12 C 210/2019-114 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobkyně a), b) se žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne 24. 10. 2019 domáhaly rozhodnutí soudu o povinnosti žalované k vyklizení a vydání žalobkyním a), b) pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Olomouc na čísle [list vlastnictví]. Tvrdily, že se domáhají neplatnosti smluv o nájmu, které měly být uzavřeny mezi žalobkyněmi a), b), s každou samostatnou smlouvou, jako pronajímatelkami a žalovanou jako nájemkyní, přestože pozemky byly a jsou v podílovém spoluvlastnictví žalobkyň a), b) a další spoluvlastnice. Žalobkyně a), b) byly ve smlouvách uvedeny jako vlastnice uvedených pozemků ve vymezené části bez bližšího konkrétního určení či specifikace, o jakou část pozemků se reálně jedná. V článku III. smluv byla sjednána výpovědní doba v délce trvání deset let. Znění smluv bylo navrženo žalovanou a žalobkyním byly pouze předány k podpisu. Ke smlouvám byl sjednán dodatek o podřízení se právní úpravě z. č. 89/2012 Sb. V žalobě bylo tvrzeno, že žalobkyně a), b) zaslaly žalované dne 24. 9. 2018 výpověď nájmu uvedených pozemků. Žalobkyně a), b) jsou ve smlouvách uvedeny jako vlastník pozemků, přestože v době uzavření zmíněné smlouvy byly vedeny v katastru nemovitostí jako spoluvlastníci uvedených pozemků. Údaj uvedený ve smlouvách neměl a nemá oporu v údajích zapsaných v katastru nemovitostí. Mezi spoluvlastníky nikdy nedošlo ke konkrétnímu dělení spoluvlastněných nemovitostí. Při uzavření nájemní smlouvy je vlastníkem pozemků celé společenství spoluvlastníků. U kontraktace s jednotlivými spoluvlastníky bez vymezení konkrétně zjistitelným způsobem, které části nemovitostí by se smlouvy měly týkat, jsou takové smlouvy podle žalobkyň a), b) absolutně neplatné pro jejich neurčitost. Tato neplatnost pak působí již od okamžiku vzniku smlouvy. V případě, že by soud vyhodnotil uvedenou smlouvu jako platně uzavřenou, žalobkyně a), b) dále tvrdily, že pokud smlouva obsahuje výpovědní dobu 10 let a smlouva vznikla ve standardizovaném znění, které žalovaná používá ve svých smlouvách k zajištění maximálního trvání nájemního vztahu za neměnných podmínek. Podle žalobkyň jde o smluvní ujednání, které bylo do smlouvy včleněno jednou ze smluvních stran bez reálné možnosti ovlivnění druhou smluvní stranou, kdy silnější strana využila své hospodářské a informační výhody, aby slabší strana dostala do velmi nevýhodné pozice, bez ospravedlnitelného důvodu. Praktická nemožnost využití jiného zákonného způsobu skončení nájmu nutí žalobce k jedinému možnému skončení nájmu, a to výpovědí s neúměrně dlouhou délkou trvání. Žalobkyně a), b) jsou ekonomicky znevýhodněny, neboť jsou povinni respektovat výši nájemného jednostranně určenou po dobu trvání výpovědní doby. Vzhledem k jednostrannému smluvnímu zvýhodnění žalované, jako silnější strany oproti žalobcům, došlo k vytvoření disproporcionality práv ve prospěch žalované vůči žalobcům. Svými znalostmi ekonomickými možnostmi a faktickou nemožností ovlivnit kontraktační proces, bylo do nájemní smlouvy vloženo ustanovení, které nezohledňuje možnosti žalobců při budoucí změně podmínek a limituje skončení nájmu a tím i výběr možného budoucího smluvního vztahu. Žalobkyně a), b) tvrdily, že opakovaně bezvýsledně upozorňovaly žalovanou na to, že nájem skončil uplynutím zákonné výpovědní doby k 30. 9. 2019 a domáhají se tedy vyklizení a vydání pozemků specifikovaných v petitu žaloby. K žalobě přiložily pouze nájemní smlouvy uzavřené s oběma žalobkyněmi ze dne 5. 2. 1998 a dodatek uzavřený pouze s žalobkyní a) ze dne 27. 12. 2014. Dále výpověď žalobkyně a) a [jméno] [příjmení] ze dne 24. 9. 2018 spolu s předžalobní výzvou ze dne 3. 10. 2019. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila zamítavě s tím, že žalobkyně a), b) spolu s [jméno] [příjmení] byly podílovými spoluvlastníky předmětných pozemků a všechny tyto spoluvlastnice uzavřely se žalovanou dne 5. 9. 