21 C 281/2022-46 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobkyně se žalobou podanou k Okresnímu soudu v Mladé Boleslavi dne [datum] domáhala, aby soud žalované stanovil povinnost vyklidit a odevzdat její bytovou jednotku, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku, a to do 15 dní od právní moci rozhodnutí, rovněž žádala přiznat náhradu nákladů řízení. Návrh odůvodnila tím, že je výlučnou vlastnicí bytové jednotky [číslo] vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, způsob využití jiný nebytový prostor, zapsané na [list vlastnictví], umístěné v budově [adresa], bytový dům, v 1. podlaží, zapsané na [list vlastnictví], postavené na pozemku parc. č. st. [číslo], zapsaném na [list vlastnictví], to vše v obci [obec], vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav (dále jako„ jednotka“). Část jednotky byla pronajímána na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní a jednatelem žalované [příjmení] [jméno], a to na dobu od [datum] do [datum]. Na žádost jednatele žalované pak byla uzavřena nová nájemní smlouva shodného znění mezi žalobkyní a žalovanou na dobu určitou od [datum] do [datum], nicméně žalobkyně nedisponuje oboustranně podepsaným zněním této smlouvy. O uzavření smlouvy však svědčí fakt, že sídlo žalované se nachází na adrese jednotky, přičemž žalobkyně nedala žalované souhlas s umístěním sídla, a dále daňové doklady, z nichž plyne, že žalovaná žalobkyni hradila nájem a zálohy za služby. Žalovaná od ledna 2022 žalobkyni nehradí nájemné, ač o hrazení byla žalobkyní opakovaně upomínána. Žalobkyně proto nájemní smlouvu vypověděla bez výpovědní doby a žalovanou žádala o vyklizení části jednotky. Výpověď byla žalované doručena dne [datum]. K vyklizení části jednotky nedošlo i přes zaslanou předžalobní výzvu. 2. Žalovaná se ve věci nevyjádřila. 3. Nařízených jednání konaných dne [datum] a [datum] se žalovaná bez omluvy nezúčastnila, ačkoliv byla řádně předvolána, odročení jednání nežádala. Soud proto dle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalované. 4. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav. 5. Žalobkyně je vlastnicí jednotky [číslo] způsob využití jiný nebytový prostor, zapsané na [list vlastnictví], umístěné v budově [adresa], bytový dům, zapsané na [list vlastnictví], postavené na parcele st. [číslo], zapsané na [list vlastnictví], v obci [obec], vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí na žalobkyni, list vlastnictví [číslo], Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, Katastrální úřad pro Středočeský kraj). Dne [datum] uzavřela smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání s [příjmení] [příjmení], jejímž předmětem nájmu byl nebytový prostor [číslo] sestávající z prodejní plochy, skladu, kuchyňky a toalety s umyvadlem, o celkové výměře 91 m², nacházející se v přízemí domu [adresa] na adrese [adresa] (prokázáno smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání uzavřenou dne [datum]). Dále žalobkyně uzavřela smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání s žalovanou zastoupenou jednatelem [příjmení] [příjmení] dne [datum], kterou přenechala předmět nájmu, nebytový prostor [číslo] sestávající z prodejní plochy, skladu, kuchyňky a toalety s umyvadlem, o celkové výměře 91 m², nacházející se v přízemí domu [adresa] na adrese [ulice] ulice v [obec], do užívání žalované za účelem provozování podnikatelské činnosti na dobu určitou od [datum] do [datum] za nájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně a poplatky za služby v zálohách ve výši 1 500 Kč měsíčně (vše splatné do 5. dne měsíce). Ve smlouvě bylo sjednáno, že pokud bude žalovaná v užívání prostoru pokračovat po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a žalobkyně ji písemně nevyzve v této době, aby předmět nájmu opustila, pak platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše na dobu dvou let. Dále bylo sjednáno i právo žalobkyně vypovědět nájem jen z důvodů uvedených v § 2309 z. č. 89/2012 Sb. s uvedením důvodu výpovědi, jinak by výpověď byla neplatná, výpovědní doba byla sjednána jako tříměsíční, přičemž pokud by žalovaná porušila své povinnosti zvlášť závažným způsobem či byla po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru, pak by měla žalobkyně právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a současně by mohla požadovat odevzdání předmětu nájmu bez zbytečného odkladu (prokázáno smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání uzavřenou účastníky dne [datum], předložená smlouva je nicméně bez podpisů účastníků). Žalovaná žalobkyni hradila zálohy na energie ve výši 1 500 Kč a nájemné ve výši 20 000 Kč za měsíce únor až prosinec 2021 (prokázáno příjmovými doklady ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum]). Žalobkyně žalovanou vyzvala dne [datum] k opuštění nebytového prostoru s ohledem na zánik smlouvy (prokázáno výzvou k opuštění nebytového prostoru po skončení nájemní smlouvy ze dne [datum]). Jelikož žalovaná pronajatou část jednotky i nadále užívala, aniž by za užívání žalobkyni platila sjednané nájemné a zálohy na služby, vypověděla žalobkyně dne [datum] smlouvu bez výpovědní doby, přičemž výpověď byla žalované doručena téhož dne. Žalované sdělila, že je dle § 2309 z. č. 89/2012 Sb. v prodlení s placením nájemného i služeb po dobu delší než jeden měsíc, konkrétně od ledna 2022, přičemž dluh na nájemném činí k datu výpovědi 180 000 Kč a dluh na zálohách za služby 13 500 Kč, k odstranění závadného stavu v přiměřené lhůtě byla žalovaná osobně žalobkyní několikrát vyzývána. Současně žalobkyně žádala uhradit dluh a bez zbytečného odkladu vyklidit a odevzdat předmět nájmu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (prokázáno výpovědí z nájmu ze dne [datum] a doručenkou). K vyklizení bytu byla žalovaná naposledy vyzvána předžalobní výzvou ze dne [datum], doručenou žalované do datové schránky téhož dne (prokázáno předžalobní výzvou ze dne [datum] a doručenkou). 6. Po právní stránce soud věc posoudil následovně. 7. Podle § 1040 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 8. Podle § 1042 o. z. se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. 9. Podle § 2302 odst. 1 o. z. se ustanovení tohoto pododdílu (tj. zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání) vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. 10. Podle § 2309 písm. b) o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. 11. Podle § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná a dle odst. 2 tohoto ustanovení je výpovědní doba tříměsíční. 12. Podle § 2311 o. z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí obdobně. 13. Podle § 2313 o. z. vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek. 14. Podle § 2314 odst. 1 o. z. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 tohoto ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odst. 3 tohoto ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. 15. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. 16. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně. Mezi žalobkyní jako vlastnicí jednotky a žalovanou byla uzavřena na