11 C 78/2023-30 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vydání rozhodnutí, jímž by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci částku 109 901,41 Kč s příslušenstvím představující dlužné nájemné za deset měsíců (13 930 Kč), nedoplatek z vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2019 do 31. 5. 2020 a od 1. 6. 2020 do 31. 8. 2020 (70 610,41 Kč a 3 073 Kč), bezdůvodné obohacení za užívání prostor po ukončení nájmu (5 572 Kč), smluvní pokutu za prodlení s úhradou nájemného a vyúčtovaných služeb a smluvní pokutu za prodlení s předáním předmětu nájmu zpět pronajímateli (16 716 Kč). 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila, po celou dobu řízení zůstala pasivní. 3. Účastníci řízení na základě výzvy soudu souhlasili s tím, aby soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání. Soud proto ve věci postupoval podle ustanovení § 115a o. s. ř., dle kterého k projednání věci samé není třeba nařizovat jednání, jestliže ve věci lze rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastníci se práva účasti na projednávání věci vzdali, popřípadě s rozhodnutím ve věci bez nařízení jednání souhlasí. 4. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti: 5. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 7. 2. 2017 soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem s účinností od 1. 4. 2017 na dobu neurčitou za účelem provozování ordinace všeobecné ambulantní zdravotní péče pro dospělé. Předmětem nájmu byl nebytový prostor v přízemí domu [adresa], který je součástí pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Všetaty a obec Všetaty (dále jen„ nebytový prostor“), o němž pronajímatel prohlásil, že je jeho vlastníkem. Nájemné ve výši 1 393 Kč měsíčně a zálohy za služby spojené s užíváním předmětu nájmu celkem ve výši 5 807 Kč měsíčně byly splatné vždy nejpozději do 15. dne v měsíci. Pro případ prodlení s hrazením nájemného a nákladů za služby spojené s nájmem prostor (resp. i měsíčních záloh) byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,1 % z nesplacené částky za každý den prodlení. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou. V čl. IX nájemní smlouvy byla sjednána možnost ukončení nájemního vztahu výpovědí ze strany pronajímatele (nájemce), poruší-li nájemce (pronajímatel) hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu s šestiměsíční výpovědní dobou, resp. tříměsíční výpovědní dobou, má-li strana k výpovědi vážný důvod. Dále bylo v tomto článku nájemní smlouvy ujednáno, že v případě, že by nájemce nepředal pronajímateli předmět nájmu řádně a včas, uhradí pronajímateli za každý i započatý měsíc prodlení jako smluvní pokutu částku ve výši trojnásobku měsíčního nájemného za poslední měsíc nájemního vztahu. 6. Z listiny Vyúčtování služeb za rok 2019 a část roku 2020 se podává, že žalobce dne 24. 9. 2020 vyúčtoval žalované nedoplatek na službách spojených s užíváním nebytového prostoru za uvedené období ve výši 70 610,41 Kč, splatnost nedoplatku byla stanovena ke dni 30. 11. 2020. 7. Z vyúčtování služeb za období 6 - 8/ 2020 vyplývá, že žalobce dne 12. 5. 2021 vyúčtoval žalované nedoplatek na službách spojených s užíváním nebytového prostoru za uvedené období ve výši 3 073 Kč, splatnost nedoplatku byla stanovena ke dni 19. 5. 2021. Vyúčtování bylo žalované doručeno dne 13. 5. 2021 (viz doručenka datové zprávy). 8. Z listiny nazvané jako Zrušení Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 7. 2. 2017 výpovědí ze dne 23. 1. 2020 bylo zjištěno, že žalobce upozornil žalovanou na hrubé porušení povinností nájemce, když dlouhodobě neplatí nájemné s tím, že ke dni 31. 12. 2019 činilo dlužné nájemné a náklady na služby spojené s užíváním prostor částku v celkové výši 43 200 Kč. Žalobce tudíž s odkazem na čl. IX odst. 3 nájemní smlouvy a na ustanovení § 2312 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“), ukončil nájemní vztah mezi účastníky výpovědí s tím, že nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, tedy dne 30. 