19 C 277/2019-329 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu se žalobkyně domáhala, aby soud zřídil služebnost - právo nezbytné cesty spočívající v průjezdu a průchodu přes parcelu [číslo] o výměře 4562 m2, druh pozemku - ostatní plocha, způsob využití – ostatní komunikace, zapsané na [list vlastnictví] vedeného pro k.ú. [obec] u [obec] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav (dále i jen cesta). Svůj návrh odůvodnila tím, že žalovaná s úmyslem omezit vlastnického práva k nemovitostem žalobkyně zcela účelově dne 24.8.2019 uzavřela kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene týkající se předmětného pozemku s původním vlastníkem, přičemž právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly 28.8.2019. Předmětný pozemek však představuje jedinou přístupovou cestu k nemovitostem žalobkyně, což je žalované známo. Naopak na straně žalované neexistuje žádný logický důvod k nákupu cesty. Žalovaná dle názoru žalobkyně zneužila důvěrné informace z obchodního styku se žalobkyní, které získala v rámci jednání o koupi nemovitostí žalobkyně. Žalobkyně se před podáním žaloby nepokusila jednat se žalovanou o zřízení služebnosti smluvně, toto učinila až po zahájení řízení. Zajištění práva cesty smlouvou o nájmu považuje žalobkyně s ohledem na předchozí chování žalované za nedostatečné. Jelikož se parcela [číslo] zcela nekryje s nezbytnou cestou, navrhla žalobkyně vyhotovit geometrický plán. Historicky byla tato parcela využívána výlučně jako obslužná komunikace pro areál žalobkyně a žalobkyně se mylně domnívala, že se jedná o veřejnou komunikaci, neboť byla v minulosti vždy udržována obcí. Areál, v němž nyní podniká, žalobkyně získala v privatizaci v 90. letech. Dosud komunikaci nikdo kromě žalobkyně neužíval. Na okolní pole se jejich majitelé dostávají jinudy. Žalobkyně je ochotná udržovat cestu svým nákladem ve stavu, aby sloužila k účelu, k němuž ji žalobkyně užívá. Žalobkyně preferuje zřízení nezbytné cesty v tzv. delší variantě, tj. tak jak byla historicky užívána. 2. Žalovaná se naopak domnívá, že nejsou splněny podmínky pro zřízení nezbytné cesty a návrh žalobkyně považuje za šikanózní, neboť žalovaná nezavdala žalobkyni příčinu pro podání návrhu na vydání předběžného opatření. Žalovaná má za to, že žalobkyně mohla zajistit právo přístupu na své pozemky smluvně, když žalovaná se zajištění přístupu na základě smlouvy nikterak nebrání. Žalovaná vytýká žalobkyni, že cestu užívá protiprávně několik let, aniž by se podílela na nákladech na její nutnou údržbu. Cesta je přitom v důsledku užívání žalobkyně zcela zdevastovaná. Žalobkyně si může zajistit přístup ke svým nemovitostem přes pozemek parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], který sousedí s jejími pozemky parc. [číslo] současně je ve vlastnictví obce Loukov u Mnichova [obec]. Žalobkyně k přístupu ke svým nemovitostem nepotřebuje cestu až za levotočivou zatáčku tak, jak ji využívá dnes. Zcela postačující je v maximální délce 130 m od železničního přejezdu k pozemku parc. [číslo] kde je možno vjet do areálu žalobkyně přes zpevněný vyasfaltovaný prostor (tzv. kratší varianta). Opačný postup by znamenal pouhé zlepšení spojení a odporoval by tak ustanovení § 1032 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku. Je chybou žalobkyně, že se svojí hrubou nedbalostí připravila o přístup k nemovitostem, když se 20 let nezajímala o to, čí vlastnictví užívá. I kdyby soud zřídil nezbytnou cestu, navrhuje žalovaná, aby byla žalobkyně zavázána k placení úplaty, odčinění způsobené újmy (v důsledku zatížení právem cesty na delší či neomezenou dobu) a nákladů na údržbu cesty (zvýšenou o inflační doložku) včetně poskytnutí přiměřené jistoty v minimální výši 5.000.000 Kč. Výše těchto položek by měla být určena znaleckým posudkem. Dle žalované náklady na nutnou opravu komunikace činí 7.000.000 Kč. Žalovaná rozhodně neakceptuje nabídku žalobkyně na zaplacení jednorázové částky 100.000 Kč jako náhrady za zřízení věcného břemene. Žalovaná v okolí nevlastní žádné další nemovitosti, chce tam však rozšiřovat svou podnikatelskou činnost. Další informace jsou však obchodním tajemstvím. 3. Účastníci učinili nesporným, že cesta je užívána výhradně žalobkyní. Dále učinili nesporným, že stav komunikace odpovídá fotografiím na č.l. 49 – 51 a že žalobkyně žalovanou před zahájením řízení nikterak nekontaktovala za účelem smírného vyřešení sporu. 