10 C 157/2018-120 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení svého vlastnictví k nemovitostem, a to k pozemku parcelní číslo stavební 155 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] v obci a části obce Liběšice, rodinný dům, pozemku parcelní číslo stavební 225 – druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba bez čísla popisného nebo evidenčního, která není zapsána na listu vlastnictví a pozemku parcelní [číslo] – ostatní plocha, vše evidováno u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice na listu vlastnictví [číslo] pro Obec Liběšice, katastrální území Liběšice u Litoměřic (výrok I.) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovaným na nákladech řízení částku [částka], a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení] (výrok II.). 2. Žalobce se domáhal vydání rozsudku, kterým by soud určil, že je žalobce výlučným vlastníkem pozemku parcelní číslo stavební 155 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] v obci a části obce Liběšice, rodinný dům, pozemku parcelní číslo stavební 225 – druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba bez čísla popisného nebo evidenčního, která není zapsána na listu vlastnictví a pozemku parcelní [číslo] – ostatní plocha, vše evidováno u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice na listu vlastnictví [číslo] pro Obec Liběšice, katastrální území Liběšice u Litoměřic. Uvedl, že žalobce dne [datum] uzavřel s žalovanými kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod nemovitostí ve výroku I. uvedených. Vklad vlastnického práva byl povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice ze dne 26. 5. 2017, pod č. j. V-4257/2017-506. Žalobce (Obec Liběšice) zveřejnil vyvěšením od [datum] do [datum] na úřední desce obecního úřadu záměr shora popsané nemovitosti prodat. Prodej výše citovaných nemovitostí byl schválen zastupitelstvem obce na zasedání zastupitelstva konaném [datum], a to usnesením následujícího znění: Zastupitelstvo obce schvaluje prodej domu [adresa] se stavební [parcelní číslo] zastavěná plocha nádvoří, výměra 523 m² a pp [číslo] ostatní plocha, výměra 164 m² a st. p. č 225 zastavěná plocha, výměra 8 m², vše v k. ú. [obec] za cenu [částka] panu [celé jméno svědka]. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že kupní smlouva ze dne [datum] uzavřená mezi žalobcem a žalovanými je neplatná pro rozpor se zákonem, neboť uzavření této smlouvy nebylo schváleno zastupitelstvem obce. Usnesení zastupitelstva obce schválilo prodej předmětných nemovitostí [celé jméno svědka], zatímco kupní smlouva byla uzavřena mezi obcí a jeho rodiči [jméno] a [jméno] [příjmení]. Vzhledem k tomu, že předmětná kupní smlouva je s ohledem na uvedené skutečnosti neplatná, nemohlo na jejím základě dojít ke změně vlastnictví k předmětným nemovitostem a žalovaní se tak nemohli stát jejich vlastníky. S ohledem na skutečnost, že v katastru nemovitostí jsou vedeni jako výluční vlastníci předmětných nemovitostí právě žalovaní, je dán naléhavý právní zájem na určení výlučného vlastnictví žalobce. Toto určení je nezbytné pro to, aby Katastrální úřad vyznačil žalobce jako výlučného vlastníka předmětných nemovitostí namísto žalovaných. Při prodeji předmětných nemovitostí došlo k více nestandardním jevům a pochybením, například podle článku III kupní smlouvy měla být uhrazena kupní cena před podpisem smlouvy, tato podmínka nebyla splněna a kupní smlouva neměla být rovněž z tohoto důvodu podepisována. Žalovaní kupní cenu uhradili až dne [datum] tedy více jak 3 roky po uzavření kupní smlouvy. 3. Žalovaní se žalobou nesouhlasili, neboť mají za to, že předmětné nemovitosti nabyli v souladu se zákonem a zejména v dobré víře a mají za to, že kupní smlouva je platným právním jednáním. 4. Okresní soud po provedeném dokazování vycházel ze zjištění, že dům [adresa] v [obec], užívali žalovaní už od roku 1997 jako nájemníci. Dům byl hodně zničený, prakticky nedošlo k řádné údržbě od roku 1945. Přízemí bylo neobyvatelné, v prvním patře byla voda zavedena pouze do jedné místnosti, WC bylo suché na pavlači, nebyla tam koupelna a podobně. Žalovaní si pronajali dům s tím, že provedou nějaké opravy, aby se tam dalo žít. Do domu investovali, a protože chtěli rekonstruovat dům dál, požádali obec o odprodej všech nemovitostí. Obec nechala vypracovat od znalce [jméno] [příjmení] znalecký posudek na cenu těchto nemovitostí a znalec zjistil cenu předmětných nemovitostí ve výši [částka], když tato cena