8 C 216/2015-649 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhal vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ na nemovitých věcech označených ve výroku I. rozsudku (dále též jen jako„ Nemovitosti“). Žalobu odůvodnil tím, že v rámci dlouhodobé obchodní spolupráce a společného projektu, mělo dojít k převodu jeho spoluvlastnického podílu na Nemovitostech na žalovaného, a to za zlomek reálné tržní ceny. Za tímto účelem dne [datum] účastníci uzavřeli smlouvu o koupi nemovitosti (dále též jen jako„ kupní smlouva“), dle které žalobce svůj spoluvlastnický podíl na Nemovitostech převedl na žalovaného za kupní cenu 1.100.000 Kč, kdy výše a splatnost kupní ceny měla odrážet dočasné vymezení účasti žalovaného na společném projektu. Žalobce tvrdil, že při podpisu kupní smlouvy žalovaný ujistil žalobce, že mu kupní cenu uhradí neprodleně po podpisu kupní smlouvy. K reálné úhradě kupní ceny však dosud nedošlo a žalobce se určení, že je vlastníkem sporného spoluvlastnického podílu na Nemovitostech, domáhá z několika právních důvodů. 1) Žalobce předně tvrdil, že z důvodu podstatného porušení smlouvy podáním z [datum] od kupní smlouvy odstoupil, neboť navzdory tomu, že v čl. II. odst. 2 kupní smlouvy bylo uvedeno, že kupní cena byla uhrazena v hotovosti před samotným podpisem kupní smlouvy, dohodli se účastníci kupní smlouvy odlišně, a to tak, že kupní cena ve výši 1.100.000 Kč bude uhrazena neprodleně po podpisu kupní smlouvy, k čemuž však nedošlo a žalovaný přes opakované výzvy žalobci do dnešního dne na kupní cenu ničeho neuhradil, čímž došlo ke zmaření hlavního účelu kupní smlouvy. 2) Žalobce své vlastnické právo dále dovozoval ze skutečnosti, že kupní smlouva je pro rozpor se zákonem neplatná pro absolutní neplatnost ustanovení čl. II. odst. 2 kupní smlouvy (§ 39 zák. č. 40/1964 Sb.) pro rozpor s právními předpisy, neboť v době uzavření kupní smlouvy platil zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, který umožňoval platby v hotovosti do výše 350.000 Kč. Provedením úhrady kupní ceny v hotovosti by došlo ke spáchání přestupku dle § 5 zák. č. 254/2004 Sb. Protože ujednání o kupní ceně je nezbytnou náležitostí kupní smlouvy dle zákona č. 40/1964 Sb., má žalobce za to, že absolutní neplatnost čl. II. odst. 2 kupní smlouvy mohla způsobit též neplatnost celé kupní smlouvy v důsledku aplikace § 41 zákona č. 40/1964 Sb. 3) Žalobce dále neplatnost kupní smlouvy spatřoval v absenci vážné vůle žalovaného (resp. obou účastníků) kupní smlouvu uzavřít a řádně plnit, resp. způsobit převod vlastnického práva na žalovaného, neboť kupní smlouva měla představovat pouze pojistku pro žalovaného a vzájemné potvrzení skutečnosti, že žalobce a žalovaný mají realizovat projekt společně a rovnou měrou se podílet na nákladech a výnosech. 4) Žalobce konečně tvrdil, že kupní smlouvu by bylo možné ve své podstatě považovat též za zastřenou smlouvou darovací, neboť hodnota protiplnění (kupní cena) byla ve zjevném nepoměru k hodnotě Nemovitostí, neboť hodnota převáděného spoluvlastnického podílu na Nemovitostech byla minimálně ve výši 7.500.000 Kč. Dodal, že při uzavření kupní smlouvy považoval žalovaného za svého kamaráda a obchodního partnera, kterému důvěřoval a o kterém se domníval, že své sliby plní. Žalovaný svým jednáním, kdy nesplnil své povinnosti z kupní smlouvy, opakovaně sděloval žalobci nepravdu, vymlouval se a zapíral se mu, hrubě porušil dobré mravy, žalobce uvedl v omyl a podvedl jej, proto žalobce využívá svého práva a v případě, že kupní smlouva bude posouzena jako zastřená smlouva darovací, od této smlouvy odstupuje a žádá vrácení daru. 2. Svůj naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k Nemovitostem žalobce spatřuje v tom, že není zapsán v katastru nemovitostí jako jejich (spolu) vlastník, přestože došlo k zániku právního titulu (tj. kupní smlouvy), na základě kterého ke změně ve vlastnictví Nemovitostí došlo. Poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (sp. zn. 2 Cdon 756/97, sp. zn. 22 Cdo 1988/2000), dle kterých má převodce nemovitostí (popřípadě jeho právní nástupce) vždy naléhavý právní zájem na určení svého vlastnického práva k nemovitosti, jestliže uplatňuje určitý právní důvod (titul), jehož existence by měla za následek neplatnost smlouvy o převodu nemovitostí nebo zánik jejích právních účinků. 