62 C 95/2023-153 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobci a), b) si dne 13. 2. 2023 podali u soudu žalobu, kterou se domáhali nahrazení vůle žalovaného. Svou žalobu odůvodnili tím, že žalovaný je ke dni podání žaloby zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník bytové jednotky číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, , v části obce , adresa, , na pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, -, Anonymizováno, , obci , adresa, . K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Žalobci jsou dlouholetí, již 49 let, nájemci předmětného bytu, který je v současné době prohlášením vlastníka vymezen jako bytová jednotka. Tato byla ještě jako byt přenechána do užívání a nájmu na základě rozhodnutí ObNV v , adresa, o přidělení bytu ze dne 22. 2. 1974. Následně byl předmětný dům v roce 1998 převeden do vlastnictví Bytového družstva , adresa, . Tím vstoupilo bytové družstvo do práv a povinností původního pronajímatele. Žalovaný byl od 3. 5. 2012 do 17. 3. 2016 předsedou představenstva Bytového družstva , adresa, . Bytová jednotka je bytem o velikosti 3 + 1 umístěná ve 2. nadzemním podlaží domu na , adresa, a je plně vybaven. Žalovaný se stal vlastníkem bytové jednotky na základě kupní smlouvy s odkládací podmínkou ze dne 10. 6. 2015, když návrh na vklad vlastnického práva byl podán 15. 2. 2021. Předmětnou bytovou jednotku zakoupil žalovaný za kupní cenu 500 000 Kč. Žalobci dne 30. 8. 2014 zjistili, že bytové družstvo nabízí tuto bytovou jednotku k prodeji prostřednictvím webové stránky www.sreality.cz za kupní cenu 400 000 Kč. Z tohoto důvodu přípisem z 15. 9. 2014 oslovili bytové družstvo s tím, že je byt inzerován k prodeji, avšak oni jakožto nájemci mají zájem o jeho koupi, přičemž žalobcům jako nájemcům této jednotky svědčilo předkupní právo. V roce 2014 ze strany bytového družstva nebyly provedeny žádné kroky k převodu vlastnického práva k bytové jednotce na žalobce. V dubnu 2015 došlo k posunu ve věci, když přípisem z 22. 4. 2015 žalobci opětovně bytové družstvo informovali o tom, že o bytovou jednotku mají zájem s tím, že vyzvali družstvo, aby jim zaslalo návrh kupní smlouvy v takové podobě, aby byl vklad vlastnického práva dle této smlouvy možný. Žalobci projevili zájem o koupi bytové jednotky a pouze požadovali, aby převod vlastnického práva byl po právu, když namítali, že nabídka k odkupu bytové jednotky nesplňuje kritéria požadovaná zákonem a z tohoto důvodu je neplatná. Na tyto požadavky však družstvo nereflektovalo. Bytové družstvo prostřednictvím své zástupkyně oslovilo žalobce přípisem z 11. 6. 2015 s tím, nechť přijmou nabídku ke koupi bytové jednotky, a to do 6 měsíců, jinak bude vlastnické právo převedeno na třetí osobu, a to na žalovaného, dle kupní smlouvy s odkládací podmínkou ze dne 10. 6. 2015. Kupní cena byla sjednána na částku 500 000 Kč a žalovaný ji měl uhradit do 31. 3. 2016. Žalobci opětovně argumentovali tím, že kupní smlouva uzavřená mezi bytovým družstvem a žalovanými je absolutně neplatná a nemůže být způsobilá pro převod vlastnického práva, a to z toho důvodu, že členská schůze bytového družstva nevyslovila v souladu s čl. 31.1. písm. v) stanov souhlas s prodejem této bytové jednotky kupujícímu, a současně podle § 751 zákona č. 90/2012 Sb. absentuje souhlas členů družstva před jejím uzavřením. Absence tohoto souhlasu všech dotčených členů družstva a rozhodnutí členské schůze bytového družstva před uzavřením této kupní smlouvy, tak způsobuje absolutní neplatnost daného právního úkonu, tj. kupní smlouvy ze dne 10. 6. 2015, který není možné dodatečně zhojit. Výsledkem celého procesu uzavírání smlouvy na převod vlastnického práva k bytové jednotce je ten, že bytové družstvo předložilo žalobcům neplatnou nabídku k odkupu bytové jednotky, kdy žalobci na tuto skutečnost poukazovali a chtěli tuto nabídku i samotnou kupní smlouvu uvést právně do pořádku. Žalobci jsou toho názoru, že jim se strany bytového družstva nebyla bytová jednotka řádně nabídnuta ke koupi a jejich předkupní právo tak stále trvá, když mají za to, že v souladu s § 2144 odst. 1, odst. 3 občanského zákoníku je zachováno předkupní právo k předmětné bytové jednotce a mohou se jej po žalovaném domáhat, a to za stejných podmínek, za kterých tuto nemovitost koupil. Jelikož žalovaný nabyl vlastnické právo k bytové jednotce dle kupní smlouvy z 10. 6. 2015 na základě návrhu na vklad ze dne 15. 