27 C 21/2008-52 — Obvodní soud pro Prahu 1

Žalobkyně se v tomto řízení domáhá po žalované zaplacení částky 200.000 Kč s příslušenstvím, jenž dle tvrzení žalobkyně odpovídá částce, kterou u žalované složila jako zálohu na kupní cenu areálu pily v [obec], kterou jí poté, co se žalobkyni nepodařilo od peněžních ústavů získat úvěr na doplacení zbývající ceny nemovitosti a z předmětné koupě tak sešlo, neoprávněně odmítla vrátit s tvrzením, že oproti této povinnosti započetla v plné výši svůj nárok na smluvní pokutu. Žalobkyně má za to, že v daném případě žalované žádný nárok na zaplacení smluvní pokuty vzniknout nemohl. Žalobkyně sama na základě inzerátu zveřejněného na internetových stránkách kontaktovala žalovanou za účelem uzavření kupní smlouvy týkající se objektu pily, jejíž prodej žalovaná zprostředkovávala pro společnost [právnická osoba] jakožto jejího tehdejšího vlastník. Veškerou činnost v souvislosti s žalobkyní plánovanou koupí pily tak žalovaná konala z titulu zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se [právnická osoba] rybářství, která jí za to také uhradila sjednanou zprostředkovatelskou provizi. [jméno] žalobkyně neměla v úmyslu zprostředkovatelskou smlouvu s žalovanou uzavírat a částku 200.000 Kč složila na základě předchozí ústní telefonické domluvy u žalované jako zálohu na kupní cenu. Teprve až poté, když žalobkyně předpokládala, že jí žalovaná předá písemné potvrzení o zaplacení předmětné zálohy, jí zaměstnankyně žalované namísto toho předala potvrzení o úhradě provizní odměny a zároveň s ní podepsala ujednání o právu žalované na provizní odměnu za poskytnuté zprostředkovatelské služby, případně na smluvní pokutu, pokud k realizaci koupě nedojde vinou žalobkyně, které však dle ubezpečení zaměstnankyně žalované měla žalobkyně považovat za obvyklý způsob řešení takovýchto obchodů s tím, že složená částka bude nadále považována za zálohu na kupní cenu. S ohledem na shora uvedené považuje žalobkyně žalobkyní vůči ní uplatněný nárok na smluvní pokutu, za neodůvodněný. Výše uvedené dle žalobkyně odůvodňuje následovně. Žalobkyně vůbec neprojevila svobodnou a vážnou vůli s žalovanou zprostředkovatelskou smlouvu uzavřít. K podpisu ujednání o nároku na zprostředkovatelskou provizi, případně na smluvní pokutu, došlo jen proto, že zaměstnankyně žalované jí uvedla v omyl tím, že se jedná pouze o formální a obvyklý způsob řešení takovýchto případů, přičemž fakticky složená částka nadále představuje zálohu na kupní cenu. K platnému sjednání zprostředkovatelské smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou tak nedošlo, a tedy nedošlo ani k platnému ujednání o eventuálním právu žalované požadovat po žalobkyni zaplacení smluvní pokuty. Zprostředkovatelská smlouva je navíc vztahem synallagmatickým, a tedy provizní odměna náleží zprostředkovateli za jím poskytnuté služby. V daném případě však žalované žádné služby žalobkyni neposkytla. Podle žalobkyně by taktéž bylo v rozporu s dobrými mravy, kdyby žalovaná za zprostředkování prodeje jedné a téže nemovitosti inkasovala celou provizní odměnu jak od prodávajícího, tak od kupujícího. Za nemravné by v tomto případě bylo dle žalobkyně nutné považovat nejen samotné jednání žalované, ale i výše takové provize, která by ve vztahu k hodnotě nemovitosti byla neúměrně vysoká. I kdyby ujednání o smluvní pokutě bylo přeci jenom platné, pak vznik jejího nároku byl závislý na dvou kumulativních podmínkách. Protože však žalobkyně se společností [právnická osoba] smlouvu o smlouvě budoucí kupní podepsala, což v případě, že by se tak nestalo byla jedna z kumulativních podmínek vzniku nároku na úhradu smluvní pokuty, nemohl žalované nárok na smluvní pokutu vzniknout. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že žalobkyní uplatněný nárok na zaplacení částky 200.000 Kč s příslušenstvím zcela neuznává. Žalovaná nesporuje, že mezi ní a žalobkyní byla dne [datum] uzavřena písemná dohoda o rezervaci předmětných nemovitostí specifikovaných výše. Upozorňuje však na ustanovení bodu šestého uvedené dohody, v němž se žalobkyně zavázala uhradit žalované provizi ve výši 200.000 Kč jako odměnu za zprostředkování koupě nemovitostí. Provize byla splatná při podpisu dohody, tj. dne [datum], a žalobkyně oproti vydání příjmového dokladu s uvedením účelu platby„ odměna za zprostředkování koupě“ bez výhrad tuto částku u žalované složila. Dle názoru žalované tak tvrzení protistrany, že odměna zprostředkovatele měla být započtena na zaplacení kupní ceny, je tvrzením nelogickým. Navíc podpisem předmětné dohody dle jejího názoru žalobkyně