14 C 204/2021-61 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobce podal dne 5. 11. 2021 ke zdejšímu soudu shora uvedenou žalobu s tím, že na základě nájemní smlouvy z [datum] užívá nemovitosti v katastrálním území Hluboš, konkrétně pozemky parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č.p/č.e., parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo]. Dne 6. 9. 2021 byla žalobci doručena výpověď z nájmu, a to listinou neoznačenou datem, ve které se žalovaná označila coby„ věřitel“ a uvedla, že vypovídá nájemní smlouvu ze dne 5. 11. 2020, přičemž dne 27. 10. 2021 byla žalobci doručena listina nazvaná„ výzva k předání nemovitostí“, kterou se žalovaná domáhá fyzického převzetí konkrétních nemovitostí, a to dne 8. 11. 2021. Žalobce na výzvu žalované písemně odpověděl, že nemovitosti nepředá, neboť má za to, že jeho nájemní poměr nebyl vypovězen platně, a sdělil jí podání této žaloby. Nájemní smlouva z [datum] (správně [rok]) měla být uzavřena dle § 2201 a násl. občanského zákoníku, přičemž v čl. VII. odst. 2 byla sjednána dvouměsíční výpovědní lhůta, přičemž přinejmenším ohledně pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], vznikl mezi účastníky právní vztah – nájem bytu, na který se vztahuje ustanovení § 2235 až § 2301 obč. zák., neboť v uvedené stavbě se nachází čtyři byty, které žalovaná předala žalobci do užívání, žalobce užívá přímo jeden byt, zbývající tři poskytl se souhlasem a vědomím pronajímatele do užívání dalším osobám. Protože zákon umožňuje ukončit výpovědí nájemní poměr k bytu (obytnému domu) uzavřený na dobu neurčitou ze strany pronajímatele jen z výslovně uvedených důvodů, žalovaná žádný takový důvod neuvedla, stejně tak neuvedla poučení o právu nájemce domáhat se u soudu přezkoumání platnosti výpovědi a v neposlední řadě poukázal na to, že zákonná lhůta výpovědní činí šest měsíců, nikoliv měsíce dva, zároveň navrhl z důvodu procesní ekonomie delegování věci k projednání a rozhodnutí některému z pražských obvodních soudů, např. obvodním soudům pro [část Prahy] [anonymizováno]. Dále uvedl, že účastníci uzavřeli v minulosti smlouvu o budoucí kupní smlouvě předmětných nemovitostí s dodatky č. 1 a č. 2, kupní cena měla činit 27 250 000 Kč, přičemž žalovaná od budoucí kupní smlouvy odstoupila a od té doby dochází ke sporům mezi účastníky, když žalobce dosud uhradil na splátkách celkem 6 000 000 Kč, tuto částku si ponechala žalovaná jako smluvní pokutu, z její strany nebyl výkon práva dodržen, jedná v rozporu s dobrými mravy. 2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí s tím, že žalobce byl dle smlouvy oprávněn užívat pronajaté nemovitosti za účelem plnění svých podnikatelských potřeb a cílů uvedených v obchodním rejstříku, ani jedna z kategorií nezahrnuje uspokojování bytových potřeb, předmětná smlouva je smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve smyslu § 2302 a násl. občanského zákoníku. Mezi účastníky je nesporné doručení výpovědi z nájmu dne 6. 9. 2021, přičemž žalovaná neobdržela od žalobce námitky v zákonem stanovené lhůtě ve smyslu § 2314 obč. zák., proto mu ve smyslu odst. 2 citovaného paragrafu zaniklo právo žádat přezkum oprávněnosti výpovědi. Žalovaná si není vědoma toho, že by se v nemovitostech nacházely čtyři bytové jednotky způsobilé k zajišťování bytových potřeb. Žalobce nenavrhl důkazy k tvrzení, že sjednal podnájemní smlouvy ke zmíněným bytovým jednotkám, nakonec areál zámku nebylo možné při podpisu nájemní smlouvy užívat bez generální rekonstrukce (chyběla mu revize elektroinstalací, souhlasné stanovisko Hasičského záchranného sboru ČR i revize spalinových cest), pokud to v mezidobí zajistil, učinil tak v rozporu se čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy. Pokud argumentuje šestiměsíční výpovědní lhůtou pro nebytové prostory, pak tato lhůta je zmiňována pouze pronájmy, které trvají déle než pět let. Žalobce je v daném