16 C 148/2020-311 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy, jejímž předmětem by byla bytová jednotka č. 2068 (byt), specifikovaná ve výroku I. rozsudku. Dále žádali uložení povinnosti žalovanému označit parcelní číslo pozemku v katastrálním území Kralupy nad Vltavou, který se žalovaný se zavázal dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené mezi účastníky dne [datum] prodat žalobcům za cenu 54 450 Kč včetně DPH. Pro odůvodnění svých nároků uvedli, že nárok na uzavření kupní smlouvy opírají o závazek žalovaného prodat žalobcům jednotku [číslo] dle smlouvy o budoucí smlouvě kupní (pactum de contrahendo), kterou žalovaný uzavřel se žalobci dne [datum]. Žalovaný jako investor stavby s názvem„ Konverze balírny mlýna na bytový dům“ realizoval v [obec] přestavbu bývalé balírny na originální šestipodlažní dům – budovu [adresa], ve které postavil 28 nových bytových jednotek a 40 parkovacích stání. Žalobci měli zájem koupit si jednu z bytových jednotek a proto si na základě rezervační smlouvy dne [datum] rezervovali u žalovaného jednotku [číslo] za kupní cenu ve výši 4 131 660 Kč včetně DPH a parkovací stání, které mělo být umístěno na části pozemku u budovy za kupní cenu 45 000 + 21 % DPH. Dne [datum] pak žalobci na straně budoucích kupujících uzavřeli se žalovaným na straně budoucího prodávajícího smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byla jednotka [číslo] (dále jen„ smlouva o smlouvě budoucí“). Uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku bylo smluvně vázáno na splnění čtyř základních podmínek: na stavební dokončení budovy, způsobilost budovy k užívání podle stavebních předpisů, převod budovy s pozemky do vlastnictví prodávajícího (tj. žalovaného) a vymezení jednotek v budově prohlášením vlastníka (žalovaným). Po splnění všech podmínek byl žalovaný povinen učinit nejpozději do dvou měsíců výzvu k uzavření smlouvy, nejpozději však do [datum]. Splnění podmínek zajišťoval žalovaný, se splněním podmínek se dostal do prodlení, tyto se mu podařilo splnit ke dni [datum], kdy byl zapsán jako výlučný vlastník jednotky. Žalovaný nikdy výzvu žalobcům k uzavření kupní smlouvy neučinil, ačkoli s ním soustavně komunikoval otec žalobce [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce] urgoval ho dokončení prací a uzavření smlouvy. Žalobci vyzvali žalovaného písemně dne [datum] k tomu, nechť učiní výzvu k uzavření budoucí smlouvy. Přípisem ze dne [datum] žalovaný jejich výzvu odmítl s tím, že ji nepovažuje za důvodnou a v souladu se smlouvou. Téhož dne manželka žalovaného hromadným e-mailem informovala budoucí kupující, aby požádali své bankovní ústavy o prodloužení čerpání úvěru, ideálně do [datum]. V červenci a srpnu 2020 spolu komunikovali právní zástupci účastníků a žalobci deklarovali svou připravenost ke koupi bytové jednotky. Zástupce žalovaného se zavázal nejpozději do [datum] sdělit postoj žalovaného, věcnou reakci však žalobci neobdrželi a nezbylo jim, než se domáhat nahrazení projevu vůle žalovaného žalobou. Žalobci smlouvu o smlouvě budoucí se žalovaným uzavřeli jako spotřebitelé. Ze smlouvy vyplývá, že vůlí smluvních stran nebylo omezit své závazky pouze termínem do [datum] a nevyplývá to ani z následujícího jednání účastníků. Ještě [datum] žalovaný žalobci a dne [datum] právní zástupce žalovaného právní zástupkyni žalobců potvrdili zájem žalovaného prodat bytovou jednotku žalobcům. Jediná z podmínek pro výzvu žalovaného k uzavření kupní smlouvy, která nebyla ke dni [datum] splněna, bylo prohlášení vlastníka a jeho vložení do katastru nemovitostí. Toto bylo závislé výhradně na vůli žalovaného, a pokud žalovaný splnění této podmínky do [datum] zmařil a učinil tak až dne [datum], pak toto prodlení nemůže být k tíži žalobců v tom smyslu, že by závazek žalovaného vyzvat žalobce k uzavření kupní smlouvy zanikl. Ujednáním stran v čl. IV. smlouvy, kdy účastníci připustili možnost prodlení žalovaného s dokončením výstavby budovy oproti předpokládanému termínu do [datum] o tři měsíce, tj. až do [datum], připustili také možnost prodlení žalovaného se zasláním výzvy k uzavření kupní smlouvy, čímž objektivně projevili svoji vůli vyloučit prekluzivní charakter uvedené lhůty do [datum]. Ustanovení zákona o prekluzi je ustanovením dispozitivním, jak o tom hovoří např. rozhodnutí sp. zn. 32 Odo 1657/2005 a nepoctivé jednání žalovaného, kterým svým aktivním nekonáním zmařil uzavření smlouvy, nemůže požívat právní ochrany. Protože žalovaný sám neučinil výzvu k uzavření smlouvy, učinili tak žalobci, a to v době, kdy již byla bytová jednotka způsobilá k převodu. 