63 C 137/2021 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 494 650 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že dne 1. 3. 1999 žalobce jako pronajímatel uzavřel se [právnická osoba] [obec] u [právnická osoba], [IČO] jako nájemcem smlouvu o nájmu pozemků („ Nájemní smlouva“) v katastrálním území Dobřejovice, mj. i pozemku parc. [číslo] („ Pozemek“). V článku II. Nájemní smlouvy byla sjednána výpovědní lhůta 10 let. V článku III. Nájemní smlouvy bylo dohodnuto, že pronajímatel může mimořádně smlouvu vypovědět písemnou výpovědí k 1. 10. s roční výpovědní lhůtou v případě, že pozemek bude určen k zástavbě. 2. Dne 14. 1. 2015 žalobce s žalovanou dohodu o zprostředkování a poskytování služeb. Předmětem dohody byl závazek žalované vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne klientovi příležitost uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude Pozemek. Žalobce uzavřením dohody zmocnil žalovanou, aby se zájemcem o pozemek uzavřela rezervační smlouvu a převzala od něho zálohu na zaplacení kupní ceny. Dále bylo sjednáno právo žalované na provizi v případě, že zprostředkovatel opatří žalobci příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Za zaplacení provize se považuje i započtení částky odpovídající provizi oproti záloze na zaplacení kupní ceny složené zájemcem dle smlouvy o rezervaci. V dohodě o zprostředkování a poskytování služeb se žalovaná vedle hlavního závazku zavázala mj. i k vyhotovení návrhu smlouvy o převodu. 3. Téhož dne žalobce s žalovanou uzavřeli dodatek [číslo] k dohodě o zprostředkování a poskytování služeb, v němž je sjednáno, že„ v případě podpisu kupní smlouvy prodávající zajistí kupujícímu do třiceti dnů po zápisu pozemku do katastru nemovitostí výpověď dohody o využívání pozemku pro zemědělské využití příslušnému agropodniku“. 4. Dne 29. 1. 2015 žalovaná jako zprostředkovatel uzavřela se společností [právnická osoba], IČO: [číslo] jako zájemcem dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb. Předmětem dohody byl závazek žalované obstarat zájemci příležitost uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude Pozemek. Zájemce se zavázal složit blokační úhradu 500 000 Kč. Dne 31. 3. 2015 žalovaná uzavřela s Ing. [jméno] [příjmení] jako zájemcem dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, která nahradila předchozí dohodu uzavřenou se společností [právnická osoba] Bylo ujednáno, že se rezervační záloha ve výši 500 000 Kč složená na základě předchozí smlouvy stává rezervační zálohou dle této dohody. 5. Dne 1. 4. 2015 byla ohledně Pozemku uzavřena kupní smlouva mezi žalobcem jakožto prodávajícím a Ing. [jméno] [příjmení] jakožto kupujícím („ Kupní smlouva“). Kupní smlouva byla vypracována žalovanou, která též vystupovala jako její vedlejší účastník - zprostředkovatel. V článku III. Kupní smlouvy byla sjednána kupní cena 9 893 000 Kč. Dle bodu 2.1 Kupní smlouvy je záloha 500 000 Kč složená kupujícím na účet žalované součástí kupní ceny. Smluvní strany se dále dohodly, že částka 494 650 Kč z již složené zálohy na kupní cenu se podpisem Kupní smlouvy započítává na úhradu zprostředkovatelské provize žalované. 6. Dne 16. 4. 2015 byl podán u Katastrálního pracoviště Praha – východ návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch Ing. [jméno] [příjmení] dle Kupní smlouvy. Dopisem ze dne 5. 5. 2015 kupující odstoupil od Kupní smlouvy z důvodu nepravdivého prohlášení prodávajícího v Kupní smlouvě. Zjistil totiž, že Pozemek je zatížen Nájemní smlouvou. Současně vzal zpět návrh na vklad svého vlastnického práva k Pozemku. Žalobce dopisem ze dne 17. 5. 2015 se zpětvzetím návrhu souhlasil. Na to Katastrální pracoviště Praha – východ rozhodlo usnesením ze dne 19. 5. 2015, čj. V [číslo] 2015 [číslo], o zastavení řízení. 7. Žalovaná je autorem návrhu Kupní smlouvy, který byl bez dalšího akceptován jak smluvními stranami, tak i žalovanou jako vedlejším účastníkem. Žalovaná během kontraktačního procesu, od samého počátku věděla, že Pozemek je zatížen Nájemní smlouvou, ale tuto skutečnost nepromítla do textu kupní smlouvy. Žalobce jako spotřebitel důvěřoval žalované, že návrh Kupní smlouvy bude v souladu se skutečnostmi a informacemi, které žalované sdělil. 