64 C 20/2016 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně dne 5.2.2016 podal soudu návrh, jímž se domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi žalované dle ust. § 2314 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., (občanský zákoník, dále jen o.z.). Tvrdila, že je výlučným vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i budova [adresa] v katastrálním území Nové Město, obec Praha. Žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná, jako nájemce, uzavřeli dne 31.7.2013 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v prvním patře budovy, a to kancelář o výměře 26,22 m2 s příslušenstvím, kuchyňka o výměře 3,57 m2 a sociální zařízení o výměře 3,85 m2, celkem 33,64 m2. K nájemní smlouvě účastníci uzavřeli dodatek dne 21.8. 2013 a dne 2.9.2013 Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.9.2013 do 31.12. 2022 a nájemné bylo stanoveno dohodou. V souladu s nájemní smlouvou, žalovaná složil depozit ve výši 83 500 Kč na účet žalobkyně. Dne 21.10.2015 obdržela od žalované výpověď nájemní smlouvy. Ve smyslu ust. § 2314 odst. 1 o.z., jako vypovídaná strana, dne 3.11.2015 vznesla písemné námitky proti této výpovědi. V projednávané věci namítala neurčitost výpovědi a okolnost, že výpovědní důvod neodpovídá žádnému z důvodů uvedených v ust. § 2308 o.z. Žalobkyně poukazovala dále na to, že stav předmětu nájmu byl žalované při uzavření nájemní smlouvy znám, a z písemné komunikace mezi účastníky vyplývalo, že ke dni podání námitek proti výpovědi dlužila na nájemném a službách též žalobkyni částku 294 431 Kč. 2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Tvrdila, že tvrzení uvedená v žalobě nejsou pravdivá a jsou zavádějící. Uvedla, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu i dne 2.10.2012. Z uvedeného důvodu pak se v roce 2013 dohodli na pronájmu kancelářských prostor ve stejné budově. Nesporovala, že účastníci uzavřeli předmětnou nájemní smlouvu dne 31.7.2013, včetně jejich dodatků, jejímž předmětem byl pronájem kancelářských prostor v prvním patře předmětné budovy. Poukazovala na to, že v nájemní smlouvě se účastníci řádně dohodli na výpovědních důvodech a odchýlili se od dispozitivní úpravy podle o.z. Vzhledem k tomu, že pronajaté prostory nebylo možné užívat ke smluvenému účelu, a žalobkyně nezabezpečil pro žalovanou plný a nerušený výkon práv, byla žalobkyni ze strany žalované doručena dne 21.10.2015 předmětná výpověď. K důvodům ukončení nájmu uvedla, že tyto prostory žalovaná nemohla využívat ke smluvenému účelu a že předmět nájmu ze strany žalované nebyl užíván pro nemožnost. 3. Rozsudkem ze dne 11.1.2021, č.j. 64C 20/2016-218 soud návrh na určení, že výpověď žalované je neoprávněná, zamítl. Rozhodnutí soudu napadla odvoláním žalobkyně a namítala nesprávné právní posouzení věci v předběžné otázce, o včasnosti podání žaloby v souladu s ustanovením § 2314 odst. 3 o.z. Usnesením ze dne 9.2.2022, č.j. 91Co 386/2021-244 Městský soud v Praze zrušil rozsudek soudu I. stupně a věc vrátil soudu k dalšímu řízení. Ve svém rozhodnutí uzavřel, že předmětná výpověď nájemce byla pronajímateli doručena dne 9.11.2015 a lhůta pro zpětvzetí výpovědi podle hypotézy právní normy tak počala běžet od 10.11.2015 a skončila dnem 9.12.2015. Dvouměsíční lhůta od tohoto data počítaná pak nemohla skončit před dnem 9.2.2016, když ve věci žaloba byla soudu podána dne 5.2.2016. Závěrem konstatoval, že v projednávané věci žalobkyně má právo v soudním řízení na přezkum oprávněnosti výpovědi žalované. 4. Po provedeném a doplněném dokazování soud zjistil mezi účastníky nesporný skutkový stav. 5. Dne 31.7.2013 uzavřeli účastníci písemnou nájemní smlouvu jejímž předmětem byly nebytové prostory nacházející se v prvním patře objektu [adresa], parc. [číslo] v k. ú. [obec] [část obce], na adrese [adresa žalobkyně a svědka]. Žalobkyně se jako pronajímatelka v této smlouvě zavázala přenechat nebytové prostory o celkové výměře 33,64 m2, do užívání žalované jako nájemkyni, pro kancelářskou činnost. Z obsahu samotné nájemní smlouvy dále vyplývá, že uvedené prostory byly ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. Účastníci dále ve smlouvě sjednali nájemné dohodou a ujednali, že úhradu za služby bude nájemce platit ročně vždy k 15.8 předcházejícího roku, na specifikovaný účet dle daňového dokladu vystaveného pronajímatelem. Účastníci ve smlouvě sjednali, že nejpozději do pěti dnů ode dne podpisu smlouvy žalovaná, jako nájemce, složí na účet pronajímatele vratný depozit ve výši 98 144 Kč, který bude použit k úhradě nákladů vynaložených na uvedení pronajatých nebytových prostor