byla zjištěna kombinací nákladového a výnosového způsobu. Znalecký posudek byl pořízen [datum]. Obec pak zveřejnila záměr prodat předmětné nemovitosti a tento byl vyvěšen na její úřední desce v době od [datum] do [datum]. Dne [datum] se konalo mimořádné zasedání zastupitelstva obce Liběšice, které mimo jiné konstatovalo, že Obec Liběšice zveřejnila záměr prodat dům [adresa] v [obec] se stavební parcelou [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, výměra 523 m² a p. p. [číslo] ostatní plocha, výměra 164 m² a st. [parcelní číslo] zastavěná plocha, výměra 8 m², vše v k. ú. [obec] za cenu [částka]. V domě bydlí manželé [celé jméno žalovaného], kteří dům rekonstruovali na vlastní náklady, a tudíž mají přednostní právo dům koupit. O koupi dále projevila zájem paní [příjmení] z [obec]. Usnesení: zastupitelstvo obce schvaluje prodej domu [adresa] se st. [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, výměra 523 m² a p. p. č [číslo] ostatní plocha, výměra 164 m² a st. [parcelní číslo] zastavěná plocha, výměra 8 m², vše v k. ú. [obec] za cenu [částka] panu [celé jméno svědka]. Zastupitelstvo pak vydalo usnesení: Zastupitelstvo obce schvaluje prodej domu čp 117 se stavební [parcelní číslo] zastavěná plocha nádvoří, výměra 523 m² a pp [číslo] ostatní plocha, výměra 164 m² a st. p. č 225 zastavěná plocha, výměra 8 m², vše v k. ú. [obec] za cenu [částka] panu [celé jméno svědka]. Kupní smlouva byla uzavřena [datum], když touto kupní smlouvou obec Liběšice prodala předmětné nemovitosti [jméno] a [jméno] [příjmení] (žalovaným) za dohodnutou cenu [částka], která byla řádně zaplacena. Tato listina obsahovala i potvrzení žalobce, že obec Liběšice, jako účastník smlouvy, záměr obce prodat nemovitosti smlouvou převáděné, v souladu s ustanovením § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích řádně zveřejnila vyvěšením na úřední desce obecního úřadu od [datum] do [datum], před projednáním v zastupitelstvu obce konaném [datum], kterým byl prodej nemovitostí schválen. Předmětná kupní smlouva byla zapsána do katastru nemovitostí [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. V rámci hospodaření Obce Liběšice Krajský úřad Ústeckého kraje za rok 2017, kromě jiného zjistil riziko neplatnosti této předmětné kupní smlouvy, když podle jeho názoru byla smlouva uzavřena v rozporu se schváleným usnesením zastupitelstva obce. Následně zastupitelstvo obce při dvou jednáních o problému hovořilo, avšak s nulovým výsledkem. Obec nakonec [datum] podala předmětnou žalobu k soudu. Mezi účastníky pak byla sporná prakticky pouze právní stránka věci, když žalovaní považovali smlouvu za bezvadnou a platnou, kdežto žalobce v souladu se zjištěním kontrolního orgánu Krajského úřadu v [obec] tvrdil, že smlouva je neplatná od samého počátku vzhledem k tomu, že smlouva nebyla řádně schválena zastupitelstvem obce, respektive, že došlo ke schválení prodeje za uvedenou částku [celé jméno svědka], synovi žalovaných, nikoliv žalovaným, s kterými posléze byla kupní smlouva uzavřena. 5. Při právním hodnocení se okresní soud zabýval pouze posouzením, zda předmětná kupní smlouva je neplatná, a to proto, že byla uzavřena s jinými osobami, než schválilo zastupitelstvo obce. Okresní soud uvedl, že § 41 zákona o obcích, který upravuje právní jednání obce, dle komentáře systému ASPI (doc. JUDr. [jméno] [příjmení] [jméno], JUDr. Bc. [jméno] [příjmení] [jméno]) je třeba vzít v úvahu, že s rekodifikací soukromého práva došlo také ke změnám pojetí platnosti právních jednání. Ustanovení § 586 občanského zákoníku vychází z priority relativní neplatnosti právního jednání. Podle ustanovení § 588 OZ se za absolutně neplatné považují ta právní jednání, která se zjevně příčí dobrým mravům nebo která odporují zákonu a zjevně narušují veřejný pořádek. V reakci na tuto změnu zákonodárce doplnil § 41 obecního zřízení o odstavec 3, kterým prakticky vymezil zvláštní případy absolutní neplatnosti či právních jednání učiněných obcí. Dle okresního soudu je tak zřejmé, že účelem zákona o obcích je bránit oprávněné zájmy obce, například před nevhodným nakládáním s majetkem obce, což znamená zcizení či prodej jiných nemovitostí než těch, o kterých bylo rozhodnuto zastupitelstvem obce a za cenu nižší než byla zastupitelstvem obce schválena, popřípadě jiné osobě, než jak bylo schváleno zastupitelstvem. Okresní soud v této souvislosti poukázal na rozhodnutí Ústavního soudu České republiky, a to usnesení sp. zn. I. ÚS 2384/11 ze dne [datum],