4. 2020. Tato výpověď byla žalované doručena dne 27. 1. 2020 (zjištěno z doručenky). 9. Z dopisu ze dne 2. 6. 2020 soud zjistil, že právní zástupce žalobce vyzval žalovanou k vyklizení a předání předmětných nebytových prostor nejpozději do 10 dnů od obdržení tohoto dopisu. Dále byla žalovaná vyzvána k úhradě dluhu vzniklého z nájemní smlouvy v celkové výši 106 842 Kč, a to ve stejné lhůtě. Žalovaná byla rovněž upozorněna, že bude vůči ní uplatněna i pohledávka z bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného za užívání nebytového prostoru po datu 30. 4. 2020. Tato výzva byla žalované odeslána dne 3. 6. 2020 (zjištěno z poštovního podacího lístku). 10. Z předžalobní upomínky ze dne 30. 9. 2021, odeslané žalované téhož dne (viz potvrzení o odeslání zprávy prostřednictvím datové schránky), se podává, že žalobce (prostřednictvím svého právního zástupce) vyzval žalovanou k úhradě dluhu v celkové výši 109 915 Kč (106 842 Kč dle předchozí výzvy ze dne 2. 6. 2020 + 3 073 Kč z titulu doúčtování energií). 11. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: 12. Dne 7. 2. 2017 byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jejímž předmětem byl shora specifikovaný nebytový prostor s účinností od 1. 4. 2017 na dobu neurčitou za účelem provozování ordinace všeobecné ambulantní zdravotní péče pro dospělé. Nájemné ve výši 1 393 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 5 807 Kč měsíčně byly splatné vždy do 15. dne v měsíci. Žalovaná užívala nebytové prostory na základě nájemní smlouvy pro svoji podnikatelskou činnost. Dne 23. 1. 2020 ukončil žalobce nájemní vztah jednostranně výpovědí k datu 30. 4. 2020. Žalovaná však ke dni ukončení nájemního vztahu nebytové prostory nevyklidila a žalobci je nepředala, nebytové prostory užívala i po ukončení nájemního vztahu, a to v období květen až srpen roku 2020. Žalovaná neuhradila nájemné za deset měsíců ve výši 13 930 Kč, nedoplatek z vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2019 do 31. 5. 2020 ve výši 70 610,41 Kč a za období od 1. 6. 2020 do 31. 8. 2020 ve výši 3 073 Kč, částku ve výši 5 572 Kč za užívání nebytových prostor po ukončení nájmu za období od 1. 5. 2020 do 31. 8. 2020 (čtyřnásobek nájemného ve výši ujednané v nájemní smlouvě) a smluvní pokutu za prodlení s předáním předmětu nájmu zpět pronajímateli ve výši 6 716 Kč. Žalovaná netvrdila ani neprokázala, že by dlužné nájemné (případně náhradu za nájemné) a platby za skutečně čerpané služby za dobu, kdy byt užívala (a to nejprve z titulu nájemní smlouvy a následně bez právního důvodu) žalobci řádně a včas zaplatila, že její povinnost k úhradě těchto částek nevznikla nebo že by zanikla na základě jiné skutečnosti. Dopisem ze dne 2. 6. 2020, odeslaným dne 3. 6. 2020, byla žalovaná vyzvána k vyklizení a úhradě dluhu, dne 30. 9. 2021 pak byla žalované zasílána předžalobní upomínka. 13. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: 14. Danou smlouvu posoudil soud dle ustanovení § 2201 a násl. (ustanovení o nájmu) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“ či„ občanský zákoník“), a dále dle § 2302 a násl. (zvláštních ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání) občanského zákoníku, když z obsahu smlouvy je zjevné, že předmětné prostory byly pronajaty za účelem zajištění provozování lékařské ordinace. 15. Podle § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 16. Podle § 2202 odst. 1 občanského zákoníku, pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části. 17. Podle § 2213 občanského zákoníku, nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. 18. Podle § 2217 odst. 1 občanského zákoníku se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. 19. Dle § 2225 občanského zákoníku při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. 20. Dle ust § 2231 odst. 1, 2 občanského zákoníku nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li s o věc nemovitou, je výpovědní doba tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. 21.