8. V době odstoupení Ing. [příjmení] od Kupní smlouvy nikdo neoperoval s pozemkovými úpravami, na základě nichž předmětný pacht jakožto právní vada Pozemku zanikl. Nenapadlo to ani žalobce ani žalovanou. [příjmení] [příjmení] [jméno] u [právnická osoba], jakožto nájemce Pozemku souhlasila s jeho vyklizením v roce 2020, a to na základě argumentace žalobce, že pacht jako takový zanikl na základě daných pozemkových úprav v roce 2011. Bylo nicméně sporné, zda nedocházelo k jeho konkludentnímu uzavírání následným užíváním těchto pozemků ze strany [příjmení] [jméno] u [právnická osoba] a placením pachtovného. Daná situace byla narovnána dohodou, na základě níž [příjmení] [jméno] u [právnická osoba] Pozemek opustilo v roce 2020. V roce 2018, resp. v roce 2015, kdy byla uzavírána Kupní smlouva s Ing. [příjmení], předmětný pacht reálně existoval. 9. Žalobce se o povinnosti vydat ochuzenému Ing. [jméno] [příjmení] bezdůvodné obohacení ve výši 494 650 Kč dozvěděl až doručením výzvy Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 14. 3. 2018. Za použití § 573 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění („o. z.“) lze předpokládat, že předmětnou výzvu žalobce obdržel dne 19. 3. 2018. Právo na náhradu škody tak mohlo být uplatněno poprvé dne 20. 3. 2018. Tříletá subjektivní promlčecí lhůta skončí dnem 20. 3. 2021. Objektivní desetiletá promlčecí lhůta skončí dnem 12. 5. 2025. Žalobce byl v dobré víře, že žalovaná vrátí Ing. [příjmení] blokační úhradu 500 000 Kč. Tato dobrá víra byla potvrzena i rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 23. 8. 2016, čj. [číslo jednací], který vyhověl žalobě Ing. [jméno] [příjmení] proti žalované o zaplacení částky 494 650 Kč. 10. Jestliže platí zásada iura novit curia, nelze u žalobce jako spotřebitele a osoby neznalé práva dovodit, že se dnem 11. 5. 2015 dozvěděl o okolnostech podstatných pro počátek běhu promlčecí lhůty, nebo se o nich dozvědět měl a mohl. Tedy, že doručením odstoupení kupujícího od Kupní smlouvy mohl žalobce hypoteticky dovodit svoji povinnost vrátit Ing. [jméno] [příjmení] částku 494 650 Kč a současně mohl získat vědomost o odpovědnosti žalované společnosti za škodu v téže výši. K tomuto složitému skutkovému i právnímu hodnocení dospěl teprve Nejvyšší soud ČR, který řešil dovolání Ing. [jméno] [příjmení] proti rozsudku Městského soudu v Praze. Námitku promlčení lze odmítnout z důvodů pozice žalobce jako spotřebitele a slabší smluvní strany, nebo z důvodů zakotvených v § 5 odst. 1 o. z., § 6 odst. 1, odst. 2 o. z., § 8 o. z., anebo z důvodu porušení dobrých mravů. Žalovaná sice žalobci zprostředkovala uzavření Kupní smlouvy, ale současně jednala nepoctivě a nečestně, když zanedbala svou smluvní povinnost i zákonnou povinnost řádně informovat zájemce o koupi nemovitosti i řádně vyhotovit návrh smlouvy o převodu. Protiprávní stav tak nejen vyvolala, ale měla nad ním i kontrolu. Z protiprávního činu nesmí nikdo těžit. 11. Není postaveno najisto, že Obvodní soud pro Prahu 1 v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] dospěl k závěru, že pohledávka žalobce na náhradu škody je promlčena. Uvedené řízení bylo vedeno o náhradu újmy spočívající ve ztrátě kapitalizace ušlého zisku. Obvodní soud pro Prahu 1 dovodil, že žalobce získal dnem 11. 5. 2015 vědomost o tom, že se převod vlastnictví neuskuteční, kupní cenu neobdrží, a tudíž ji ani neuloží na spořící účet. Nyní je však žalováno o náhradu škody, nikoli o ušlý zisk v důsledku zrušení kontraktu. 12. Dále žalobce uvedl jednotlivá soudní řízení, jež byla vedena v souvislosti s vypořádáním Kupní smlouvy. Ing. [jméno] [příjmení] podal u zdejšího soudu proti žalované žalobu o zaplacení částky 494 650 Kč Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 23. 8. 2016, čj. [číslo jednací], žalobě v celém rozsahu vyhověl. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 6. 4. 2017, čj. [spisová značka], změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé tak, že žalobu zamítl. Věc právně posoudil tak, že blokační záloha 500 000 Kč složená Ing. [jméno] [příjmení] jakožto kupujícím se ve výši 494 650 Kč započítala na úhradu provize žalované. Odstoupil-li Ing. [příjmení] od Kupní smlouvy, je k vydání sporné částky z titulu bezdůvodného obohacení povinna nikoli žalovaná, nýbrž žalobce jakožto prodávající. Dovolání Ing. [jméno] [příjmení] proti rozsudku Městského soudu v Praze Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne 30. 1. 2020, čj. [číslo jednací] zamítl. 13. Ing. [jméno] [příjmení] proto uplatňoval výše uvedený nárok na žalobci. Okresní soud v Benešově rozsudkem ze dne 10. 9. 2020, čj. [číslo jednací], jeho žalobě vyhověl. Neztotožnil se s argumentací žalobce založené na zneužití práva kupujícím Ing. [jméno] [příjmení]. Konstatoval, že nelze jednoznačně dovodit, že o existenci nájemního vztahu k Pozemku byl kupující seznámen před uzavřením Kupní smlouvy Ani v inzerátu