3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Odmítl, že by žalobci neuhradil kupní cenu a trval na tom, že kupní cena byla zaplacena před podpisem kupní smlouvy, což žalobce stvrdil na smlouvě svým podpisem. Odmítl žalobcova tvrzení, že zmaření společného projektu mělo souvislost s koupí Nemovitostí, že společný projekt měl souvislost se stanovením výše a splatnosti kupní ceny a že jeho zaviněním žalobce utrpěl finanční škodu velkého rozsahu. Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že splnění jeho povinnosti zaplatit daň z převodu nemovitostí závisela na splnění povinnosti žalobce zajistit vypracování znaleckého posudku. Žalovaný dále odmítl, že by kupní smlouva byla neplatná pro ujednání o uhrazení kupní ceny v hotovosti a trval na tom, že odstoupení od kupní smlouvy je neplatné. Dále odmítl, že by žalobci vznikl nárok na vrácení daru, neboť k žádnému darování nedošlo. K výši kupní ceny uvedl, že byla sjednána s ohledem na smluvní volnost stran. 4. Rozsudkem Okresního soudu [obec] z [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací] soud žalobě vyhověl a určil, že žalobce je vlastníkem podílu o velikosti ideální ½ na nemovitostech označených ve výroku I. rozsudku. K odvolání žalovaného byl rozsudek zdejšího soudu usnesením [název soudu] z [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] zrušen a věc byla soudu prvního stupně vrácena k dalšímu řízení s tím, aby se zabýval existencí dohody odlišné od § 44 odst. 1 obč. zák. ohledně okamžiku uzavření smlouvy a v případě, že vezme existenci této dohody za prokázanou, aby se zabýval všemi dalšími námitkami žalobce ohledně neplatnosti sporné kupní smlouvy, zejména pak námitkou, že od ní žalobce pro řádné a včasné nezaplacení kupní ceny odstoupil. 5. Žalovaný k výzvě soudu (při jednání konaném dne [datum]) svá tvrzení ohledně existence dohody odlišné od § 44 odst. 1 obč. zák. ohledně okamžiku uzavření sporné kupní smlouvy doplnil tak, že účastníci uzavřeli kupní smlouvu v situaci, kdy žalovaný chtěl mít na sebe v katastru nemovitostí zapsáno výlučné vlastnictví k nemovitostem, když i jejich nákup a zhodnocení oba v rámci své tehdejší spolupráce financovali společně a společně nabízeli zájemcům o jejich koupi či investice do nich. Dle této dohody byl žalobce srozuměn s tím, že se mu od žalovaného (po podpisu žalovaným) nebude smlouva vracet podepsaná, ani že smlouva bude podepsaná ihned, ani ihned podána do katastru nemovitostí, neboť oba účastníci vyčkávali, zda se nemovitosti jako celek spolu s dalšími povede v souladu s jejich obchodními plány prodat třetí osobě. V době podpisu předmětné smlouvy totiž stále existovala možnost úspěšného naplnění společného podnikatelského záměru, proto žalovaný ve shodě s žalobcem vyčkával s vložením smlouvy do katastru nemovitostí. K prokázání svého tvrzení stran existence odlišné dohody označil nesporná tvrzení účastníků učiněná v průběhu řízení a dále navrhl svůj účastnický výslech. 6. Žalobce poté trval na tom, že k dohodě odlišné od § 44 odst. 1 obč. zák. mezi účastníky nedošlo, poukazoval přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. [spisová značka], dle kterého k uzavření takové dohody lze přihlížet pouze u smluv, u kterých projevy účastníků nemusí být na téže listině, což u kupní smlouvy nepřipadá v úvahu. Trval na tom, že kupní smlouva datovaná [datum] byla pouze návrhem kupní smlouvy, neboť Nemovitosti, které byly předmětem převodu, účastníci dále nabízeli k prodeji třetím zájemcům. Žalobce dále trval na tom, že na straně žalovaného absentovala vážná vůle smlouvu uzavřít a řádně plnit a uzavřel, že vzhledem k neprokázání dohody odlišné od § 44 odst. 1 obč. zák. nebyla smlouva nikdy řádně uzavřena. 7. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že kupní smlouva byla vyhotovena dne [datum] a téhož dne byla podepsána pouze žalobcem. [příjmení] bylo dále to, že žalobce svůj podpis na smlouvě uznal za vlastní dne [datum] v [obec] a smlouvu poté i s návrhem na vklad vlastnického práva předložil žalovanému, který svůj podpis na smlouvu připojil dne [datum], kdy téhož dne podal návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Mezi účastníky dále nebylo sporné to, že mezi žalobcem a žalovaným probíhala obchodní spolupráce, která se vztahovala k projektu [anonymizováno] [část obce], přičemž nemovitosti, u nichž je zpochybňováno vlastnické právo žalovaného se nacházejí v sousedství areálu [anonymizováno] [část obce]. [příjmení] bylo rovněž to, že na základě kupní smlouvy z [datum] byl na žalovaného převeden spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ k Nemovitostem, a že dne [datum] byla žalovaným uhrazena daň z převodu nemovitostí. Účastníci dále učinili nesporným, že žalobce zaslal žalovanému lis