85 C 273/2019-110 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobce se domáhal, žalobou došlou soudu dne 12. 9. 2019, určení výše obvyklého nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] (dále též předmětný byt). Žalobu odůvodnil tím, že je výlučným vlastníkem předmětného bytu i domu a žalovaný obývá předmětný byt na základě zápisu o dohodě odevzdání převzetí bytu ze dne 1. 7. 1991 v návaznosti na rozhodnutí o přidělení bytové jednotky z podnikové výstavby ze dne 20. 6. 1991, kdy v současné době platí měsíční nájemné 50,02 Kč/m2/měsíc. Žalobce 23. 4. 2019 doručil žalovanému návrh na zvýšení nájemného na částku 6.722 Kč měsíčně, kdy vycházel z místně a časově obvyklého nájemného za obdobné byty, ale žalovaný toto zvýšení neakceptoval. Žalobce se proto domáhá určení výše obvyklého nájemného za předmětný byt, a to ode dne podání návrhu. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Předmětný byt je v původním stavu z doby výstavby z počátku 70-tých let, včetně rozvodů a elektroinstalace, dále do předmětného bytu zatéká a žalobce toto neřeší, kdy dokonce odmítl vyměnit kuchyňskou linku, přestože je 50 let stará. Též nelze hovořit o atraktivní poloze předmětného bytu, když výhled je na býv. [příjmení] [jméno] nebo [obec] a předmětný byt se tak potýká se znečištěným ovzduším, kdy často nelze otevřít okno. Přestože žalovaný většinu roku pobývá v zahraničí, jsou náklady hrazeny jako by předmětný byt obývaly tři osoby, kdy nájemné je hrazeno ve vyšší výši (cca 100 – 500 Kč měsíčně) než je předepsáno žalobcem. 3. Žalovaný se, a ač řádně a včas předvolán, k ústnímu jednání se nedostavil, soud tedy věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalovaného dle ustanovení § 101 odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.). Žalovaný se tím, že se nedostavil, zbavil možnosti při jednání aktivně vystupovat, tedy tvrdit, a navrhovat důkazy k prokázání svých tvrzení. 4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázáno: z Informací o pozemku – internetový výpis ze dne 11. 9. 2019, že žalobce je výlučným vlastníkem parcely č. St. 1961 v k.ú. [obec] jejíž součástí je stavba [adresa] bytový dům; Rozhodnutí o přidělení bytové jednotky z podnikové výstavby ze dne 20. 6. 1991, že právní předchůdce žalobce přidělil žalovanému byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec]; z Zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu ze dne 1. 7. 1991, že právní předchůdce žalobce předal žalovanému do osobního užívání byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] od 1. 7. 1991 na dobu neurčitou; z Evidenčního listu pro výpočet úhrady za užívání bytu ze dne 22. 8. 2019, že výše nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností od 1. 2. 2019 částku 3 426 Kč měsíčně; z Návrhu na zvýšení nájemného ze dne 15. 4. 2019, že žalobce navrhl žalovanému výši nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] na částku 6 722 Kč měsíčně; ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalkyně] ze dne 30. 7. 2020, že obvyklé nájemné bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností k 1. 9. 2019 částku 6 677 Kč měsíčně ve stavu ke dni ocenění. 5. Pokud soud v řízení případně provedl další důkazy, ze kterých v rozhodnutí nevycházel, bylo to z toho důvodu, že z těchto důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti, které by měly význam pro rozhodnutí soudu ve věci samé. 6. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Dne 20. 6. 1991 právní předchůdce žalobce přidělil žalovanému byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec], kdy dne 1. 7. 1991 právní předchůdce žalobce zápisem o dohodě o odevzdání a převzetí bytu předal žalovanému do osobního užívání byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] od 1. 7. 1991 na dobu neurčitou. Výše nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností od 1. 2. 2019 částku 3 426 Kč měsíčně. Dne 15. 4. 2019 žalobce navrhl žalovanému výši nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] na částku 6 722 Kč měsíčně. Obvyklé nájemné bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností k 1. 9. 2019 částku 6 677 Kč měsíčně ve stavu ke dni ocenění. 