15 C 355/2020-297 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobkyně se obrátila dne [datum] ke zdejšímu soudu s žalobou, kterou se vůči žalovanému domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, zapsaným u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník na listu vlastnictví [číslo] katastrální území Mělník, a to pozemku [parcelní číslo] o výměře [číslo] m² (orná půda), pozemku [parcelní číslo] o výměře [číslo] m² (orná půda), a pozemku [parcelní číslo] o výměře 640 m² (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba [adresa] (výroba), (dále„ nemovitosti“, nebo„ předmětné nemovitosti“), jíž jsou účastníci řízení podílovými spoluvlastníky s podílem o velikosti ⅔ ve prospěch žalobkyně a ⅓ ve prospěch žalovaného. Žalobkyně byla toho názoru, že dlouhodobé spory mezi účastníky řízení mají negativní vliv na spoluužívání, péči a správu nemovitostí, včetně vynakládání nákladů na opravu a modernizaci nemovitostí a setrvání ve spoluvlastnictví tak považuje za vyloučené. Dále uvedla, že reálné rozdělení nemovitostí, zejména stavby není možné, neboť případným reálným rozdělením předmětných nemovitostí by došlo k podstatnému poklesu hodnoty, jakož i jejich využitelnosti v budoucnu. V případě reálného rozdělení by se nemovitosti staly neužitelné, neboť by nebylo možné zajistit ani samostatné přístupy k veřejné komunikaci. Předmětné nemovitosti nejsou fakticky, ale zejména funkčně dělitelné, neboť tvoří jeden funkční celek. Žalobkyně navrhla, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně, která má zájem o jejich budoucí užívání k provozu své podnikatelské činnosti a je schopna zaplatit žalovanému přiměřenou náhradu. K žalobě připojila znalecký posudek [číslo] 2016 ze dne [datum], kterým byly předmětné nemovitosti oceněny na 4 037 400 Kč. 2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě žalobou uplatněný nárok neuznal. Uvedl, že on fakticky užívá přibližně ⅓ rozlohy předmětných nemovitostí, přičemž zbylé ⅔ užívá třetí osoba, jmenovitě [jméno] [příjmení], [IČO], [ulice a číslo], [PSČ] [obec], kterému užívání nemovitostí umožnila žalobkyně. Uvedl, že žalobkyně založila svoje spoluvlastnictví na předmětných nemovitostech před 5 lety, a to s hlubokou znalostí všech vztahů a jejich vývoje před podáním žaloby. Žalovaný připustil, že počátky společného užívání nemovitostí s panem [jméno] [příjmení] nebyly ideální, ale v posledních několika letech lze tento vztah označit za bezproblémový. Žalovaný namítl, že případné zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví by mu bylo na újmu z důvodu poklesu výroby a poptávky v důsledku koronakrize, z důvodu ztráty žalovaného v důsledku nesprávného postupu jeho původního právního zástupce, a z důvodu neexistence srovnatelné nemovitosti v okolí bydliště žalovaného. Žalovaný uvedl, že v případě rozdělení a vypořádání podílového spoluvlastnictví by nemovitosti měly být přikázány tomu, kdo je fakticky a reálně užívá, tedy jemu. 3. Žalobkyně v průběhu prvního ústního jednání před soudem dne [datum] uvedla, že má zájem o předmětné nemovitosti, disponuje dostatkem finančních prostředků, které má na účtu od podání žaloby. Doplnila, že nemovitosti užívá tím, že je poskytuje třetí osobě do užívání a pokud by nemovitosti nebyly přikázány do jejího vlastnictví, podnikatelská činnost žalobkyně by úplně skončila, bylo by to pro ni likvidační. Uvedla, že společníci žalobkyně vykonávají obdobnou činnost jako žalovaný a pokud by nemovitosti byly přikázány žalobkyni, přesunuli by společníci svou činnost do předmětných nemovitostí. Společníci dosud nemovitosti nevyužívali z důvodu vyhrocených vztahů s žalovaným. Žalovaný tak získal výhodu, že nemovitosti užívá. K obraně žalovaného uvedla, že je jí známo, že ve Středočeském kraji se nacházejí jiné objekty, ve kterých by žalovaný mohl podnikatelskou činnost vykonávat. Postoj žalobkyně ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem se v průběhu řízení nezměnil. 4. Žalobkyně k výzvě ve smyslu § 118a odst. 1, 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.„) k doplnění tvrzení o tom, co je předmětem její podnikatelské činnosti, kde a za jakých podmínek jí v současné době provozuje, komu, na jak dlouho a za jakých podmínek přenechala užívání předmětných nemovitostí, uvedla, že předmětem její činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, kdy jedinou činnost, kterou v tuto chvíli vykonává je poskytování do užívání část předmětných nemovitostí. Nemovitosti poskytuje panu [jméno] [příjmení] na základě smlouvy o nájmu ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum]. 