63 C 378/2021 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni 435 000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně s žalovaným uzavřela výhradní dohodu o zprostředkován ze dne 6. 1. 2021 („ Smlouva“). Na základě ní žalobkyně zahájila investice do propagace, vynaložila nemalé náklady na činnost realitních makléřů a jiných pracovníků, náklady na inzerci nemovitosti na placených a jiných webových serverech, náklady za tisk reklamních letáků a nabídkových katalogů apod. 2. Na tuto činnost se následně začali ozývat zájemci o převod vlastnického práva, kteří měli zájem o prohlídku předmětné nemovitosti. Žalobkyně pro žalovaného opatřila zájemce o koupi – klienty [anonymizováno] („ Zájemci“), s nimiž byla za účasti žalované uzavřena dohoda o koupi nemovitosti. 3. V článku 2 Smlouvy bylo ujednáno, že se žalovaný zavazuje v případě opatření příležitosti k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zaplatit žalobkyni provizi dle článku 5 Smlouvy ve výši 3 % z kupní ceny. V článku 2 dohody o koupi nemovitosti uvedeno, že tato je smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V jejím článku 5.1 se pak uvádí, že jejím uzavřením žalobkyně obstarala žalovanému a Zájemcům příležitost k uzavření smlouvy, a žalobkyni tak vznikl nárok na úhradu provize. Výše kupní ceny dle dohody o koupi nemovitosti činila 14 500 000 Kč. Výše provize tedy činí 435 000 Kč. 4. Není pravdou, že by předmětná dohoda o koupi nemovitosti zanikla uplynutím doby, jak tvrdí žalovaný. Zájemci prostřednictvím svého zmocněnce [jméno] [příjmení] odstoupili od předmětné dohody e-mailem ze dne 7. 4. 2021. Důvodem bylo, že jim žalovaný v rozporu s dohodou o koupi nemovitosti nepředal vyčíslení zástavního věřitele o výši pohledávky. 5. Žalovaný ve svém podání ze dne 11. 7. 2022 uvádí, že předmětné vyčíslení zástavního věřitele Zájemcům nepředložil. Již tato skutečnost je sama o sobě dostatečným odůvodněním toho, že žalovaný smlouvu porušil, a odstoupení Zájemců od ní je tak potřeba akceptovat. Uvádí-li žalovaný, že dohoda stanovuje povinnost žalovaného potvrzení zástavního věřitele zajistit, nikoli dále z vlastní iniciativy předávat zúčastněným stranám, nelze s tímto souhlasit. V čl. 13 dohody bylo totiž sjednáno, že žalovaný zajistí pro Zájemce písemné potvrzení zástavního věřitele. Slovní spojení„ zajistí pro zájemce“ je potřeba nepochybně vykládat tak, že žalovaný toto potvrzení měl opatřit a současně i Zájemcům předložit, nota bene za situace, kdy se v příslušném smluvním ujednání výslovně hovoří o písemném potvrzení. Je zcela evidentní, že smyslem daného ujednání bylo, aby měl zájemce přehled o výši závazku zajištěného zástavním právem. Pouhé opatření tohoto potvrzení a nikoli i jeho předložení Zájemcům nepochybně koliduje s účelem daného ujednání. Ostatně, měl-li žalovaný příslušné potvrzení skutečně k dispozici (nutno dodat, že o tomto žalobkyni ani Zájemce nijak neinformoval), měl jemu dodané odstoupení zájemce od dohody o koupi nemovitosti rozporovat. Toto však po dobu trvání této dohody neučinil. 6. Rozporuje-li dále žalovaný formu, kterou bylo odstoupení učiněno s odkazem na § 561 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění, („o. z.“), nelze s tímto souhlasit. Zájemci zvolená forma právního jednání odpovídá dikci článku 14.1 dohody o koupi nemovitosti, kde bylo sjednáno, že„ (v ) eškerá komunikace smluvních stran na základě Dohody může probíhat prostřednictvím e-mailu uvedeného v čl. 1 Dohody“. Toto ujednání přitom vychází z § 559 o. z., dle něhož„ (k ) aždý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem“. Z § 562 odst. 1 o. z., který je lex specialis k žalovaným uváděnému § 561 o. z., pak vyplývá, že„ (p) ísemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby“. Odstoupení zájemců od dohody o koupi nemovitosti přitom tyto požadavky splňuje. Bylo učiněno z e-mailové adresy [email], která je v záhlaví dané dohody uvedena jako kontakt na zájemce, a dále je opatřeno podpisem„ [jméno] [příjmení], [číslo]“. Dané telefonní číslo je přitom v záhlaví dohody rovněž uvedeno jako kontakt na Zájemce. Jednající osoba tedy byla dostatečně určena v souladu s § 562 odst. 1 o. z. Rovněž dle § 574 o. z. platí, že„ (n) a právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Z čl. 25 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2014 ze dne 23. července 2014 