do původního stavu v případě poškození nebo v případě ukončení nájemního vztahu k úhradě případných smluvních pokut, vzniklých nedoplatků na nájemném a úhradách za plnění spojená s nájmem. Účastníci dále ujednali, že nájem může být ukončen odstoupením od smlouvy výpovědí nebo písemnou dohodou smluvních stran. Součástí smlouvy byly dále přílohy, mimo jiné fotodokumentace a plány nebytových prostor. Z dodatku [číslo] této smlouvy dále vyplývá, že účastníci dne 21.8.2013 ujednali dodatek k uvedené nájemní smlouvě a doplnili, že pronajímatel je oprávněn vstupovat do nebytových prostor za účelem oprav a pravidelné údržby servisu, který je ve vlastnictví pronajímatele a nachází se v nebytových prostorách. Účastnící dne 2.9.2013 ujednali dodatek [číslo] o nahrazení původní smlouvy o ujednání ukončení nájmu a to tak, že nájem může být ukončen výpovědí nebo písemnou dohodou smluvních stran. V ujednání upřesnili, že pronajímatel i nájemce jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu pouze v případech uvedených v čl. 9 zákona č. 116/1990 Sb., v platném znění a výpovědní lhůta se sjednává na tři měsíce, a začíná běžet dnem doručení doporučeného dopisu nebo dnem předání výpovědi druhé smluvní straně. Výše uvedené mezi účastníky sporné nebylo a vyplývá to ze smlouvy ze dne 31.7.2013, z dodatku [číslo] dodatku [číslo] k uvedené smlouvě. 6. Z předávacího protokolu ze dne 30.8.2013 soud dále zjistil, že společnost žalobkyně, dle výše uvedené písemné smlouvy, předává kancelářské prostory v prvním patře žalované a že uvedené prostory jsou ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. Svým podpisem na uvedené listině zástupce žalované potvrdil, že byl seznámen se stavem zařízení, jeho funkčností a převzal klíče od vstupu do budovy a ke vstupním dveřím do kanceláře. 7. Z písemné výpovědi nájemní smlouvy ze dne 19.10.2015 vyplývá, že žalovaná písemně vypověděla nájemní smlouvu uvedenou výše ze dne 31.7.2013, a uvedená výpověď byla doručena žalované dne 21.10.2015. Uvedené skutečnosti mezi účastníky sporné nebyly. V písemné výpovědi žalovaná uvedla důvod, že přes opakované přísliby, žalobkyně nezajistila žalované nerušené užívání kanceláře k jejímu účelu, že bezprostředně přiléhající prostory jsou užívány jako kuřárna pro celou budovu, a v místě se pravidelně shromažďuje značné množství osob. 8. Z námitky žalobkyně ze dne 3.11.2015 vyplývá, že dopisem z uvedeného data doručeného žalované dne 3.11.2015, reagovala na výpověď nájemní smlouvy ze dne 31.7.2013, která jí byla doručena v souladu s ust. § 2314 odst. 1 o.z. V námitkách sdělila žalované, že v souladu s ustanovením § 2310 o.z. musí být uvedeny ve výpovědi výpovědní důvody, jinak je výpověď neplatná. Namítala, že výpovědní důvod je po formální stránce neurčitý a zavádějící, neboť neodpovídá žádnému z důvodů uvedených v ust. § 2308 o.z., a že tvrzení ve výpovědi se nezakládají na pravdě. Žalobkyně považoval výpověď nájemní smlouvy za neoprávněnou a jednání žalované jako účelové, jehož cílem bylo se vyhnout placení nájemného a služeb. Zároveň upozornila žalovanou na uplatnění zadržovacího práva k movitým věcem, které se nacházejí v předmětných prostorách, za účelem zajištění splatného dluhu. 9. Z listin spisu Obvodního soudu pro Prahu 1, sp. zn. 64C 128/2016, a to ze žaloby ze dne 24.6.2016, z vyjádření k žalobě, z protokolu o jednání konaného dne 19.8.2019, z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 11.1.2021, č.j. 64C 128/2016-181 a z rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 23.9.2021, č.j. 53Co 207/2021-214 vyplývá, že žalovaná se žalobou podanou soudu dne 30.6.2016 domáhala proti žalobkyni přezkumu oprávněnosti její výpovědí ze dne 28.2.2016, v níž uvedla, že se přezkumu domáhá jako nájemce nebytových prostor v předmětné nemovitosti na základě nájemní smlouvy ze dne 2.10.2012, o celkové ploše 1 043,18 m2, kdy nájemní smlouva byla mezi účastníky uzavřena na dobu určitou do 31.12.2022. Výpovědním důvodem žalobkyně v uvedeném řízení bylo opakované porušení povinností ze strany nájemce, tedy žalované, protože byla v prodlení s úhradou nájemného od května 2014. Účelem pronájmu uvedených prostor podle smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 2.10.2012 byla hostinská činnost žalované. V uvedeném řízení žalovaná tvrdila účelovost výpovědi a nepravdivost výpovědního důvodu žalobkyně. Namítala, že žalobkyně dne 20.12.2015 zablokovala požární východ, který vedl nebytovým prostorám v suterénu a že byla nucena okamžitě omezit provoz klubu a nemohla proto užívat pronajaté prostory ke smluvenému účelu. Nájemní vztah mezi účastník