7. Po právní stránce dále soud věc posoudil dle ustanovení § 3074 odst. 1, odst. 2 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) s ohledem na skutečnost, že dosavadní výše nájmu předmětného bytu nebyla určena dohodou pronajímatele a nájemce, když žalovaný předmětný byt užívá již od 1. 7. 1991, jak bude rozvedeno níže, a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. 8. Předně je třeba uvést, že žalobci dnem 1. 7. 1991, na základě zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu v souladu s § 155 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 1991), vzniklo právo osobního užívání předmětného bytu, když dne 20. 6. 1991 mu byl v souladu s § 154 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 1991) předmětný byt přidělen. Následně se toto právo osobního užívání předmětného bytu změnilo dnem 1. 1. 1992 v souladu s § 871 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 2013) v nájem předmětného bytu. Výše nájmu tak byla nejprve v souladu s § 168 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 1991) stanovena dle vyhlášky č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, následně v souladu § 696 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění od 1. 1. 1992) dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a nakonec dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Proto, jak bylo shora uvedeno, nelze v této věci (určení výše nájmu předmětného bytu) postupovat podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). 9. Dále je třeba zdůraznit, že rozhodnutí v této věci (určení výše nájmu předmětného bytu) zejména závisí na posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, jak má na mysli § 127 odst. 1 o. s. ř., a, že hodnocení soudu nepodléhají odborné znalecké závěry ve smyslu jejich správnosti, neboť k tomu nemají soudci odborné znalosti nebo je nemají v takové míře, aby mohli toto přezkoumání zodpovědně učinit. Soud hodnotí pouze přesvědčivost znaleckého posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy. Znalecký posudek Ing. [celé jméno znalkyně] byl zpracován renomovanou znalkyní, o jejíž odbornosti nemá soud důvod pochybovat, tato se vypořádala se všemi námitkami, ve svém znaleckém závěru se vyjádřila k aktuálnímu stavu předmětného bytu (technický stav, poloha bytu), podrobně zdůvodnila své závěry. Ostatně žalovaný, ač vyzván (výrokem II. usnesení ze dne 10. 8. 2020, č.j. 85 C 273/2019 - 100), se ke znaleckému posudku (jeho závěrům), nikterak nevyjádřil (nezpochybnil je). 10. Též nelze přehlédnout, že z Analýzy nájemného v České republice Ministerstva pro místní rozvoj ČR z června 2019, příloha 4 Přehled modelovaných tržních nájmů části obcí (viz www.mmr.cz/getmedia/0ea0c9d0-43cb-451d-b7e0-4f1cc9c29546/MMR-PRL4-modelovane -najmy-casti-obci-tabulky.pdf.aspx?ext=.pdf) vyplývá, že v Městském obvodu [okres] je modelovaná průměrná výše nájmů bytů 99 Kč/m2/měsíc, tedy ani z tohoto pohledu není obvyklé nájemné předmětného bytu ve výši ve výši 6 677 Kč měsíčně (cca 100 Kč/m2/měsíc) nepřiměřeně vysoké. 11. Pokud žalovaný uvádí, že většinu roku pobývá v zahraničí, a přesto jsou náklady hrazeny jako by předmětný byt obývaly tři osoby a dále, že nájemné je hrazeno ve vyšší výši (cca 100 – 500 Kč měsíčně) než je předepsáno žalobcem, tak tyto skutečnosti nemají samy o sobě vliv na stanovení výše obvyklého nájemného předmětného bytu, už jen z tohoto důvodu, že výše obvyklého nájemného z plochy bytu se neodvíjí od počtu osob v bytě, na rozdíl od nákladů (vodné a stočné, TUV apod.). 12. Vzhledem ke všemu výše uvedenému, proto soud žalobě výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl a určil výši nájemného předmětného bytu v souladu s § 2249 odst. 3 věta třetí občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) s účinností od 12. 9. 2019 částkou ve výši 6 677 Kč měsíčně. 13. O náhradě nákladů řízení účastníků bylo rozhodnuto výrokem II. tohoto rozsudku v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce byl v řízení plně procesně úspěšný, a proto mu byly přiznány náklady řízení, představující zaplacený soudní poplatek ve výši 2.000 Kč a náklady právního zastoupení v celkové výši 8.712 Kč Náklady právního zastou