o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu a o zrušení směrnice 1999/93/ES, 32014R0910, („ eIDAS“) vyplývá, že„ (e) lektronickému podpisu nesmějí být upírány právní účinky a nesmí být odmítán jako důkaz v soudním a správním řízení pouze z toho důvodu, že má elektronickou podobu nebo že nesplňuje požadavky na kvalifikované elektronické podpisy“. Tzv. prostým elektronickým podpisem se přitom dle čl. 3 odst. 10 eIDAS rozumí„ data v elektronické podobě, která jsou připojena k jiným datům v elektronické podobě nebo jsou s nimi logicky spojena a která podepisující osoba používá k podepsání“. Žalovaným uváděná judikatura je zastaralá (rok 2007), když pochází z doby, kdy ještě nebylo v účinnosti nařízení eIDAS. 7. Nelze souhlasit ani s argumentací žalovaného, že příslušné odstoupení Zájemců od dohody je neplatné i z důvodu, že bylo učiněno osobou, která k tomuto nebyla oprávněna. Pan [příjmení] [příjmení] v dohodě figuroval jako kontaktní osoba za Zájemce. I kdyby z jeho strany došlo k překročení zmocnění, je třeba uvést, že z § 446 o. z. vyplývá, že„ (p) řekročil-li zmocněnec zástupčí oprávnění a nesouhlasí-li s tím zmocnitel, oznámí to osobě, se kterou zmocněnec právně jednal, bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděl. Neučiní-li to, platí, že překročení schválil.“. Žádný ze Zájemců přitom odstoupení od dohody o koupi nemovitosti prostřednictvím svého zmocněnce nerozporoval. Toto tvrzení ostatně podporuje i skutečnost, že Zájemci, vědomi si toho, že od dohody odstoupili, žalovaného nevyzvali k uzavření kupní smlouvy. 8. Uvádí-li dále žalovaný, že„ (ž) alob (kyně) pochybil (a), když vyplatil (a) blokační úhradu Zájemc (ům) v rozporu s (d) ohodou a začal (a) ji vymáhat po (ž) alovaném“, nelze toto akceptovat. Jelikož dohoda o koupi nemovitosti na základě předmětného odstoupení zanikla, naplňovalo by jakékoli zadržování finančních prostředků Zájemců žalobkyní skutkovou podstatu bezdůvodného obohacení. 9. Protože žalovaný požadovanou částku dobrovolně neuhradil, požaduje žalobkyně též zákonný úrok z prodlení, a to od uplynutí 7denní lhůty stanovené předžalobní výzvou, která byla žalovanému dodána dne 14. 7. 2021. 10. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě učinil nesporným uzavření dohody o koupi nemovitosti s Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], jak tvrdí žalobkyně. Rovněž učinil nesporným, že žalobkyni vzniklo právo na úhradu žalované provize. K ukončení předmětné dohody nicméně došlo pouhým uplynutím času dle jejího článku 8. Nestalo se tak v souvislosti s právním jednáním Zájemců, který byl žalovanému adresován dne 7. 4. 2021 do emailové schránky. Jím Zájemci sledovali odstoupení od dohody, a to s odkazem na její čl. 13 odst. 3, tj. pro porušení povinnosti žalovaného dle čl. 13 odst. 1 bodu 13.5 dohody. Tuto svou povinnost však žalovaný splnil, když k 16. 3. 2021 měl předmětné potvrzení k dispozici a informoval o tom Zájemce i žalobkyni, byť pouze telefonicky. 11. Právní jednání Zájemců ze dne 7. 4. 2021 trpí vadou co do formy pro níž je nelze považovat za platné. Dohoda byla uzavřena v písemné formě. Rovněž předmětné právní jednání tedy mělo být učiněno v písemné formě. Tento požadavek též vyplývá z čl. 14 odst. 14. 1 předmětné dohody. Předmětnému právnímu jednání přitom chybí podstatná náležitost písemné formy, tj. podpis. 12. Za podstatnou vadu právního jednání ze dne 7. 4. 2021 lze považovat i skutečnost, že za Zájemce učinila právní jednání osoba, která k tomu nedisponovala plnou mocí. [jméno] [příjmení] byla Zájemci udělena toliko plná moc k podpisu předmětné dohody, nikoli k souvisejícím úkonům. Nadto tato plná moc pozbyla účinnosti ke dni 1. 3. 2021. 13. Zájemci platně neodstoupili od dohody o koupi nemovitosti a rovněž ani nevyzvali žalovaného k uzavření převodní smlouvy dle čl. 12 odst. 12.2 dohody. K ukončení dohody o koupi nemovitosti proto došlo plynutím času ke dni 26. 4. 2021. K uzavření převodní smlouvy tak nedošlo z důvodu na straně Zájemců. Dle čl. 5 odst. 5.2 dohody o koupi nemovitosti jsou pak oni povinni uhradit provizi žalobkyni. Ta zřejmě chybně vyhodnotila situaci a postupoval v rozporu s čl. 6 odst. 6.1 dohody o koupi nemovitosti, když blokační úhradu Zájemcům vrátila. 14. Nutno však podotknout, že svůj podíl na neuzavření převodní smlouvy nese rovněž sama žalobkyně, když v rozporu s čl. 10 odst. 10.1 nepředložila účastníkům dohody návrh pře