39 C 150/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky [částka]. V žalobě uvedl, že jako budoucí kupující uzavřel se žalovanou jako budoucí prodávající dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní [číslo] (dále jen„ smlouva o smlouvě budoucí“), jejímž předmětem byla budoucí koupě jednotky [číslo] – byt, spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo] na jednotce [číslo] – jiný nebytový prostor a spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo] na jednotce [číslo] – jiný nebytový prostor, vše na pozemku [anonymizováno] [rok], jehož součástí je budova [adresa] v [katastrální uzemí], [územní celek] (dále jen„ Byt“). V souladu s čl. 1 smlouvy o smlouvě budoucí žalovaná prohlásila, že je výlučným vlastníkem bytu. V souladu s čl. 5 smlouvy o smlouvě budoucí měl žalobce hradit část kupní ceny použitím finančních prostředků z úvěru. Žalovaná, jako odborník podnikající na trhu s nemovitostmi měla dle žalobce vědět, že prohlášení z čl. 1 smlouvy o smlouvě budoucí není pravdivé a že Byt nesplňuje parametry bytové jednotky, že se nejedná o standardní vhodnou zástavu k zajištění hypotečního úvěru a že to může vést k velkým potížím při shánění financování, o čemž žalovaná žalobce neinformovala. Po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí začal žalobce shánět finanční prostředky a zjistil, že skutečný způsob i možnost užívání neodpovídá zápisu v katastru nemovitostí a že Byt nesplňuje parametry bytové jednotky a z tohoto důvodu mu bylo odmítnuto poskytnutí úvěru, s tím, že ze strany finančních institucí bylo žalobci sděleno, že ke dni ocenění je Byt ve fázi před rekonstrukcí, užíván jako prostory recepce bez sociálního zázemí, a tudíž nesplňuje parametry bytové jednotky tak, jak je zapsána v katastru nemovitostí. Má se tak jednat charakterem spíše o nebytový prostor, byť je v katastru nemovitostí veden jako byt. Také byla zjištěna další vada, a to, že okno v Bytě není otevíratelné. Dne [datum] bylo na společném jednání s jednatelem žalované dohodnuto, že žalobce bude i nadále shánět financování a v případě, že se žalované podaří byt prodat dříve, informuje o tom žalobce a vrátí mu zadržovanou kauci ve výši [částka]. Tuto částku uhradil žalobce žalované tím způsobem, že dne [datum] uhradil na účet [bankovní účet] částku ve výši [částka] představující rezervační poplatek, z toho částka [částka] byla ponechána a [datum] poslána na rezervační smlouvu jako úhradu za Byt, dále dne [datum] žalobce uhradil na účet [bankovní účet] částku ve výši [částka] jako druhou část kupní ceny za Byt. Žalovaná ale dohodu ze dne [datum] nedodržela a dne [datum] odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí s pokutou [částka]. Dne [datum] [právnická osoba], advokátní kancelář vyplatila z účtu advokátní úschovy částku ve výši [částka] na účet žalované. Dne [datum] se uskutečnilo další jednání, na kterém byli přítomni jednatel žalované [příjmení] [příjmení] a paní [příjmení], na němž žalovaná potvrdila žalobci podmínky dohody ze dne [datum] a projednával se způsob financování koupě Bytu žalobcem. Žalobce byl ujištěn, že dojde k podpisu nové kupní smlouvy, neboť splnil všechny podmínky, které žalovaná kladla, a rovněž přistoupil na zvýšení kupní ceny. I přes ztížené podmínky zapříčiněné opatřeními souvisejícími s pandemii koronaviru se žalobci nakonec podařilo sjednat financování a dne [datum] žalobce podepsal smlouvu o úvěru se společností [právnická osoba] Dne [datum] žalobce zaslal e-mail paní [příjmení] s dokumentací k domluvenému úvěru a poté, co paní [příjmení] konzultovala úvěrovou smlouvu s právním zástupcem žalované, sdělila žalobci, že podmínka čerpání úvěru není proveditelná, namísto toho, aby mu pravdivě sdělila, že již dne [datum] byl Byt prodán paní [jméno] [příjmení]. Ze strany žalované kupní smlouvu s paní [jméno] [příjmení] podepsal její jednatel [příjmení] [příjmení], čímž mělo dojít k porušení § 1728 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), jelikož při jednání o uzavření smlouvy nesdělila žalovaná žalobci všechny skutkové a právní okolností. Žalovaná dále porušila smluvní povinnost vrátit žalobci zadržovanou kauci ve výši [částka] v případě, že prodá Byt dříve, než se žalobci podaří získat financování a částkou ve výši [částka] se žalovaná bezdůvodně obohatila, jelikož právní důvod k pokutě při odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí odpadl poté, co se žalovaná domluvila s žalobcem na nové ceně a nových podmínkách. Nejvíce zarážející pro žalobce pak je, že v době, kdy žalobce v dobré víře usilovně sháněl financování, žalovaná již Byt dávno prodala paní [jméno] [příjmení], se kterou podepsala rezervační smlouvu dne [datum]. 