2. Žalovaný považoval žalobu za nedůvodnou, a navrhoval její zamítnutí, neboť nárok uplatněný v žalobě neuznává ani zčásti. Požadavek žalobců zcela kategoricky odmítl s tím, že nejsou splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Učinil nesporným, že mezi ním jako budoucím prodávajícím a žalobci jakou budoucími kupujícími byla dne [datum] uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní týkající se jednotky č. 2068 (jednotka [číslo]), která je zapsána v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro katastrální území Kralupy nad Vltavou na listu vlastnictví [číslo] rovněž nesporoval, že v článku III předmětné smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo ujednáno, že kupní smlouva bude uzavřena bezodkladně v návaznosti na stavební dokončení budovy, způsobilost budovy k užívání podle stavebních předpisů, převod budovy s pozemky do vlastnictví prodávajícího a vymezení jednotek v budově prohlášením vlastníka, a to nejpozději do 30 dnů od doručení výzvy prodávajícího adresované kupujícímu. Prodávající je povinen učinit výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do dvou měsíců od splnění všech podmínek, nejpozději však do [datum]. Nabídku žalobců na uzavření kupní smlouvy však považoval za bezpředmětnou, neboť podle ustanovení § 1788 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "o. z.") platí, že nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Z daného tedy vyplývá, že oprávněná strana měla povinnou stranu vyzvat k uzavření kupní smlouvy nejpozději do [datum]. S ohledem na to, že výzva k uzavření kupní smlouvy nebyla ve sjednané lhůtě učiněna, pak v souladu s ustanovením § 1788 odst. 1 o. z. zanikla povinnost uzavřít budoucí smlouvu. V ustanovení § 1788 odst. 1 o. z. je stanoven následek porušení povinnosti vyzvat včas povinného k uzavření smlouvy, jímž je prekluze. I dle komentářové literatury k předmětnému ustanovení platí, že na rozdíl od obecné úpravy prodlení, kde vzniká při nepodstatném porušení smlouvy povinnost stanovit dodatečnou lhůtu a teprve po jejím marném uplynutí vzniká právo od smlouvy odstoupit, v případě smlouvy o budoucí smlouvě stanoví zákonodárce tento nezvykle tvrdý důsledek, čímž ve skutečnosti presumuje, že porušení bude vždy podstatné, ale nepřiznává ani volbu stranám, zda přesto nechtějí realizační smlouvu uzavřít. Právo odstoupit od smlouvy jako následek prodlení (§ 1977) tuto volbu zachovává, avšak prekluze nikoli. Prekluze musí být i soudcem respektována ex offo, kdy tedy jelikož v dané věci nebyla v ujednané lhůtě ani jednou ze stran učiněna výzva k uzavření kupní smlouvy, zanikla tímto povinnost uzavřít budoucí smlouvu a žalovaný nárok žalobců tak není důvodný. Obdobně pak srovnej [obec], J., Výtisk, M., [příjmení], V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017 str. [číslo], kde autoři uvádí, že absence včasné výzvy k uzavření budoucí smlouvy je důvodem zániku povinnosti budoucí smlouvu uzavřít. Jelikož tedy výzva k uzavření budoucí smlouvy nebyla ani od jedné ze smluvních stran učiněna ve lhůtě určené smlouvou o smlouvě budoucí, došlo tímto k zániku povinnosti budoucí smlouvu uzavřít. Z uvedených důvodů je na místě žalobu zamítnout. 3. Před jednáním ve věci samé vzali žalobci žalobu ohledně druhého nároku, tedy požadavku na uložení povinnosti žalovanému označit parcelní číslo pozemku v katastrálním území Kralupy nad Vltavou, zpět. Soud proto řízení v této části postupem dle § 96 odst. 1, 2 občanského soudního řádu zastavil (viz výrok II. rozsudku), a zároveň rozhodl podle § 10 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích o vrácení části zaplaceného soudního poplatku (viz výrok IV. rozsudku). 4. Po provedeném dokazování, vycházeje z listinných důkazů, dospěl soud k následujícím zjištěním stran skutkového stavu: Žalovaný podnikatel [celé jméno žalovaného], [IČO], jako investor v rámci revitalizace budovy bývalé balírny mlýna tuto přestavuje na bytový dům s byty o velikosti 1+kk – 3+kk, v roce 2018 byl nájemcem předmětných pozemků, na nichž je stavba realizována. S vlastníkem, městem Kralupy nad Vltavou, měl uzavřenu smlouvu o smlouvě budoucí kupní, schválenou zastupitelstvem, na jejímž základě se stane vlastníkem všech nemovitostí, které má pro tento záměr pronajaty. Žalovaný jako budoucí prodávající a žalobci jako zájemci uzavřeli [datum] rezervační s