26 C 191/2019-119 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobou podanou u nadepsaného soudu se žalobce domáhal vydání soudního rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit mu částku 1 000 000 Kč s příslušenstvím. Návrh odůvodnil tím, že mezi účastníky existuje smluvní právní vztah založený smlouvu kupní ze dne 27. 3. 2017, podle které nabyl žalobce jako kupující od žalovaného jako prodávajícího do vlastnictví pozemek [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům v obci [obec], pozemek [parcelní číslo], zahrada, pozemek p. [číslo] ostatní plocha, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], [územní celek], u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava (dále také jen„ nemovitosti“ anebo„ stavba RD [adresa]“), za dohodnutou kupní cenu 5 200 000 Kč. Po přechodu vlastnictví začala stavba rodinného domu vykazovat vady. Žalobce z toho důvodu nechal projevující se vady shlédnout znalce, který pro něj zpracoval na daná zjištění znalecký posudek a ze kterého vyplynulo, že stavba RD [adresa] vykazuje závažné skryté vady. Uvedené skryté vady žalobce proto dopisem ze dne 27. 6. 2018 notifikoval u žalovaného a současně u něj uplatnil nárok kupujícího z vad na prodané věci, mj. nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dopisem ze dne 12. 7. 2018 následně u žalovaného uplatnil žalobce nárok na zaplacení částky [částka], představující přiměřenou slevu z kupní ceny, se splatností této částky do 31. 7. 2018. Protože žalovaný v době splatnosti žalobci tuto částku nezaplatil, domáhá se žalobce tohoto nároku u soudu podanou žalobou. 2. Proti ve věci vydanému elektronickému platebnímu rozkazu brojil žalovaný včas podaným odporem, který odůvodnil především tím, že byť není sporu o žalobcem popisovaném obchodu mezi nimi, jehož předmětem byly v žalobě popsané nemovitosti, ke kterým žalovaný převedl vlastnické právo nastíněnou kupní smlouvou na žalobce za dohodnutou kupní cenu 5,2 mil. Kč, neuznává nárok uplatněný žalobou, pročež žalobce před samotným vlastnickým převodem si nemovitosti řádně a opakovaně prohlédl a bylo mu sděleno, že se nejedná o novostavbu, ale o starší rekonstruovaný dům, který žalovaný vlastním nákladem za pomocí odborníků se zkušenostmi v oboru stavebnictví a rekonstrukce staveb, opravil, čemuž odpovídala i kupní cena, která by byla v případě, jednalo-li by se o novostavbu, byla výrazně vyšší. Se stářím domu byl žalobce obeznámen, a tudíž se v případě vytknutých vad nejedná o skryté vady, za něž by žalovaný nesl odpovědnost. Co se týče vlhkosti v koupelně, která je zmíněna ve znaleckém posudku, byl na to žalobce upozorněn žalovaným a bylo mu doporučeno, aby v pravidelných intervalech zatmelil místa, do kterých zatéká. Na nemožnost otevřít jedno z oken RD [adresa] byl žalobce rovněž upozorněn a další vady, které byly žalovanému vytknuty, se po dobu tří let, co on nemovitosti užíval, neprojevily. Vydrolenou spárovací hmotu lze opravit, nejedná se o vadu, je to běžný jev v souvislosti s místními klimatickými podmínkami. Skvrny na fasádě domu byly způsobeny stékáním dešťové vody ze střechy v kombinaci s prachem a špínou z ulice a i s tímto rizikem byl žalobce před nabytím vlastnictví k nemovitostem seznámen. Pokud se v nadpraží dveří v průčelí objevila trhlina, tak taková vada se za doby, co žalovaný v domě bydlel, neprojevila. Žalovaný koupil tento dům za účelem rekonstrukce a pozdějšího nastěhování a při jeho rekonstrukci postupoval s nejlepším vědomím a svědomím. Žalovaný dům zateplil a položil na střechu nové polepy, čímž zajistil dvojité krytí střechy. Původní polepy byly staré jeden rok. 3. U jednání strany setrvaly na svých stanoviscích, a zatímco žalobce považoval nárok uplatněný u soudu za opodstatněný, žalovaný naopak, s odkazem na svoji procesní obranu nárok žalobce neuznal. Žalující nárok z vad na koupené věci opřel zejména o znalecký posudek Doc. Ing. [celé jméno znalce], PhD., znalce v oboru stavebnictví (dále také jen„ ZP [celé jméno znalce]“), který si nechal v červnu 2018 na projevující se vady zpracovat. Znalec po provedeném místním šetření u RD [adresa] v [obec] zjistil vady, které popsal ve znaleckém posudku pod body A1 až A6 a dále pod body B1 až B5. Jednalo se zejména o nadměrné zavlhčení koupelny v 1. nadzemním patře domu zapříčiněného nefunkční hydroizolací sprchového koutu, jehož důsledkem bylo nadměrné vlhké zdivo koupelny a částečná destrukce obložkové zárubně v místě podlahy, vadu spočívající v nemožnosti otevřít jedno okenní křídlo