10 C 178/2021-290 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky ve výši 274 833 Kč coby náhrady za neuhrazené nájemné ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání, kterou účastníci uzavřeli dne 4. 10. 2019, a to za období od května 2021 do srpna 2021 ve výši 73 260 Kč měsíčně, a dále záloh za služby za toto období ve výši 6 500 Kč měsíčně v celkové výši 26 000 Kč. Oproti nájemnému za měsíc květen 2021 byl žalobkyní započten přeplatek žalované z vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 56 087 Kč, a žalobkyně se proto za květen 2021 domáhala zaplacení částky ve výši 20 143 Kč.2. V průběhu řízení žalobkyně svou žalobu dále upravovala, když ji podáním z 11. 4. 2022 nejprve vzala zpět co do částky 26 000 Kč představující zálohy za služby za rok 2021 a rozšířila o skutečný nedoplatek za služby vyplývající z vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 12 502 Kč a dále o částku 533 610 Kč coby náhradu za neuhrazené nájemné za období od září 2021 do března 2022, podáním z 9. 11. 2022 rozšířila o částku 609 480 Kč coby neuhrazené nájemné za období od dubna 2022 do listopadu 2022. Na zpracovaný znalecký posudek, který stanovil výši tržního nájemného předmětných prostor na částku 68 000 Kč měsíčně, reagovala žalobkyně podáním z 6. 3. 2024, jímž vzala žalobu zpět co do částky 156 370 Kč (rozdíl mezi dohodnutým nájemným a zjištěným bezdůvodným obohacením za období od května 2021 do listopadu 2022) a rozšířila o částku 680 000 Kč představující bezdůvodné obohacení za užívání v období od prosince 2022 do září 2023; za měsíc květen 2021 se po započtení přeplatku žalované z vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 56 087 Kč domáhala zaplacení částky ve výši 11 913 Kč.3. Žalobkyně uvedla, že na základě výše smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 4. 10. 2019 přenechala žalované k užívání nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa] v prvním PP, v prvním NP a druhém NP domu, a to za účelem provozování maloobchodní prodejny, za což se žalovaná se zavázala platit měsíční nájemné ve výši 76 230 Kč a zálohy na dodávku energií a služeb ve výši 6 500 Kč měsíčně; nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 10. 10. 2019 do 30. 9. 2024. Dopisem z 18. 12. 2019 dala žalobkyně žalované výpověď z nájmu nebytových prostor pro neuhrazení druhé splátky kauce a zálohy za služby za měsíce říjen a listopad 2019. Výpovědní doba skončila 31. 1. 2020, žalovaná však pronajaté prostory nevyklidila, a to ani přes rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 26. 4. 2021, č. j. 17 C 23/2020-326, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 12. 2021, č. j. 14 Co 109/2021-391, a užívala je až do svého vyklizení soudním exekutorem dne 27. 9. 2023, přičemž za období od května 2021 do září 2023 žalobkyni ničeho neuhradila.4. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s odůvodněním, že nájemní vztah mezi účastníky trvá, když výpověď jí daná byla„ odklizena“ ústní dohodou účastníků, k níž došlo 7. 1. 2020. Připustila však, že nájemné žalobkyni nehradí a ničeho jiného ji neplní, neboť pro případ, že by soud shledal, že nájemní vztah skončil, by byla povinna hradit za užívání předmětného nebytového prostoru pouze bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného ve výši 20 000 Kč měsíčně.5. Soud žalobě rozsudkem z 21. 2. 2023, č. j. 10 C 178/2021-167, vyhověl s odůvodněním, že žalovaná je povinna žalobkyni zaplatit bezdůvodné obohacení za užívání předmětných nebytových prostor bez právního důvodu ve výši odpovídající sjednanému nájemnému s odkazem na ustanovení § 2295 občanského zákoníku. Usnesením Krajského soudu v Plzni ze dne 23. 6. 2023, č. j. 11 Co 87/2023-184, byl rozsudek zdejšího soudu z důvodu nesprávného právního hodnocení zrušen s tím, že ve věci je třeba provést řádné dokazování ke stanovení výše bezdůvodného obohacení dle ustanovení § 2999 občanského zákoníku, když veškerá ostatní skutková zjištění považoval odvolací soud za správná.6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně přenechala smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 4. 10. 2019 žalované do nájmu nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa] v prvním PP, v prvním NP a druhém NP domu o celkové výměře 350 m2, a to za účelem provozování maloobchodní prodejny; nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 10. 10. 2019 do 30. 9. 