13 C 74/2020-42 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobci se žalobou ze dne [datum] domáhali po žalované zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím s odůvodněním, že se jedná o bezdůvodné obohacení žalované, která si bez právního důvodu ponechala blokační úhradu uhrazenou žalobci. Žalobci jako zájemci uzavřeli s třetí osobou za účasti žalované jako zprostředkovatele dne [datum] Smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb ve znění dodatku ze dne [datum] (dále jen„ smlouva“). Předmětem Smlouvy byl závazek zájemce a převodce uzavřít za podmínek sjednaných ve Smlouvě kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí smlouvě kupní na bytovou jednotku. Zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Současně s touto smlouvou byl uzavřen Dodatek [číslo] kterým se žalobci zavázali využít ke zprostředkování úvěrové smlouvy výhradně služeb [právnická osoba] & [anonymizována tři slova] s.r.o. Žalobci měli v úmyslu učinit tyto smlouvy na sobě závislými. Dne [datum] uhradili žalobci blokační úhradu ve výši 265 000 Kč. Dále žalobci uvedli, že v době jednání o koupi bytové jednotky žili v Belgii, a proto jednání probíhala prostřednictvím elektronické komunikace. Pro žalobce bylo zásadní vyřešení otázky financování koupě bytu hypotečním úvěrem. Dne [datum] žalobci obdrželi návrh kupní smlouvy, jejíž znění souhlasilo v podstatných náležitostech se zněním smlouvy, které bylo žalobcům předáno společně se zprostředkovatelskou smlouvou. Dne [datum] došlo k podstatným změnám ve znění kupní smlouvy ohledně způsobu výplaty části kupní ceny z advokátní úschovy, s nimiž žalobci nesouhlasili. Dne [datum] žalobci stále neměli návrh znění úvěrové smlouvy, která se měla současně uzavřít se smlouvou kupní. Následující den obdrželi od úvěrového specialisty pana [příjmení] veškerou smluvní dokumentaci k úvěrové smlouvě, přičemž podmínky úvěrové smlouvy žalobcům nevyhovovaly co se týče celkové výše splátky a zahrnutého poplatku za pojištění, o které nestáli. Dne [datum] došlo k jednání žalobců s žalovanou jako zprostředkovatelem a převodcem nemovitosti, při kterém žalobci informovali ostatní strany, že nesouhlasí s návrhem úvěrové smlouvy, a proto nemůže dojít k uzavření smlouvy kupní. Dále bylo domluveno, že si žalobci vezmou čas na rozmyšlenou do [datum] a v jednání o koupi bytu bylo i po tomto datu pokračováno. Dne [datum] obdrželi žalobci přepracovanou dokumentaci k úvěrové smlouvě a téhož dne informovali žalovanou o tom, že kupní smlouva pro ně není akceptovatelná ve znění navrhovaném převodcem. Žalobci se obávali, že pokud by došlo k vyplacení finančních prostředků za byt převodci dříve, než by došlo k převodu vlastnictví bytové jednotky v katastru nemovitostí, mohlo by to znamenat porušení smluvních podmínek. Dne [datum] žalovaná přislíbila žalobcům dodání výkladu k této smlouvě, avšak k tomuto již nedošlo a tím skončilo jednání o uzavření kupní smlouvy. Dne [datum] žalobci vyzvali žalovanou k vrácení blokační úhrady, neboť měli za to, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo nikoliv z důvodu na jejich straně. Žalobci mají za to, že ustanovení o smluvní pokutě ve zprostředkovatelské smlouvě jsou neplatná z důvodu neurčitosti závazku zajištěného smluvní pokutou a z důvodu rozporu s dobrými mravy. K neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu na straně převodce. Žalobci nemohli být nuceni k uzavření kupní smlouvy v době, kdy neměli uzavřenou smlouvu úvěrovou, která byla se smlouvou kupní provázána. Žalobci zároveň nesouhlasili se zněním kupní smlouvy, které navrhl převodce, z důvodu nestandartních a pro žalobce rizikových podmínek ohledně výplaty kupní ceny převodci. Z těchto důvodů byla žalované dle zprostředkovatelské smlouvy povinna vrátit žalobcům blokační úhradu, což však ani přes výzvu neučinila. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok žalobců ani částečně neuznává. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením žalobců, že byly předběžně vyjednány podmínky úvěrové smlouvy, které pak nebyly v návrhu úvěrové smlouvy zahrnuty. Žalovanou nikdy nebylo slíbeno, že požadované podmínky budou součástí úvěrové smlouvy. Žalovaná není schopna garantovat určité podmínky s ohledem na to, že oslovuje různé poskytovatele úvěrů a dopředu nemůže předpokládat, jaké podmínky pro ně budou zásadní. Ani v dodatku týkajícího se jednání o úvěrové smlouvě nejsou žádné požadované podmínky žalobců uvedeny. Žalobce měl k dispozici návrh kupní smlouvy ze dne [datum], a dále návrh ze dne [datum] upravený převodcem, ke kterému se žalobci do konce platnosti smlouvy nevyjádřili. Jednání byla vedena i po skončení platnosti smlouvy, avšak i přes snahu žalované a převodce k uzavření kupní smlouvy nedošlo, a to z důvodů neposkytování řádné součinnosti ze strany žalobců k uzavření úvěrové i kupní smlouvy. Žalovaná má za to, že z její strany došlo k obstarání reálné a možné příležitosti k uzavření kupní smlouvy, k jejímuž uzavření nedošlo z důvodů na straně žalobce, a proto žalobcům vznikla povinnost žalované uhradit provizi ve výši 5 % z kupní ceny převodu, tedy ve výši 265 500 Kč. Žalovaná na započetla svůj nárok na provizi oproti nároku žalobců na vrácení blokační úhrady. 