z důvodu nerovnosti okenního nadpraží, dále pak vady mj. trhliny v obou místech uložení překladů dveří v 1. nadzemním podlaží domu, nedoléhající obložkovou zárubeň, u které byla viditelná mezera vpravo i vlevo, a dále zjistil skvrny nacházející se na podhledech ve 2. nadzemním podlaží domu. Příčinou jejich vzniku byl vytékající kondenzát na dolním povrhu podhledu. Znalec provedl sondáž směrem ke struktuře složení střechy a odborným technologickým postupem dospěl k závěru, že z důvodu nesprávné skladby jednotlivých vrstev střešní konstrukce dochází ve skladbě střechy ke kondenzaci vodní páry a nadměrné vlhkosti. Tato zjištěná vada může být příčinou napadení nosné dřevěné konstrukce dřevokaznými škůdci či hnilobou nebo houbou a může způsobit následný kolaps konstrukce. Znalec konstatoval, že střecha RD [adresa] sice vyhovuje podle předpisů upravujících stavby z hlediska prostupu tepla, avšak není vyhovující z hlediska požadavku na kondenzaci vodní páry uvnitř konstrukce. Znalec dále zjistil vydrolenou spárovací hmotu v dlažbě podlahy ve 2. nadzemním patře domu, skvrny na fasádě v průčelí do ulice, trhliny v nadpraží dveří v uličním průčelí vpravo a skvrny na fasádě v průčelí směrem do dvora. Žalobce u jednání doplnil, že vady, o které svůj nárok opřel, se projevily až po převodu vlastnického práva k nemovitostem a jejich užívání z jeho strany. Žalobce je profesionální sportovec, stavbám nerozumí, ani přesto však před koupí domu jej nenechal prohlédnout odborníkem v oboru stavebnictví. Žalovanému důvěřoval, znali se. 4. Žalovaný znovu uvedl, že si žalobce nemovitosti před vlastnickým převodem několikrát prohlédl, že žádné vady, jak jsou popsány v ZP [celé jméno znalce], tam nebyly, a že žalovaný snížil žalobci původně požadovanou kupní cenu z částky 5,8 mil. Kč na částku 5,2 mil Kč. Znalecký posudek znalce [celé jméno znalce] by měl být zrevidován jiným znalcem. Žalobce o vlhkosti v koupelně věděl, ale nechtěl ji řešit, neboť mělo být jeho úmyslem vyměnit do budoucna vanu za sprchu. Zatékání vody bylo možné řešit tmelením. Kromě výměny střešního šindele se střechou nic nedělal a po zjištění vlhkosti u střešního stožáru satelitu mu klempíři doporučili, aby nemovitost větral anebo střechu opatřil větrací mřížkou. Žalovaný nabyl nemovitost jako hrubou stavbu, byly tam pouze obvodové zdi a nemovitost byla již zateplená, okna v ní byla plastová. Dům rekonstruoval uvnitř, prováděl sádrokartonářské práce, instaloval elektriku, vodu a natahoval omítky. Stavba byla následně zkolaudována. 5. Soud provedl dokazování listinami a vzal z [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] a ze smlouvy kupní uzavřené dne [datum] mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím, že žalobce je vlastníkem v žalobě popsaných nemovitých věcí mj. pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa] - rodinný dům v obci [obec], pozemku [parcelní číslo] - zahrada, pozemku p. [číslo] ostatní plocha, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], [územní celek], u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 8. 6. 2017, za dohodnutou kupní cenu 5 200 000 Kč. Dle obsahu smlouvy se prohlásil prodávající, že mu nejsou známy žádné právní či faktické vady převáděné věci a kupující, že si smlouvou převáděné věci řádně a detailně prohlédl, a že je přejímá ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu této smlouvy. Z Rozhodnutí o dodatečném povolení stavby ze dne [datum] a ze Sdělení k užívání stavby z [datum] vydaných OÚ [obec], odb. stavební a silniční, vzal soud za prokázáno, že žalovaný dne [datum] požádal příslušný správní orgán o dodatečné povolení již změněné stavby, která měla být realizována bez příslušného povolení předchozím vlastníkem. Stavba mj. nepodsklepený RD [adresa] o jednom nadzemním podlaží a podkroví v době dodatečného povolení mimo jiné již obsahovala novou konstrukci krovu sedlové střechy s krytinou asfaltového šindele, byly zde provedeny vnitřní zdiva, přistavená vstupní část s garáží a obytné podkroví, byly vybourány nové okenní a dveřní otvory a v celé stavbě osazeny nová okna a dveře. Byla vyměněna vnitřní síť nízkého napětí, vody, kanalizace a vytápění plynovým, kotlem. Venkovní fasáda byla již zateplena a opatřena tenkovrstvou omítkou, nově byly provedeny podlahy a vnitřní omítky. Ostatní podrobnosti byly zřejmé z ověřené projektové dokumentace stavby, vypracované v 12/2014 autorizovaným technikem staveb [jméno] [příjmení]. Stavba byla při kontrolní prohlídce správním úřadem shledán