potvrdila, že souhlasí s výší provize, která měla žalované náležet za dohodnuté služby, a že částka 200.000 Kč bude žalované náležet i v případě, a to jako smluvní pokuta, že žalobkyně zprostředkovanou příležitost nevyužije. Žalovaná v daném případě zprostředkovala pro žalobkyni příležitost koupě předmětných nemovitostí, když jejím přičiněním byla dne [datum] mezi žalobkyní a společností [právnická osoba] uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, která předpokládala uzavření vlastní kupní smlouvy do [datum]. Pokud se žalobkyni nepodařilo zajistit si poskytnutí úvěru na doplatek kupní ceny, porušila tím dle názoru žalované podstatným způsobem svoji smluvní povinnost a zároveň tím nevyužila zprostředkovanou příležitost koupě nemovitostí a zmařila uzavření budoucí kupní smlouvy. Za této situace nebylo možno považovat zaplacení částky 200.000 Kč za platbu provize ze zprostředkování koupě, jelikož k uzavření smlouvy zaviněním žalobkyně nedošlo, avšak žalované ve smyslu bodu šestého předmětné dohody vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty v téže výši. Z tohoto důvodu žalovaná vyfakturovala žalobkyni smluvní pokutu ve výši 200.000 Kč a současně dobropisem účetně stornovala žalobkyní uhrazenou částku 200.000 Kč z titulu zprostředkovatelské provize. Žalovaná popírá tvrzení žalobkyně, že pro ni koupi předmětných nemovitostí nezprostředkovala a že s ní uzavřela pouze dohodu o rezervaci. Žalovaná naopak zprostředkovatelkou službu žalobkyni poskytla, konkrétně se jednalo o zajištění rezervace předmětných nemovitostí a zajištění podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, a to v daném případě dokonce opakovaně. Žalovaná je toho názoru, že ujednání o smluvní pokutě bylo v bodu šestém dohody o rezervaci nemovitostí – zprostředkování koupě sjednáno dostatečně srozumitelně a jasně. I pokud se týká samotné výše smluvní pokuty, má žalovaná za to, že smluvní pokuta byla sjednána v přiměřené výši, která odpovídala významu zajišťované povinnosti a zároveň odpovídala eventuální výši škody, která mohla žalované vzniknout porušením povinnosti ze strany žalobkyně. Žalovaná nespatřuje v zajištění a úplné kompenzaci svého nároku na zaplacení dohodnuté provize za zprostředkování koupě nemovitostí uvedenou smluvní pokutou za jednání v rozporu s dobrými mravy, jakož ani jako plnění z neplatného právního úkonu. Žalovaná se dále domnívá, že v daném případě je třeba zvlášť posuzovat zprostředkovatelkou smlouvu uzavřenou žalovanou se společností [právnická osoba] a samostatně dohodu, kterou mezi sebou uzavřeli sami účastníci. Obsahy těchto smluv nejsou totožné a je třeba je hodnotit samostatně, a nikoliv jako jeden smluvní vztah, jak to činí protistrana. Pokud se týká námitky, že žalobkyně byla žalovanou uvedena v omyl, tak s tímto tvrzením se žalovaná neztotožňuje. Ze znění dohody ze dne [datum] nepochybně vyplývá, že mezi účastníky byla sjednána provize, jakož i to, za jaké služby provize žalované náleží. Podpisem této dohody pak žalobkyně dala jasně najevo, že s touto provizí je ztotožněna a že je ztotožněna i s tím, že na kupní cenu za nemovitosti bude zúčtován pouze rezervační poplatek ve výši 40.000 Kč. To, že v souvislosti s povinností platit žalované provizní odměnu žalobkyně nebyla v omylu svědčí i další okolnosti, především žalobkyní vydané příjmové pokladní doklady, na nichž je uveden účel částek skládaných žalobkyní u žalované. V neposlední řadě žalovaná poukázala na to, že je podnikatelem usilujícím o dosažení obchodního zisku, a tedy tomu odpovídá i výše samotné provizní odměny. Pokud dnes žalobkyně poukazuje na nepřiměřenost výše provize, pak žalovaná konstatuje, že tuto námitku měla vznést již při podpisu smlouvy, přičemž nyní již nelze po žalované požadovat vrácení provize zpět s tvrzením, že se jednalo o omyl. Výše provize totiž byla žalobkyni známa již při podpisu samotné dohody. S ohledem na výše uvedené má žalovaná za to, že na její straně nedošlo k žádnému bezdůvodnému obohacení na úkor žalobkyně a že částku 200.000 Kč si ponechala, resp. započetla na nárok z titulu smluvní pokuty po právu. S ohledem na shora uvedené žalovaná navrhla, aby soud žalobu jako nedůvodnou v plném rozsahu zamítl. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: Žalovaná na základě zprostředkovatelské smlouvy obstarávala pro vlastníka objektu pily v [obec] v okrese [obec] a s ním souvisejících pozemků, tj. [právnická osoba] rybářství a.s, možnost uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k těmto nemovitostem, a to včetně potřebné inzerce (smlouva o zprostředkování