17 C 130/2023-81 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobkyně se domáhala vůči žalovanému zaplacení částky , částka, se zákonným úrokem z prodlení jakožto nedoplatku peněžité náhrady za bezdůvodné obohacení, spočívající v užívání budovy č. p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , v období od , datum, do , datum, bez jakékoliv smlouvy či jiného právního důvodu. Obvyklá cena nájmu činí podle znaleckého posudku, který si nechala žalobkyně vypracovat, , částka, měsíčně, zatímco žalovaný jí hradil měsíčně pouze , částka, . Přestože jej vyzvala k zaplacení žalovaného rozdílu, žalovaný úhradu odmítá.2. Žalovaný nárok popíral v prvé řadě s poukazem na nedostatek aktivní legitimace na straně žalobkyně s argumentací, že žalobkyně pronajala budovu pro celé uvedené období jinému subjektu, tudíž žalovaný se neobohatil na úkor žalobkyně. Dále žalovaný zpochybňoval výši požadované náhrady s odkazem na jiný znalecký posudek, jakož i na skutečnost, že znalecký posudek předložený žalobkyní vychází pouze z nabídkového, nerealizovaného nájemného, které je z velké části nadále v inzerci realitních kanceláří. Kromě uvedeného žalovaný zmínil hygienickou závadnost budovy, protože se pod ní nacházejí , podezřelý výraz, těl vojáků z bitvy u Slavkova zemřelých na tyfus.3. Před zahájením jednání žalobkyně upravila svůj požadavek na úrok z prodlení tak, že jej nadále požaduje až od , datum, namísto , datum, . Soud vyhodnotil toto podání podle obsahu jako částečné zpětvzetí žaloby a v uvedeném rozsahu řízení zastavil podle § 96 odst. 2 občanského soudního řádu.4. Ze shodných tvrzení účastníků soud zjistil, že- žalobkyně je zapsána jako vlastník pozemku parcelní číslo , hodnota, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , podle rozsudku zdejšího soudu ve věci , spisová značka, , s účinky vkladu vlastnického práva k , datum, ,- žalovaný budovu č. p. , Anonymizováno, užíval v době od , datum, do , datum, bez právního důvodu jako depozitáře a skladovací či kancelářské prostory v rozsahu, který je popsán ve znaleckém posudku společnosti , právnická osoba, .,- žalovaný platil žalobkyni za užívání , částka, měsíčně,- žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě žalované částky do , datum, .5. Soud provedl dokazování listinami, z nichž učinil následující skutková zjištění: Žalobkyně coby pronajímatelka přenechala s účinností od , datum, na dobu neurčitou pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , do užívání k obvyklému účelu společnosti , právnická osoba, ., jakožto nájemci, a to za úplatu; současně jí umožnila dát předmět nájmu do podnájmu jiné osobě bez předchozího písemného souhlasu žalobkyně (nájemní smlouva datovaná , datum, ). Společnost , právnická osoba, ., v postavení nájemce následně přenechala část totožné budovy o výměře 48,60 m2 do užívání společnosti , právnická osoba, ., jakožto podnájemci, a to se zpětnou účinnosti od , datum, , na dobu neurčitou, za úplatu , částka, měsíčně s inflační doložkou a pro účely provozování prodejny klenotů a souvisejícího skladu (listina označená jako nájemní smlouva prostoru sloužícího k podnikání ze , datum, ).6. Ve vztahu k základu nároku je podstatný následující skutkový stav, v zásadě mezi účastníky nesporný. Žalovaný fakticky užíval v období od , datum, do , datum, budovu na pozemku ve vlastnictví žalobkyně s výjimkou části, v níž byla prodejna klenotů se skladem, a to jako depozitáře, skladovací a kancelářské prostory, bez jakékoliv dohody s žalobkyní či bez jakéhokoliv jiného právního důvodu. Formálně žalobkyně přenechala totožné prostory do úplatného užívání své dceřiné společnosti.7. Podle § 2991 občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu. Podle § 2999 odst. 1 občanského zákoníku, není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.8. Obrana žalovaného v podobě nedostatku aktivní legitimace žalobkyně ve sporu není opodstatněná. Rozhodnutí, na které poukazuje žalovaný, jakož i další judikatura v tomto směru, kterou lze považovat za konstantní, se týká odlišné skutkové podstaty bezdůvodného obohacení, a sice případů, kdy je mezi pronajímatelem a nájemcem uzavřena nájemní smlouva, která je shledána z určitého důvodu neplatnou. V takových případech jsou strany smlouvy povinny vrátit si vše, co podle ní plnily, jak výslovně vyplývá z § 2993 občanského zákoníku (a před , datum, vyplývalo z § 457 