26 C 201/2025-118 – Okresní soud v Olomouci

1. Žalobce se žalobou podanou u podepsaného soudu dne 16. 9. 2025, ve znění pozdějších vyjádření, domáhal po žalované zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne 24. 3. 2025 byla mezi žalobcem jakožto budoucím kupujícím a žalovanou jakožto budoucí prodávající uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek k uzavření kupní smlouvy ve vztahu k bytu č. , Anonymizováno, v projektu , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, , kat. území , Anonymizováno, , a to do 31. 5. 2025. V souladu s čl. 7 rezervační smlouvy pak žalobce žalované uhradil zálohu na kupní cenu ve výši 100 000 Kč. V důsledku podstatných porušení rezervační smlouvy ze strany žalované došlo ze strany žalobce k odstoupení od rezervační smlouvy, které bylo učiněno dne 21. 7. 2025, a to v souladu s ust. § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "občanské zákoník") a dále také na základě ust. čl. 7 rezervační smlouvy. Důvodem odstoupení bylo nedodržení sjednaných termínů pro uzavření kupní smlouvy dle čl. 9 ze strany žalované, když kupní smlouva měla být uzavřena do 31. 5. 2025, což se nestalo, když k tomuto datu ještě nebylo ani zahájeno řízení u katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva žalované k předmětné bytové jednotce. Žalovaná o této skutečnosti žalobce předem neinformovala a nedošlo k písemnému odsouhlasení prodloužení termínu v souladu s čl. 9 smlouvy. Dalším důvodem pro odstoupení od smlouvy byla skutečnost, že žalovaná na žalobce v rozporu s čl. 5 smlouvy naléhala, aby kupní cenu uhradil přímo jí, nikoliv prostřednictvím úschovy, a to ještě před nabytím vlastnického práva k jednotce. Kdyby žalobce věděl, že žalovaná nechce dodržet tuto podmínku, smlouvu by s ní neuzavřel. Žalovaná se rovněž snažila změnit předmět převodu a za tímto účelem na žalobce vyvíjela nátlak. V neposlední řadě se jednání žalované vůči žalobci vymykalo zásadám obvyklého obchodního styku a základům lidské slušnosti, když jednatel žalované se žalobcem komunikoval vulgárně. Odstoupení od smlouvy bylo žalované doručeno 28. 7. 2025. Odstoupením od smlouvy došlo k odpadnutí právního důvodu pro úhradu částky 100 000 Kč a žalovaná se tak na úkor žalobce bezdůvodně obohatila. K vrácení dlužné částky byla žalovaná vyzvána, avšak ničeho neuhradila. Pokud se týká tvrzeného nároku žalované na smluvní pokutu, tento jí vzniknout nemohl, když ustanovení čl. 6 smlouvy o smlouvě budoucí kupní představuje založení významné nerovnováhy v právech a povinnostech stran rezervační smlouvy ve prospěch žalobce jako spotřebitele ve smyslu ust. § 1813 občanského zákoníku. Pohledávka žalobce by tak ani hypoteticky nemohla zaniknout započtením s pohledávkou žalované.2. U jednání dne 2. 2. 2026 žalobce změnil žalobu tak, že tvrdil zánik smlouvy o smlouvě budoucí kupní dle ust. § 1788 občanského zákoníku, když ke změně okolností došlo pro požadavek žalované na úhradu kupní ceny mimo advokátní úschovu, před uzavřením kupní smlouvy a před nabytím vlastnického práva žalovanou; pro změnu předmětu převodu, požadovanou žalovanou; pro oznámení žalobci, že do předmětu převodu bude nastěhován nájemník bez předchozího souhlasu žalobce a pro zásadní změnu v chování žalované, spočívající v hrubém a vulgárním chování. Změna byla přijata usnesením soudu, vyhlášeným u jednání dne 2. 2. 2026.3. Žalovaná nárok žalobce neuznala s odůvodněním, že uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní dne 24. 3. 2025 je mezi účastníky nesporné, nicméně žalobce neměl žádný zákonný ani smluvně daný důvod pro odstoupení od této smlouvy. Žalovaná neporušila ujednání o termínu uzavření kupní smlouvy, strany uzavíraly budoucí smlouvu za situace, kdy byt byl ještě ve výstavbě a z tohoto důvodu byla ve smlouvě sjednána náhradní lhůta 90 dnů. Žalobce si byl tohoto vědom. Co se týče ujednání o smluvní pokutě, byl to sám žalobce, kdo určil smluvní pokutu a její výši, žalovaná toto pouze akceptovala. Žalovaná dále odmítá jakékoliv nátlakové jednání. Naopak to byla žalovaná, kdo přípisem ze dne 22. 9. 2025 od smlouvy odstoupil, neboť žalobce jako budoucí kupující nehodlal kupní smlouvu ani přes výzvy žalované uzavřít. Žalované pak v souvislosti s tímto vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč dle čl. 6 smlouvy o smlouvě budoucí kupní a tento svůj nárok žalovaná započetla vůči nároku žalobce na vydání bezdůvodného obohacení. Nárok žalobce je tak zcela nedůvodný.4. Z provedeného dokazovaní soud učinil následující skutková zjištění:- Z odstoupení od rezervační smlouvy, započtení vzájemných pohledávek, že přípisem ze dne 22. 