5. Žalovaný v průběhu prvního ústního jednání před soudem dne [datum] uvedl, že má rovněž zájem o přikázání předmětných nemovitostí do svého vlastnictví při vědomí menšinového podílu. Uvedl, že nemovitosti reálně užívá, provádí výrobní činnost, zatímco žalobkyně má výtěžek z nájmu. Doplnil, že společníci žalobkyně a žalovaný byli dříve společníky a argument žalobkyně, že by přikázáním nemovitostí žalovanému pro ni bylo likvidační, je lichý, neboť v takovém případě si žalobkyně za vypořádací podíl může zajistit jiný tzv. pasivní příjem. Zánik podnikatelské činnosti by ale znamenal pro žalovaného, pokud by bylo žalobě vyhověno. Žalovaný uvedl, že se necítí komfortně ve spoluvlastnictví s žalobkyní, ale nepodařilo se mu sehnat jiný výrobní prostor, jinak by byl první, kdo by svůj podíl žalobkyni nabídl. 6. Žalovaný k výzvě ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. k doplnění tvrzení o tom, co je předmětem jeho podnikatelské činnosti a k prokázání tohoto tvrzení, uvedl, že se zabývá výrobou kovových konstrukcí se speciálním zaměřením na výroku ultra lehkých letadel, a výrobou a opravami replik a veteránů letadel. 7. Postoj žalovaného ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem se v průběhu řízení změnil. Žalovaný v rámci závěrečného návrhu při ústním jednání dne [datum] soudu sdělil, že souhlasí s vypořádáním a zrušením podílového spoluvlastnictví tak, že jeho spoluvlastnický podíl bude přikázán žalobkyni a bude mu vyplacen vypořádací podíl ve výši 3 358 000 Kč. 8. Po provedeném dokazování, vycházeje z listinných důkazů, ze závěrů znaleckých posudků, jakož i ze shodných tvrzení účastníků (srov. § 120 odst. 3 o. s. ř.; zde soud poznamenává, že skutková tvrzení nevyžadují důkazu nejen tehdy, pokud i druhá strana sporu výslovně tvrdí totéž, nýbrž i za situace, že tvrzení zůstane protistranou nepopřeno), dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci, odpovídající i skutkovému závěru: 9. Ve věci zůstalo skutkově mimo spor a vyplývá i z dále uvedených důkazů, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky pozemku [parcelní číslo] o výměře [číslo] m², pozemku [parcelní číslo] o výměře [číslo] m², a pozemku [parcelní číslo] o výměře 640 m², jehož součástí je stavba [adresa], vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Mělník. Podíl žalobkyně na uvedených nemovitostech činí ⅔, žalovaného ⅓ /viz. výpis z katastru nemovitostí na č. l. 85 spisu/. 10. Podle znaleckého posudku [číslo] 2016 ze dne [datum] vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] jsou předmětné nemovitosti umístěny v zastavěné části města v lokalitě s funkčním využitím„ smíšené neobytné území“. Pozemek parc. [číslo] je v katastru nemovitostí veden jako orná půda a k datu vypracování znaleckého posudku není zastavěn. Pozemek parc. [číslo] je veden v katastru nemovitostí jako orná půda a k datu vypracování znaleckého posudku je užíván jako ostatní plocha v jednotném funkčním celku s pozemkem parc. [číslo] stavbou [adresa], jenž je jeho součástí. [adresa] byla v roce 2003 kolaudována jako hala letecké výroby R4 [obec]. Nemovitosti jsou přístupné po veřejné komunikaci, jsou napojeny na veřejný vodovod a rozvod elektřiny. Podle tohoto znaleckého posudku byla hodnota předmětných nemovitostí v roce 2016 ve výši 4 037 400 Kč /viz znalecký posudek [číslo] 2016 na č. l. 21-31 spisu/ 11. Podle znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba], [IČO], které bylo soudem uloženo, aby prostřednictvím znalkyně z oboru ekonomika, ceny a odhady, Ing. [jméno] [příjmení], provedla prohlídku předmětných nemovitostí a určila, jaká je jejich cena podle současně platných cenových předpisů a cena obvyklá, se podává, že nemovitosti představují stavbu pro výrobu a skladování včetně pozemků tvořící jeden funkční celek, který svým charakterem zapadá do okolní zástavby. Nemovitosti jsou představeny stavbou pro výrobu a skladování včetně pozemku a pozemky orné půdy. Pozemky jsou z části tvořeny nezpevněnou komunikací napojující se na příjezdovou zpevněnou komunikaci, z části zelení. Stavba je v dobrém technickém stavu, bez známek poničení, odpovídající běžné údržbě. Odhad ceny obvyklé předmětných nemovitostí je po zaokrouhlení stanoven na 10 074 0