4. Výpisem z obchodního rejstříku má soud za prokázané, že žalobkyně podniká mimo jiné v silniční motorové nákladní dopravě provozované vozidly o největší povolené hmotnosti do 3,5 tuny. Žalovaná má oprávnění pro podnikání v oblasti pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor. 5. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] vedeného pro [územní celek], [katastrální uzemí] [obec] Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav je prokázáno vlastnictví nemovitostí žalobkyně včetně zástavních práv a exekučních příkazů váznoucích na těchto nemovitostech. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] vedeného pro [územní celek], [katastrální uzemí] [obec] Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav vyplývá, že žalovaná se stala na základě kupní smlouvy ze dne 21.8.2019 vlastnicí pozemku parc. [číslo] o výměře 4.562 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace. K pozemku bylo bezúplatně zřízeno ve prospěch panujícího pozemku parc. [číslo] věcné břemeno přístupu a příjezdu s výjimkou využití na jakékoli činnosti související s logistikou a skladováním na dobu neurčitou. 7. Kupní smlouvou k nemovitým věcem a smlouvou o zřízení věcného břemene (č.l. 58), kterou uzavřeli Mgr. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [anonymizováno] a [anonymizováno] a [jméno] [příjmení] jako prodávající se žalovanou jako kupující dne 24.8.2019, má soud za prokázané, že prodávající jako vlastníci pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] prodali tuto nemovitost žalované za kupní cenu ve výši [částka] (tj. 150 Kč/m2). Dále bylo touto smlouvou zřízeno bezplatně na dobu neurčitou věcné břemeno – pozemková služebnost spočívající v přístupu a příjezdu v nutném rozsahu, s výjimkou využití na jakékoli činnosti související s logistikou a skladováním, ve prospěch každého vlastníka pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. 8. Náčrty a výpisy z katastrální mapy na č.l. 14 – 16, 32, 44, 65, 66 dávají přehled o situaci na místě. 9. Rezervační smlouvou [číslo] [rok] (č.l. 17) má soud za prokázané, že účastnice uzavřely tuto smlouvu dne [datum]. Jejím předmětem byl závazek žalobkyně neuzavřít jinou rezervační smlouvu ani jinou obdobnou smlouvu, kterou by zjednodušeně řečeno převedla své nemovitosti či akcie na jiného a dále se zavázala vyvinout veškeré úsilí, aby žalované umožnila uzavřít převodní smlouvu na nemovitosti či cenné papíry žalobkyně a to do 31.3.2019. Žalovaná převzala mimo jiné povinnost zajistit průzkum územního plánu území u obce Loukov, studii zastavitelnosti území skladovou halou či prověřit kapacity sítí a energií. Ve smlouvě jsou přesně specifikována práva třetích osob váznoucí na nemovitostech žalobkyně. 10. Z vyjádření [územní celek] na č.l. 21 a 83 vyplývá, že pozemek parc. [číslo] v k.ú. [obec] je veden v pasportu místních komunikací jako místní komunikace III. třídy s živičným povrchem. Historicky byla cesta využívána jako jediný přístup k průmyslovému areálu (nyní ve vlastnictví žalobkyně), s jehož rozvojem územní plán [územní celek] do budoucna počítá. Omezení přístupu na komunikaci není žádoucí z hlediska rozvoje obce. Cesta je stále vedena v evidenci majetku [územní celek] s inventarizační cenou [částka]. Součástí vyjádření je i pasport a mapový pasport místních komunikací, z nichž vyjádření obce vychází. 11. Žalovaná nechala vyhotovit předběžnou nabídku na realizaci zakázky na úpravu cesty [právnická osoba], a.s. Výsledná cena činí dle této nabídky [částka] bez DPH (č.l. 40). 12. Z fotografií na č.l. 228 – 238 je patrno současné využití nemovitostí žalobkyně. 13. Znalec z odvětví geodézie a kartografie [celé jméno znalce] zjistil, že z hlediska katastru nemovitostí jsou schůdné obě varianty, tedy i tzv. kratší varianta, kdy je napojení nezbytné cesty na hranu pozemku žalobkyně parc. [číslo]. V tomto případě by byl zatížen služebný pozemek co do 599 m2. Výměra zatížené plochy služebného pozemku při tzv. delší variantě by činila 1.350 m2. Znalec vyhotovil geometrické plány pro obě varianty případné služebnosti nezbytné cesty. 14. K návrhu účastníků soud nechal vyhotovit další znalecký posudek znalcem z oboru stavebnictví, stavby dopravní a ekonomika, ceny a odhady nemovitostí Ing. [celé jméno znalce]. Jeho úkolem bylo zvážení možnosti napojení nezbytné cesty v kratší variantě na pozemek žalobkyně ze stavebně-technického hlediska a vyčíslení nákladů na takovou realizaci. Dále měl znalec určit obvyklou výši úplaty za používání nezbytné cesty, cenu amortizace provozem nákladních automobilů a obvyklou výši nákladů na údržbu nezbytné cesty a to pro obě varianty geometrických plánů vyhotovených znalcem [příjmení] [celé