9. 2025 žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce odstoupila od rezervační smlouvy ze dne 24. 3. 2025, neboť ani přes opakované výzvy ze strany žalované žalobce se žalovanou neuzavřel kupní smlouvu a z jeho jednání je zřejmé, že o její uzavření již nemá zájem. Žalovaná tedy od rezervační smlouvy odstoupila pro neochotu/nezájem žalobce uzavřít kupní smlouvu. V souvislosti s tímto pak vznikl žalované nárok na zaplacení smluvní pokuty spojené s porušením smluvní povinnosti uzavřít kupní smlouvu a žalovaná tak proti nároku žalobce vrátit zaplacenou zálohu ve výši 100 000 Kč započetla svůj nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč. Žalovaná dále uvedla, že smluvní strany v čl. 7 rezervační smlouvy ujednaly, že lhůta pro uzavření kupní smlouvy, tj. do 31. 5. 2025, se může bez dalšího prodloužit o až 90 dnů a pokud by se tak stalo, má žalobce nárok odstoupit od rezervační smlouvy až po marném uplynutí této lhůty.- Z rezervační smlouvy, Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, že byla uzavřena dne 24. 3. 2025 mezi žalovanou jako budoucí prodávající a žalobcem jako budoucím kupujícím. Účelem smlouvy byl převod vlastnictví k bytové jednotce č. , Anonymizováno, v projektu , Anonymizováno, , k. ú. , Anonymizováno, , když se jedná o byt 1 + kk a odpovídající karta bytu s kótami byla druhé straně předána. Budoucí prodávající ujistil budoucího kupujícího, že na základě SoSB ze dne 9. 2. 2023 mu k předmětnému bytu vznikne dispoziční právo. Dále bylo předmětem smlouvy nabytí vlastnického práva k movitým věcem a vypořádání kupní ceny. Celková kupní cena byla ujednána ve výši 2 900 000 Kč za bytovou jednotku a 400 000 Kč za movité věci. Dále měl být uhrazen poplatek za elektroměr a příkon dle skutečně předložené fakturace. Dle čl. 5. měla platba probíhat (pokud se strany nedohodou jinak – například napřímo) formou notářské či advokátní úschovy, kdy schovatel musí být výhradně advokát zapsaný v ČAK. Dle čl. 6 se kupující zavázal do 7 dnů od podpisu této smlouvy uhradit zálohu na kupní cenu ve výši 100 000 Kč na účet prodávajícího, jež měla být plně započtena na úhradu kupní ceny. Rovněž bylo mezi stranami ujednáno, že tato záloha se stává smluvní pokutou, jež by musel uhradit kupující prodávajícímu, pokud kupující bez důvodu na straně prodávajícího odmítne podepsat odpovídající KS v níže dané lhůtě s danými podmínkami splatnosti kupní ceny; kupující odstoupí od této smlouvy jinak než dohodou; kupující jinak zmaří účel a cíl této smlouvy – např. neuhradí včas kupní cenu a prodávající bude nucen od předjímané KS odstoupit; kupující bude delší dobu nesoučinný a z jeho nečinnosti se lze důvodně domnívat, že ztratil zájem o realizaci obchodu; kupující nebude moci legálně nabýt nemovitost (např. díky insolvenčnímu řízení na své straně, výkonu rozhodnutí či podobně). Nárok kupujícího na vrácení zálohy bude v takovém případě započten s nárokem na úhradu smluvní pokuty ze strany prodávající. Dle čl. 7 kupující může od smlouvy odstoupit bez sankce, pokud se ukáží nepravdivá tvrzení prodávajícího či nebude možno účel této smlouvy realizovat ani v náhradní lhůtě 90 dnů, nedohodnou-li se strany jinak. Prodávající může odstoupit v rámci intencí předchozího článku za předpokladu úhrady sankce kupujícímu ve výši 30 000 Kč a zároveň vrácení přijaté zálohy ve výši 100 000 Kč, a to na účet kupujícího, ze kterého byla tato záloha připsána. Dle čl. 8 prodávající může od této smlouvy odstoupit, pokud nebude provedená úhrada zálohy na kupní cenu řádně a včas. V čl. 9 strany ujednaly, že nejzazším termínem podpisu předjímané kupní smlouvy je 31. 5. 2025, kdy tedy kupní cena musí být uhrazena nejpozději do 25. 6. 2025 a nemovitost musí být předána nejpozději do 31. 7. 2025 za předpokladu dodržení všech stanovených termínů ze strany kupujícího. Smluvní strany prohlašují, že se termíny mohou s dostatečným předstihem případně po předchozí písemné odsouhlasené domluvě prodloužit. Za situace, že prodávající informoval kupujícího, že nemovitost je již zamluvena k pronájmu zájemci, se předáním rozumí i předání tomuto nájemci, kdy prodávající bude vykonávat správu nájmu, toto bude odsouhlaseno samostatnou dohodou. V čl. 10 pak strany ujednaly, že spolu budou komunikovat přes uvedené emaily, kdy takto odeslaný email má účinky písemného právního jednání ve smyslu § 562 oz. Pouze případné odstoupení od smlouvy navíc k tomu vyžaduje i písemné podání formou doporučeného dopisu.- Z odstoupení od rezervační smlouvy, výzvy