14 C 165/2023-150 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se původně podanou žalobou domáhala vydání rozhodnutí, jímž by byla žalovanému uložena povinnost převzít od žalobkyně objekt tzv. [název] [anonymizováno] v [obec] a sepsat o převzetí písemný protokol. Skutkově uváděla, že mezi žalovaným a žalobkyní byla dne 26. 3. 1999 uzavřena smlouva o nájmu, na základě které byla žalobkyni přenechána [název] [anonymizováno] jako předmět nájmu do užívání na dobu 49 let za účelem podnikání, a to provozování lázeňské péče (balneoprovoz) a poskytování dalších služeb s lázeňskou péčí souvisejících (hostinská činnost, obchodní a administrativní činnost, holičství, kadeřnictví, pedikúra, manikúra, kosmetika a další rekreační služby). Smlouva byla postupně měněna a doplněna pěti písemnými dodatky ze dne 22. 2. 2002, 25. 6. 2002, 23. 8. 2002, 7. 9. 2015 a 1. 1. 2018. Vzhledem ke špatnému technickému stavu se předmět nájmu stal nezpůsobilým k užívání ke sjednanému účelu, a proto žalobkyně nájemní vztah jednostranně ukončila výpovědí dle čl. 20 písm. b) smlouvy doručenou žalovanému dne 29. 7. 2022. Dopisem ze dne 3. 10. 2022 žalovaný sdělil žalobkyni, že oprávněnost důvodu výpovědi posuzuje, a na schůzce účastníků dne 16. 11. 2022 sdělil žalovaný žalobkyni ústně, že výpověď považuje za neplatnou, neboť výpovědní důvod nebyl naplněn. V době běhu tříměsíční výpovědní doby žalovaný nepodal proti výpovědi žádné námitky ve smyslu ust. § 2314 odst. 1 občanského zákoníku (s ohledem na přechodné ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. se smlouva řídí ust. § 2302 a následujících upravujícími smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání), a proto žalobkyně považuje nájemní poměr za ukončený k datu 31. 10. 2022 bez ohledu na výhrady žalovaného ohledně naplnění výpovědního důvodu. Žalovaný přes písemné výzvy žalobkyně předmět nájmu ve smyslu čl. 22 smlouvy nepřevzal. V podání ze dne 16. 8. 2023 navrhla žalobkyně změnu žaloby tak, že se určuje, že výpověď ze dne 20. 6. 2023 podaná žalovaným je neplatná a výpověď ze dne 29. 7. 2022 podaná žalobkyní je platná. Svůj návrh odůvodnila tím, že odpadl předmět sporu, neboť dne 20. 6. 2023 zaslal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu bytu a současně navrhl žalobkyni termín převzetí předmětu nájmu v termínu 30. 9. 2023 nebo 2. 10. 2023. Vzhledem k tomu, že žalobkyně podala do výpovědi žalovaného námitky spočívající v tom, že nájemní poměr zanikl již předchozí výpovědí, právní postavení obou účastníků se stalo nejistým a v souvislosti s tímto nejistým právním postavením souvisí řada hrozících zásahů do práv účastníků a souvisejících soudních sporů např. o úhradu nájemného, náhradu investic apod. Usnesením ze dne 21. 8. 2023, č. j. 14 C 165/2023-88 soud změnu žaloby připustil2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, namítal, že nájemní poměr účastníků v důsledku podané výpovědi nezanikl. V daném případě nebyl účel nájmu podnikatelský, prostor nesloužil převážně k podnikání, primárním účelem bylo provozování lázeňské péče, které nelze označit jako podnikání. Vzhledem k tomu, že nemovitosti byly pronajaty jako celek a soubor nemovitých věcí spolu se zařízením a vybavením, naplňuje účel užívání znaky pachtu a výpověď žalobkyně nebylo potřebné námitkovat dle ust. § 2314 občanského zákoníku. Krom toho nebyly naplněny důvody pro podání výpovědi ze strany žalobkyně, neboť žalobkyně neprokázala, že by předmět nájmu jako celek byl nezpůsobilý ke smluvenému užívání a že plnila všechny povinnosti týkající se údržby a oprav. Ke změněné žalobě pak žalovaný uvedl, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť žaloby na plnění mají zásadně přednost před žalobami na určení, přičemž otázka platnosti výpovědí je řešena v rámci takových řízení jako předběžná. V daném případě nemají smluvní strany zájem na pokračování právního vztahu a soudní přezkum výpovědi dle ust § 2314 občanského zákoníku postrádá jakýkoliv ochranný účel. Dále namítal, že žalobkyně nesprávně požaduje určení neplatnosti a platnosti výpovědí, ačkoliv jedinou přípustnou žalobou bez požadavku existence naléhavého právního zájmu je přezkum oprávněnosti.3. Žalobkyně k vyjádření žalovaného uvedla, že uzavřená smlouva nemůže představovat smlouvu o pachtu, neboť předmětem nájmu jsou pouze nemovitosti, které byly žalobkyni odevzdány v dezolátním stavu nezpůsobilém pro užívání a které žalobkyně svým nákladem kompletně rekonstruovala a vybavila vlastním vybavením. Pro právní posouzení smluvního vztahu účastníků je rozhodující stav skutečného užívání předmětu nájmu, nikoli formální