zákona č. 40/1964 Sb.). To platí i tehdy, pokud osoba vystupující ve smlouvě z pozice pronajímatele ve skutečnosti není jejím vlastníkem; k bezdůvodnému obohacení dochází vždy mezi subjekty v linii smluvního vztahu. V této věci však mezi , právnická osoba, ., (ani nikým jiným) a žalovaným žádná (neplatná) smlouva uzavřena nebyla, žalovaný užíval budovu bez právního důvodu. Proto se obohacoval na úkor jejího vlastníka, tedy žalobkyně. Případná faktická nemožnost budovu užívat , právnická osoba, ., v souladu s nájemní smlouvou je věcí této společnosti a žalobkyně jakožto smluvních stran.9. Za účelem určení výše peněžité náhrady v podobě obvyklé ceny nájmu coby ekvivalentu soud provedl důkaz dvěma znaleckými posudky předloženými účastníky, následně znalce vyslechl a vyžádal si dodatek ke znaleckému posudku , jméno FO, , obsahující doložku podle § 127a občanského soudního řádu. Po tomto doplnění obsahují jak znalecký posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, ., č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, z , datum, , tak znalecký posudek , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, veškeré náležitosti uvedené v § 28 zákona č. 254/2019 Sb. Z obou je patrné, jaké metody byly při vypracování použity, s jakými vzorky znalci pracovali, proč a jakým způsobem, jejich závěry jsou logicky a jasně odůvodněné. To platí přesto, že ve výsledku je v nich rozdíl. Oba posudky shodně vycházejí z toho, že se jedná o historickou budovu (kulturní památku) situovanou v městské památkové zóně v centru města, která byla žalovaným užívána jako depozitáře, skladovací a kancelářské prostory. Při výslechu se oba znalci shodli, že při určení obvyklé ceny nájmu se v prvé řadě vychází ze srovnatelného realizovaného, nikoliv nabídkového nájemného; až pokud není srovnatelné realizované nájemné k dispozici, představuje východisko srovnatelné nabídkové nájemné, které je následně upraveno koeficientem redukce. Získat vzorky realizovaných nájmů je přitom obtížné, protože neexistuje jejich veřejný seznam jako v případě kupních smluv.10. , právnická osoba, neměla vzorky realizovaných nájmů k dispozici, a proto pracovala s nabídkovým nájemným. Pro srovnání použila čtyři vzorky z realitní inzerce, u kterých primárně cenu snížila o 5 % právě proto, že se jednalo o pouhou nabídku; dále ji upravila koeficienty zohledňujícími odlišnosti polohy, velikosti, stavebně-technického stavu, vybavení a vlastní úvahu zpracovatele. Z takto upravených nabídkových cen nájmů za 1 m2 a měsíc poté určila střední hodnotu , částka, /m2/měsíc, kterou vynásobila užívanou výměrou budovy, čímž dospěla k výslednému nájemnému , částka, /měsíc. Zástupce znalecké kanceláře následně u jednání zdůraznil, že závěry znaleckého posudku jsou platné výhradně k datu jeho zpracování, protože trh s nájmem se mění, a z tohoto důvodu je nelze zpětně přezkoumávat, například i co do námitek žalovaného, že tři ze čtyř vzorků užitých ke srovnání se i po roce a čtvrt od vypracování posudku nacházejí v realitní inzerci nebo že u jednoho z těchto vzorků došlo ke snížení nabídkové ceny.11. V souvislosti s metodou zvolenou znaleckou kanceláří soud z realitní internetové inzerce z , datum, zjistil, že k tomuto datu se vzorky 1, 3 a 4 užité znaleckou kanceláří pro srovnání nacházejí i nadále v nabídce realitních kanceláří a že u vzorku 3 došlo ke snížení původní nabídkové ceny nájmu , částka, /měsíc na , částka, /měsíc.12. Oproti znalecké kanceláři znalec , jméno FO, použil při vypracování posudku tři vzorky skutečně realizovaných nájmů, vycházel z nájemných aktualizovaných v dodatcích z , Anonymizováno, , Anonymizováno, ke smlouvám uzavřeným okolo roku , Anonymizováno, . Závěry znalce v písemném posudku soud považoval za částečně nepřezkoumatelné, avšak veškeré nedostatky znalec odstranil a své závěry podrobně zdůvodnil v rámci výslechu – blíže vysvětlil, proč použil právě nájemné uvedené v písemném posudku jako nájemné srovnávací, v čem konkrétně se pronajaté prostory shodují s budovou, která je předmětem řízení (nacházejí se v centru města v městské památkové zóně, v historické budově s obdobným stářím, jsou užívány jako skladovací či kancelářské prostory, jsou obdobně ne/přístupné pouze z jedné strany), a v čem konkrétně se od ní naopak odlišují (výlučně svou velikostí). Uvedl, že prostory o tak velké výměře, která je předmětem řízení, se v