2. Žalovaná se k věci vyjádřila svým podáním ze dne [datum] a uvedla, že nárok uplatněný v žalobě neuznává. Ve svém vyjádření učinila nesporným, že dne [datum] uzavřela v postavení strany budoucí prodávající s žalobcem jako budoucím kupujícím, smlouvu o smlouvě budoucí kupní [číslo] jejímž předmětem byl společný závazek žalované a žalobce za splněných podmínek uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva z žalované na žalobce k Bytu a spoluvlastnickému podílu na nebytových prostorech. Tato smlouvy byla uzavřena na základě uzavřené rezervační smlouvy ze dne [datum]. Rezervační doba byla v rezervační smlouvě stanovena na 30 dnů ode dne uzavření rezervační smlouvy, tj. do [datum]. I přes opakované výzvy ze strany žalované adresované žalobci došlo k uzavření smlouvy až dne [datum], a to pouze a výlučně z důvodů prodlení na straně žalobce. I přes toto prodlení téměř 3 měsíců žalovaná neuplatnila svůj oprávněný nárok na ponechání si uhrazeného rezervačního poplatku, ale naopak stále věřila, že žalobce dostojí svých závazků a celou transakci dokončí. Žalobce ubezpečil před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí žalovanou, že bude čerpat úvěr u [anonymizována dvě slova] v předpokládané výši [částka]. Dále žalobce, žalovaná a advokátní kancelář [právnická osoba], advokátní kancelář, uzavřeli smlouvu o advokátní úschově [číslo] jejímž předmětem bylo vypořádání části kupní ceny za Byt [číslo] spoluvlastnický podíl na nebytových prostorech v částce [částka]. Současně žalobce předal žalované k Bytu i prohlášení zástavního věřitele o podmínkách vzdání se zástavního práva (dále jen„ Příslib“), ve kterých je mimo jiné stanoveno, že se zástavní věřitel vzdá svého zástavního práva vedeného pod č. řízení [anonymizováno] [číslo] poté, co bude uhrazena příslušná částka uvedená v Příslibu nebo tato částka bude složena do úschovy, nikoliv však dříve. Dne [datum] zaslala žalovaná žalobci návrh smluvní dokumentace mimo jiné s dotazem o uvedení výše úvěru, který si žalobce bude brát na úhradu kupní ceny. Nákup jednotky [číslo] jednotky [číslo] financoval žalobce prostřednictvím úvěru získaného společnostmi z podnikatelského seskupení společnosti [právnická osoba], kdy se žalobce stal členem těchto bytových družstev. Dne [datum] žalobce uvedl, že částka úvěru by měla být cca [částka]. Dne [datum] informovala žalovaná žalobce, že ze strany zástavního věřitele došlo k podpisu smlouvy o advokátní úschově a předložení souhlasu se zatížením na jednotku [číslo] dále že došlo ke složení částky ve výši [částka]. Na to žalobce nereagoval. Dne [datum] vyzvala žalovaná žalobce k poskytnutí součinnosti a informaci ohledně úvěru společně s opakovanou výzvu k převzetí listin pro jeho úvěrující banku a s upozorněním na uplatnění nároku na smluvní pokutu ze strany žalované. Na to žalobce opět nereagoval. Dne [datum] žalovaná informovala žalobce o výplatě částky ve výši [částka] z advokátní úschovy ve prospěch žalované. Žalovaná dále konstatovala, že s ohledem na to, že žalobce ve lhůtě uvedené v čl. 3 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí neuhradil doplatek kupní ceny za nemovitosti uvedené v bodu 3.1 této smlouvy, žalovaná v souladu s čl. 4 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí odstoupila od této smlouvy a uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši [částka]. Doručením tohoto odstoupení od budoucí smlouvy žalobci se toto odstoupení stalo účinným a ode dne účinnosti tohoto odstoupení nebyla žalovaná jakkoliv vázána vůči žalobci ve vztahu k Bytu, včetně jakékoliv povinnosti k uzavření jakékoliv smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že se podle jejího názoru v souladu s ust. § 2004 odst. 1 o. z. jejím odstoupením od smlouvy o smlouvě budoucí závazek zrušil od počátku, a zároveň v souladu s ust. § 2005 odst. 2 o. z. se odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí nedotklo práva na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná odmítá jakékoliv tvrzení žalobce, že by mezi žalovanou a žalobcem byla jakákoliv dohoda, ať již ústní, písemná či konkludentní, o vrácení jakýkoliv uhrazených částek dle smlouvy o smlouvě budoucí zpět žalobci, když tato smluvní pokuta měla alespoň z části uhradit škodu žalované způsobenou porušením povinností žalobce ze smlouvy o smlouvě budoucí. Žalobce sice následně předložil žalované smlouvu o úvěru uzavřenou s [právnická osoba], za situace, kdy však znal přesné podmínky uvedené v Příslibu, byla jím uzav