případě právnickou osobou, která ze své povahy nemůže mít žádné bytové potřeby, i když si účastníci sjednali účel využití předmětu nájmu podnikatelskou činnost nájemce, čímž byla dostatečně vůle smluvního vztahu vyjádřena. Pokud by i tak vyšlo najevo, že se v nemovitostech nacházejí byty způsobilé k bydlení, tak žalobce není tyto oprávněn využívat za účelem uspokojování bytových potřeb svých ani svých členů, neboť to neodpovídá účelu užívání sjednanému ve smlouvě, není oprávněn jednostranně rozšiřovat okruh účelů, pro které mohl předmět nájmu využívat. Pokud by žalovaná věděla, že žalobce má v úmyslu přebudovat zámek bez vědomí a jejího souhlasu na bytový dům, jistě by nesouhlasila s měsíčním nájmem ve výši 8 500 Kč. Žalovaná postupovala správně, pokud vypověděla smlouvu v souladu se smluvním ujednáním (ustanovení), neboť ochrana nájemce ve smyslu § 2286 obč. zák. se v daném případě neuplatní. Žalobce dlouhodobě porušuje práva žalované jako vlastníka předmětných nemovitostí, neoprávněně je užívá, brání žalovanému i v kontrole stavu nemovitostí, neplní sliby dané žalované a ohrožuje i její majetek. Z podání žalobce je zřejmé, že jeho cílem není zjednat spravedlnost, ale zneužít procesního práva a prodlužovat protiprávní stav, který svým jednáním vyvolává. 3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a vzal za prokázané, že žalovaná je výlučnou vlastnicí nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, a to pozemků parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č.p/č.e., parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] (shodná vyjádření účastníků). Dne [datum] uzavřeli účastníci (žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel) nájemní smlouvu na předmětné nemovitosti za dohodnutých podmínek na dobu neurčitou od 5. 11. 2020 s výpovědní lhůtou dva měsíce od 1. dne následujícího po doručení písemné výpovědi jednou ze stran nebo dohodou o ukončení nájmu dle čl. VII. odst. 2 smlouvy, přičemž předmět nájmu byl nájemci přenechán k zajištění jeho podnikatelských potřeb (shodná vyjádření účastníků, nájemní smlouva ze dne [datum]). Dopisem žalované bez data jeho vyhotovení byla žalobci dána výpověď z nájmu na nemovitosti dle nájemní smlouvy z 5. 11. 2020 s výpovědní dobou dva měsíce od 1. dne následujícího po doručení výpovědi, který byl žalobci doručen 6. 9. 2021 (shodná vyjádření účastníků, dopis žalované bez data vyhotovení). 4. Podle § 2302 odst. 1 občanského zákoníku, ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. 5. Podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. 6. Podle § 2314 odst. 2 občanského zákoníku, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. 7. S ohledem na shora popsaný skutkový stav věci dospěl soud k závěru, že žaloba nebyla podána po právu, a proto rozhodl tak, jak je ve výroku uvedeno, neboť provedeným dokazováním bylo jednoznačně prokázáno, že mezi účastníky došlo k uzavření nájemní smlouvy na nemovitosti ve prospěch nájemce (žalobce) k zajištění jeho podnikatelských potřeb ve smyslu § 2302 a násl. občanského zákoníku, nikoliv ve smyslu § 2201 a násl. obč. zák., jak bylo v záhlaví nájemní smlouvy uvedeno, na druhou stranu ani v souladu s ustanovením § 2235 a násl. obč. zák. upravující zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. V tomto konkrétním případě si účastníci ujednali dvouměsíční výpovědní lhůtu, když nájem prostoru sloužícího k podnikání uzavřený na dobu neurčitou může být vypovězen i bez uvedení důvodů, přičemž účastníci smlouvy si neujednali vyloučení ustanovení § 2314 obč. zák. a díky tomu, že se jedná o specifické řízení, ve kterém jde o to, zda výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání byla dána po právu či nikoliv, a tedy zda nájem skončil či pokračuje, tak je podstatné, kdy došlo ke skončení nájmu, nikoliv to, zda k němu došlo. Díky absenci námitek ze strany žalující jakožto nájemce, minimálně