3. Žalobci k vyjádření žalované dále uvedli, že nesouhlasí s tvrzení žalované, že nebyly dopředu sjednány konkrétní podmínky, za kterých žalobci chtějí uzavřít úvěrovou smlouvu, a to zejména co se týče nezahrnutí pojištění úvěru do měsíčních splátek. Žalobci byli při jednání o podmínkách úvěru ujištěni, že pokud se úvěr stihne schválit do [datum], bude bez pojištění, přičemž termín schválení byl žalobcům rovněž vysvětlen a dle sdělení pana [příjmení] byla tato podmínka splněna, avšak pojištění se v úvěrové smlouvě nadále nacházelo. Žalovaná si byla vědoma podmínek, za kterých žalobci chtějí úvěr, a ubezpečila je, že tyto budou splněny. Dle žalobců tak zprostředkovatel úvěru nesplnil svou povinnost zajistit získání úvěru za předjednaných podmínek. Toto mělo přímý vliv na možnost žalobců uzavřít kupní smlouvu. Žalobci mají dále za to, že se na ně vztahují ustanovení o ochraně spotřebitele. Žalobci byli vystaveni riziku, že nezajištění úvěru povede k nevrácení blokační úhrady. Žalobci dále odmítají tvrzení žalované, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně žalobců a mají v rozporu s tímto za to, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně převodce, který navrhl takové změny kupní smlouvy, se kterými žalobci nemohli souhlasit. Žalované z těchto důvodů vznikla povinnost žalobcům blokační úhradu vrátit. 4. Mezi účastníky je nesporné uzavření Smlouvy o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] na dobu určitou do dne [datum]. Podle Čl. III. odst. 1 smlouvy Smluvní strany prohlásily, že uzavřením této smlouvy zprostředkovatel obstaral převodci a zájemci příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy (kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní) a tímto se strany dohodly, že zprostředkovateli vzniká nárok na úhradu provize ve výši sjednané v Dohodě o zprostředkování a poskytování služeb uzavřené mezi zprostředkovatelem a převodcem okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy. V případě, že k uzavření zprostředkovávané smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. z důvodů na straně zájemce dojde k odstoupení převodce od zprostředkovávané smlouvy či jinému ukončení smlouvy z důvodů na straně zájemce, zavazuje se zájemce uhradit zprostředkovateli provizi ve výši 5 % z kupní ceny předmětu převodu místo převodce, minimálně však 35 000 Kč. Zánikem této smlouvy není dotčeno právo zprostředkovatele na úhradu provize. Dle odst. 2 stejného ustanovení smlouvy je provize součástí kupní ceny a zprostředkovatel je oprávněn použít složenou blokační úhradu na úhradu sjednané provize. Podle odst. 6 stejného ustanovení smlouvy blokační úhrada složená zájemcem slouží jako úhrada za to, že nebude ze strany zprostředkovatele uzavřena další smlouva o zprostředkování koupě předmětu převodu či jiná obdobná smlouva ohledně předmětu převodu s jiným zájemce, zprostředkovatel bude blokovat předmět převodu výhradně pro zájemce, bude povinen informovat další případné zájemce, že předmět převodu je již blokován pro zájemce. Blokační úhrada bude v případě uzavření zprostředkovávané smlouvy použita na částečnou úhradu kupní ceny, nedohodnou-li se smluvní strany ve zprostředkovávané smlouvě jinak. Zprostředkovatel se zavazuje vrátit blokační úhradu zájemci v případě, že nedojde k uzavření zprostředkovávané smlouvy z důvodů na straně převodce. Blokační úhrada byla sjednána na částku 265 000 Kč Smlouva byla dle čl. IV. uzavřena na dobu určitou do [datum]. Podle čl. VII. odst. 1 se zájemce zavázal poskytnout zprostředkovateli veškerou součinnost potřebnou k převodu předmětu převodu, zejména dostavovat se na naplánované schůzky, jednat o podmínkách zprostředkovávané smlouvy s převodcem a zprostředkovatelem poskytovat součinnost při vyřizování úvěru pro případ, že bude financování kupní ceny řešeno úvěrem a svým jednáním nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti zprostředkovatele. V čl. VIII. smlouvy byla sjednána smluvní poku