2. 2021, počíná dnem následujícím, běh promlčecí doby žalobcům domáhat se převodu vlastnického práva k bytové jednotce, neboť tehdy mohlo být právo vykonáno poprvé, promlčecí doba tak skončila 15. 2. 2024. Žalobci se pokoušeli domoci se práv soudní cestou, a to žalobou na určení neplatnosti kupní smlouvy vedené u Okresního soudu v , adresa, pod spis. zn. , spisová značka, , ve kterém byli poučeni o nedostatku naléhavého právního zájmu s tím, že je na místě využít postup dle § 2144 občanského zákoníku. Ve snaze předejít dalšímu soudním sporu oslovili žalobci ihned na chodbě soudu žalovaného s tím, že mají zájem daný byt koupit. Stanovisko k tomuto návrhu žalovaný žalobcům nesdělil s tím, že se musí seznámit důkladně s rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3862/2015 a poté se definitivně rozhodne. Namísto sdělení svého stanoviska však žalovaný zaslal žalobcům výpověď z nájmu bytové jednotky datovanou 21. 11. 2022, která jim byla doručena 6. 12. 2022. Výpověď je koncipována podle § 2288 odst. 5, písm. b) občanského zákoníku, a to bytovými potřebami pro syna žalovaného. Jelikož žalobci nesouhlasí s oprávněností výpovědi podali dne 20. 1. 2023 žalobu, kterou se domáhají stanovení, že výpověď z bytové jednotky je neoprávněná. Žalobci jsou stále nájemci bytové jednotky, a proto jim svědčí předkupní právo k bytové jednotce, čehož si musí být žalovaný vědom, neboť právě z tohoto důvodu byla žalobcům dána výpověď z nájmu bytové jednotky proto, aby nájemní vztah skončil a tím také předkupní právo žalobců. Žalobci opakovaně vyzývali žalovaného k prodeji bytové jednotky, když platnost jak nabídky na odkup, tak samotné kupní smlouvy, na základě, které se žalovaný stal jejím vlastníkem, opakovaně napadají neplatností a učinili, tak dostatek právních kroků před podáním žaloby. Žalobci se domáhají, aby soud nahradil projev vůle žalovaného uzavřít s žalobci kupní smlouvu na převod vlastnického práva k výše vymezené bytové jednotce za kupní cenu 500 000 Kč, tj. za částku, za kterou žalovaný předmětnou nemovitost do svého vlastnictví nabyl a taktéž se domáhají náhrady nákladů řízení. U jednání žalobci na podané žalobě setrvali.2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 19. 4. 2023 uvedl, že nárok uplatněný v žalobě ani zčásti neuznává, a to ani co do základu. Výlučným vlastníkem nemovité věci, a to bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , nacházející se v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v části obce , adresa, , stojícím na pozemku parc. č. , hodnota, , k níž přináleží podíl na společných částech domu ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a podíl na pozemku parc. č. , hodnota, ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, -, Anonymizováno, , obec , adresa, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, bylo v roce 2015 , právnická osoba, , Anonymizováno, . Tato bytová jednotka byla na základě kupní smlouvy ze dne 11. 6. 2015 uzavřené mezi bytovým družstvem a žalovaným převedena z Bytového družstva do výlučného vlastnictví žalovaného. Ke dni 15. 2. 2021 byl žalovaný zapsán do katastru nemovitostí jako její výlučný vlastník. Nájemci bytové jednotky byli ve shora uvedeném období žalobci a), b) jako manželé. Tito se stali jejími uživateli na základě rozhodnutí ObNV , adresa, o přidělení bytu ze dne 22. 2. 1974, respektive dohody odevzdání a převzetí bytu. Dům byl převeden v roce 1998 kupní smlouvou z , adresa, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, do výlučného vlastnictví bytového družstva, které jako jeho nový nabyvatel vstoupilo do práv a povinností původního pronajímatele. Podáním ze dne 2. 11. 2022 učinil žalovaný výpověď z nájemního vztahu vůči žalobcům. Žalobce a) si toto podání nepřevzal, žalobkyně b) si podání převzala 6. 12. 2022. Dnem 1. 1. 2023 začala žalobcům běžet tříměsíční výpovědní doba z nájemního vztahu. Bytové družstvo učinilo 11. 6. 2015 nabídku na odkup bytové jednotky vůči žalobcům a), b). Tato nabídka byla dle mínění žalovaného učiněna v souladu s platnými právními předpisy a obsahovala veškeré zákonem požadované náležitosti. V souladu s § 2143 občanského zákoníku bytové družstvo v pozici prodávajícího nabídlo bytovou jednotku předkupníkům, a to žalobcům a), b) bezprostředně po uzavření smlouvy s koupěchtivým – žalovaným. Nabídka byla učiněna písemně, obsahovala kopii smlouvy uzavřené s koupěc