2000 řádnou smlouvu o nájmu pozemků, kterou žalované přenechali do nájmu své pozemky na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let. Smlouva o nájmu byla uzavřena všemi podílovými spoluvlastníky shora uvedených pozemků, kteří disponovali 100 % většinou společné věci. Jednali ve shodě, čemuž odpovídá shodný projev vůle pronajmout dotčené pozemky za shodných podmínek. Předmět nájmu byl specifikován jasně a srozumitelně, nezaměnitelně a určitě a nelze tedy dovodit nemožnost plnění dle uzavřené nájemní smlouvy a její neplatnost, resp. nicotnost. Žalobkyním a), b) bylo hrazeno nájemné podle smlouvy a dodatku, které je ve výši obvyklého nájemného. Žalobkyně a), b) není možné považovat v tomto smluvním vztahu za spotřebitele, neboť nakládají s předmětem svého vlastnictví a nevystupovaly v postavení spotřebitelů. Žalovaná nijak nezneužila právo, když žalobkyně neměly povinnost uzavřít nájemní smlouvu a mohly návrh smlouvy zcela odmítnout nebo žádat její úpravu. Toto však neučinily, smlouvu neuzavíraly v časové tísni, ani pod nátlakem. Nedošlo ani k porušení obecných právních zásad občanského zákoníku. Nejde o žádný protiprávní stav, nad kterým by měla žalovaná udržovat kontrolu a z něhož by měla těžit, když jsou to žalobkyně, které z nájmu svých pozemků těží a které udržují kontrolu nad tím, komu své pozemky a na jakou dobu propachtují. Žalovaná tvrdila, že žádným způsobem neporušila ustanovení o spotřebitelských smlouvách, když zcela jistě žalobkyně nejsou slabší stranou a předmětná smlouva nebyla uzavřena k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran. Nájemní smlouva neobsahuje žádnou doložku nevýhodnou pro slabší stranu a smlouva se také neodchyluje závažně a bez zvláštního důvodu od obvyklých podmínek ujednávaných v obdobných případech. Nájemní smlouva je u zemědělských pozemků zcela obvykle ujednávána na dobu neurčitou, běžně s výpovědní dobou deseti let a rozhodně nejde o neobvyklé ujednání s přihlédnutím ke specifikům zemědělského podnikání, kdy zemědělské pozemky se musí v určitých dlouhodobých, několika let trvajících cyklech hnojit, střídat plodiny a jinak ošetřovat tak, aby byla dosažena řádná péče o pozemky a pozemky byly zachovány, pokud možno, v nezměněném stavu, tedy stejně bonitní pro jejich vlastníky. Namítala neurčitost žalobního petitu s ohledem na to, že žalobkyněmi jsou pouze dvě spoluvlastnice, z nichž jedna ani výpověď nájmu nepodala. Není ani zřejmé komu a jak mají být pozemky vydány a vyklizeny, když se nacházejí v půdních blocích a jsou nepřístupné. 3. Žalobkyně a), b) byly usnesením soudu 15. 11. 2019 vyzvány k opravě petitu žaloby tak, aby doplnily žalobní petit o uvedení, komu a jak přesně mají být nemovitosti vydány tj. jakým způsobem má žalovaná povinnost vydat nemovitosti splnit, tzn. zda žalobkyním a), b) k rukám společným a nerozdílným, nebo každé ze žalobkyň zvlášť a jakým dílem. Na výzvu reagovaly podáním ze dne 27. 11. 2019 tak, že dle nich je žaloba jako cela dostatečná a petit je formulován správným způsobem. Žalobní petit zůstal žalobkyněmi a), b) nezměněn. U jednání bylo odkázáno na žalobu. 4. Žalovaná u jednání doplnila své vyjádření tak, že pozemky pronajaly všechny spoluvlastnice včetně [jméno] [příjmení], která již zemřela. Ze strany žalované se jednalo o standardní návrhy nájemní smlouvy, které vlastníkům zasílají. Žalobkyně tento podepsat nemusely, nebo mohly jednat o jeho úpravách. Někteří jiní vlastníci smlouvy nepodepsali nebo jednali o úpravách. Nemohlo dojít ke zneužití práva, když žalobkyně a), b) jsou vlastnice nemovitostí, nejsou slabší stranou a nejedná se o spotřebitelský vztah. Co se týká žalobního petitu, žalovaná má za to, že tento je nejasný a nevykonatelný. Žalobkyněmi uváděná judikatura ani nedopadá na tento případ. Navíc poukazuje na skutečnost, že předmětné nemovitosti jsou v půdních celcích, neohraničené a některé jsou přístupné jen přes pozemky jiných vlastníků. Není tedy ani zřejmé, jak by žalovaná měla tyto nemovitosti vydat. 5. Soud s ohledem na tvrzení stran a výsledky dokazování, když žalobkyně předložily smlouvy o nájmu ze dne 5. 2. 1998, avšak žalovaná ze dne 5. 9. 2000, vyzval žalobkyně a), b) podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. s tím, aby doplnily vylíčení rozhodných skutečností a označily důkazy ke svým tvrzením ohledně všech žalobkyněmi uzavřených smluv o nájmu spoluvlastnických podílů k projednávaným nemovitostem s žalovanou tak, aby přesně označily všechny mezi účastníky uzavřené smlouvy včetně dodatků k nim. A dále ohledně oprávnění jednotlivých spoluvlastníků vypovědět předmětné smlouvy, a zda v uvedeném smyslu existovala mezi všemi spoluvlastníky dohoda o takovém ujednání vůči třetí osobě či souhlas ostatních spoluvlastníků. K tomu žalobkyně a), b) uvedly, že mají za to, že nebyla zpochybňována existence smluv a dokazování k nim není podle žalobkyň potřeba. Účastníci těchto vztahů jsou spoluvlastníky uvedených pozemků a nemůže právě aprobovaným způsobem být vypovídána každá tato smlouva k reálně vymeze