stránka původního stavebního určení objektu či jeho kolaudace. Účelem provozování objektu bylo sice provozování lázeňské péče, avšak lázeňské služby byly poskytovány podnikatelským způsobem za účelem dosažení zisku bez ohledu na to, že podnájemce žalobkyně společnost [právnická osoba] měla kromě jiného jako předmět podnikání i nestátní zdravotnické zařízení Ve prospěch hodnocení právního vztahu účastníků jako nájemního hovoří i rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 (Rc 81/2020), které se vyjadřovalo k rozlišení hranice mezi institutem nájmu a institutem pachtu. Pokud jde naléhavý právní zájem, u určení neplatnosti výpovědi žalovaného jej není potřeba osvědčovat, neboť právo domáhat se určení neplatnosti výpovědi vyplývá přímo z ust. § 2314 odst. 2 občanského zákoníku Soudní přezkum výpovědi dle ust. § 2314 odst. 3 občanského zákoníku není omezen pouze na otázku posouzení skutkového naplnění výpovědních důvodů, nýbrž může se týkat i posouzení platnosti výpovědi z důvodů jiných. Přezkum oprávněnosti výpovědi je třeba chápat v širším smyslu a za neoprávněnou výpověď je třeba považovati i výpověď neplatnou či zdánlivou. V tomto směru odkazovala na názory v odborné literatuře – komentáře k občanskému zákoníku a na judikaturu Nejvyššího soudu, např. rozsudek ze dne 30. 8. 2018, sp zn. 26 Cdo 546/2017. U určení platnosti výpovědi žalobkyně je naléhavý právní zájem dán z důvodu, že ze závazně vyřešené otázky platnosti výpovědi vyplývá právní jistota posouzení okamžiku zániku nájemního poměru či jeho trvání, s níž souvisí existence či neexistence celé řády práv účastníků, která jsou spojena se zánikem či trváním nájemního poměru jako např. právo na nájemné, odpovědnost za škody na předmětu nájmu, odpisy majetku, právo na náklady spojené s údržbou, právo na investice. [příjmení] toho dle judikatury (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1255/2006) je určovací žaloba přípustná i přesto, že je možná také žaloba na splnění povinnosti.4. Mezi účastníky byl nesporný následující skutkový stav: Žalovaný je vlastníkem objektu označovaného jako„ [název] [anonymizováno]“, který představuje stavba výstavního proskleného Pavilonu na pozemku [parcelní číslo], kolonádní stavba na pozemku [parcelní číslo], pozemek [parcelní číslo] o výměře 1 113 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) s výjimkou pozemku nacházejícího se pod [název] [příjmení] [příjmení] [anonymizováno] a pozemku [parcelní číslo] o výměře 901 m2 (ostatní plocha) s výjimkou pozemku nacházejícího se pod schodištěm umístěnými podél ulice [název] [jméno], to vše v katastrálním území a obci [obec]. Dne 26. 3. 1999 uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu, na základě které přenechal žalovaný jako pronajímatel shora uvedené nemovitosti do užívání žalobkyně jako nájemci na dobu 49 let za účelem provozování lázeňské péče (balneo provoz) a poskytování dalších služeb s lázeňskou péčí související, tj. hostinské činnosti, obchodní a administrativní činnosti, holičství, kadeřnictví, pedikúra, manikúra, kosmetika a další rekreační služby. Předmětem nájmu nebyly žádné movité věci (inventář). Čl. 2. 2. obsahoval prohlášení nájemce o seznámení s faktickým stavem předmětu nájmu a jeho technickou dokumentací s tím, že bez provedení investice (oprava a technické zhodnocení v souladu s investičním záměrem a schváleným projektem do částky 100.000.000 Kč) je předmět nájmu nezpůsobilý k užívání dle čl. 3 smlouvy. V čl. 20 1. bylo upraveno končení nájmu výpovědí kterékoliv ze stran s výpovědní lhůtou 3 měsíce, přičemž důvodem výpovědi ze strany pronajímatele dle čl. 20 písm. b) bylo, že nájemce je po dobu delší než třicet dnů v prodlení s úhradou nájemného nebo jeho části a neuhradí dlužné nájemné ani ve lhůtě nejméně třiceti dnů stanovené pronajímatelem, a dle čl. 20 3. písm. g), že nájemce poruší svůj závazek odstranit havarijní závady předmětu nájmu dle čl. 11 smlouvy a tento nedostatek neodstraní ani do třiceti dnů od písemného upozornění ze strany pronajímatele, a důvodem výpovědi ze strany nájemce podle čl. 20 písm. b) bylo, že předmět nájmu jako celek se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilým k smluvenému užívání, s výjimkou případů pojistné události kryté pojištěním dle čl. 13 smlouvy. Smlouva byla měněna a doplněna písemnými dodatky, a to dne 22. 2. 2000 dodatkem č. 1, dne 25. 6. 2002 dodatkem č. 2, dne 23. 8. 2002 dodatkem č. 3, dne 7. 9. 2015 dodatkem č. 4 (nové vymezení předmětu nájmu), dne 1. 1. 2018 dodatkem č. 5. Po uzavření nájemní smlouvy provedla žalobkyně investice do předmětu nájmu tak, a