2024; žalovaná se zavázala platit za užívání uvedených nebytových prostor nájemné ve výši 63 000 Kč + DPH, celkem částku ve výši 76 230 Kč, a to měsíčně dopředu, nejpozději do 25. dne předcházejícího měsíci, za který se nájemné hradí; kromě nájemného se žalovaná zavázala platit zálohy na dodávku energií a služeb ve výši 6 500 Kč měsíčně se stejnou splatností jako u nájemného a dále se zavázala zaplatit kauci ve výši 126 000 Kč ve dvou splátkách po 63 000 Kč splatných do 1. 11. 2019 a do 1. 12. 2019; nesporným byl mezi účastníky celý obsah smlouvy. Okresní soud v Karlových Varech rozsudkem ze dne 26. 4. 2021, č. j. 17 C 23/2020-326, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 12. 2021, č. j. 14 Co 109/2021-391, rozhodl o povinnosti žalované vyklidit předmětné nebytové prostory ve lhůtě do 15. 2. 2022, což žalovaná neučinila. Dohodnuté nájemné ve výši sjednané v nájemní smlouvě uhradila do měsíce dubna 2021 včetně. Mezi účastníky bylo dále též nesporné, že žalovaná strana nepodala návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, kterou žalobkyně odeslala dne 18. 12. 2019.7. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě nájemného (částky odpovídající nájemnému) za měsíce květen 2021 až březen 2022 a zda žalovaná podala reklamaci vyúčtování za rok 2020. Dále bylo mezi účastníky sporné, zda byla žalované výpověď podaná žalobkyní doručena a zda se účastníci dohodli na odklizení výpovědi. Spornou byla rovněž výše náhrady za užívání předmětných nebytových prostor žalovanou.8. Po provedeném dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému závěru ve věci:9. Žalobkyně přenechala smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 4. 10. 2019 žalované do nájmu nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa] v prvním PP, v prvním NP a druhém NP domu o celkové výměře 350 m2, a to za účelem provozování maloobchodní prodejny; nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 10. 10. 2019 do 30. 9. 2024; žalovaná se zavázala platit za užívání uvedených nebytových prostor nájemné ve výši 63 000 Kč + DPH, celkem tedy částku ve výši 76 230 Kč, a to měsíčně dopředu, nejpozději do 25. dne předcházejícího měsíci, za který se nájemné hradí; kromě nájemného se žalovaná zavázala platit zálohy na dodávku energií a služeb ve výši 6 500 Kč měsíčně se stejnou splatností jako u nájemného a dále se zavázala zaplatit kauci ve výši 126 000 Kč ve dvou splátkách po 63 000 Kč splatných do 1. 11. 2019 a do 1. 12. 2019 (vše mezi účastníky nesporné).10. Žalobkyně zaslala žalované dne 18. 12. 2019 na adresy [adresa žalované], i [ulice a číslo], [obec], výpověď z nájmu nebytových prostor z důvodu nezaplacení záloh na služby za říjen, listopad a prosinec 2019, druhé poloviny sjednané kauce ve výši 63 000 Kč a nájemného za měsíc prosinec 2019; tato výpověď byla žalované doručena (zjištěno z výpovědi z 18. 12. 2019 a podací stvrzenky, e-mailové korespondence z 20. 12. 2019 a ze zprávy pošty z 29. 5. 2020, přičemž doručení výpovědi nerozporoval ani jednatel žalované ve svém účastnickém výslechu a vyplývá též z námitek žalovaného ze dne 7. 1. 2020, z nichž bylo zároveň zjištěno, že žalovaná si – minimálně k datu předání těchto námitek žalobkyni dne 7. 1. 2020 byla vědoma toho, že žalobkyni řádně nezaplatila nájemné a část kauce).11. Žalovaná se přezkoumání oprávněnosti výpovědi nedomáhala (mezi účastníky nesporné).12. Okresní soud v Karlových Varech rozsudkem ze dne 26. 4. 2021, č. j. 17 C 23/2020-326, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 12. 2021, č. j. 14 Co 109/2021-391, rozhodl o povinnosti žalované vyklidit předmětné nebytové prostory ve lhůtě do 15. 2. 2020.13. Žalovaná byla z předmětných nebytových prostor exekučně vyklizena dne 26. 9. 2023 a 27. 9. 2023 (zjištěno z protokolů o vyklizení povinné soudním exekutorem [titul] [jméno] [příjmení]).14. Dohodnuté nájemné ve výši sjednané v nájemní smlouvě uhradila žalovaná naposledy v měsíci dubnu 2021 (mezi účastníky nesporné).15. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě nájemného ve výši 76 230 Kč za jednotlivé měsíce v období od měsíce května 2021 do listopadu 2022, jednotlivé faktury ji zaslala do sídla provozovny (zjištěno z jednotlivých faktur č. 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022 včetně podacích lístků).16. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě náhrady nájemného ve výši 76 230 Kč za jednotlivé měsíce v období od prosince 2022 do srpna 2023 a ve výši 68 607 Kč za období od 1. do 27. 9. 2023, jednotlivé faktury ji zasílala do sídla provozovny, fakturu za měsíc září 2023 do datové schránky (zjištěno z jednotlivých faktur č. 202 2020, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023 a 2023, vče