14 C 180/2022-68 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobkyně po žalované domáhala úhrady dlužného podnájemného a dalších dlužných plateb souvisejících s podnájmem nebytových prostor nacházejících se v budově na adrese [adresa] (dále též„ nebytové prostory“) v celkové výši 1 360 452,78 Kč. 2. Žalobkyně uvedla, že dne [datum] uzavřela smlouvu, kterou žalované dala do podnájmu nebytové prostory, které si žalobkyně pronajímá od obchodní společnosti [právnická osoba], [IČO]. Na základě uvedené podnájemní smlouvy a jejích dodatků měla žalovaná žalobkyni hradit podnájemné, zálohy na úhradu provozních nákladů, úhradu za užívání výlohy a marketingový příspěvek. 3. [ulice] roku 2020 se platební morálka žalované zhoršila. Následně pak žalovaná přestala dané platby hradit zcela. Žalobkyně proto podnájemní smlouvu vypověděla. Předávací protokol byl sepsán dne [datum]. 4. Žalobkyně ke dni podání žaloby evidovala za žalovanou dluh na daných platbách v celkové výši 1 360 452,78 Kč. 5. K úhradě dlužné částky byla žalovaná opakovaně vyzvána. Dne [datum] žalobkyně žalované zaslala předžalobní výzvu; tuto zopakovala ještě dne [datum]. 6. Žalobkyně proto navrhla, aby soud uložil žalované uhradit jí 1 360 452,78 Kč a související příslušenství spočívající v úroku z prodlení v zákonné výši jdoucím ode dnů následujících po dnech splatnosti faktur, kterými byly jednotlivé platby žalované fakturovány. Žalobkyně (po vyjasnění, že požaduje úrok z prodlení v zákonné výši, provedeném na jednání dne [datum]) konkrétně žádala, aby jí soud přiznal úrok z prodlení 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 34 828,50 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 69 657 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 99 510 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 8 773 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 108 283 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 87 350 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 6 661 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 7 811 Kč za období od [datum] do zaplacení, 8,50 % ročně z 2 604 Kč za období od [datum] do zaplacení, 11,75 % ročně z 194 759,28 Kč za období od [datum] do zaplacení. 7. Žalovaná nesporovala, že s žalobkyní uzavřela předmětnou podnájemní smlouvu ve znění jejích dodatků, nesporovala ani, že došlo k výpovědi této podnájemní smlouvy a dne [datum] došlo k podepsání předávacího protokolu týkajícího se nebytových prostor. Za nespornou skutečnost žalovaná označila i to, že neuhradila platby související s podnájemní smlouvou, což zapříčinilo vznik dluhu ve výši vyčíslené v žalobě. Za nesporná žalovaná označila i data splatnosti jednotlivých dílčích pohledávek žalobkyně tvořících žalovanou částku. Žalovaná však oproti pohledávce uplatněné žalobou vznesla k započtení pohledávku, která měla žalované vzniknout v souvislosti s technickým zhodnocením nebytových prostor. Žalovaná uvedla, že eviduje vůči žalobkyni pohledávku na úhradu technického zhodnocení podnajatých nebytových prostor. Žalovaná nebytové prostory stavebně se souhlasem žalobkyně upravila, čímž došlo k jejich zhodnocení. Žalobkyně proto nebytové prostory dne [datum] převzala v upravené podobě. Výši provedeného technického zhodnocení žalovaná vyčíslila dle znaleckého posudku na částku 2 860 200 Kč. Žalovaná proto do výše žalované pohledávky a jejího příslušenství vznesla námitku započtení své pohledávky na náhradu technického zhodnocení nebytových prostor. 8. Žalobkyně nepovažovala započtení za platně provedené. Odkázala na čl. VIII. 1 a čl. VIII. 2 podnájemní smlouvy, ze kterých má plynout, že žalovaná nemá právo na náhradu technického zhodnocení. Žalobkyně pak akcentovala i to, že případné technické zhodnocení bylo provedeno na nebytových prostorech, které nevlastní žalobkyně. Žalobkyně proto není osobou, vůči které by případně právo na náhradu technického zhodnocení vzniklo. 9. V reakci na uvedené žalovaná namítla neplatnost daných smluvních ujednání podnájemní smlouvy pro rozpor s dobrými mravy (§ 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném pro rozhodné období; dále též„ OZ“). Nesouhlasila ani s tím, že by náhradu neměla poskytnout žalobkyně, nýbrž vlastník daných nebytových prostor. <b>10. Soud z provedeného dokazování a z nesporných tvrzení účastníků učinil následující skutková zajištění:</b> 11. Mezi žalobkyní (v postavení nájemce) a žalovanou (v postavení podnájemce) byla dne [datum] uzavřena podnájemní smlouva týkající se nebytových prostor. Tato smlouva byla následně modifikována pěti dodatky (smlouva o podnájmu nebytových prostor ze dne [datum], dodatky [číslo] až 5 k této smlouvě, nesporná tvrzení účastníků). 12. Žalovaná byla na základě podnájemní smlouvy povinna hradit žalobkyni úhradu za podnájem (podnájemné); platby za provozní náklady spojené s užíváním nebytových prostor; příspěvky na reklamu, propagaci a marketing a úhradu za užívání výlohy. Žalovaná dané platby nehradila a ke dni podání žaloby na těchto žalobkyni dlužila 1 360 452,78 Kč. Data splatnosti jednotlivých faktur týkajících se dílčích plateb, které žalovaná žalobkyni neuhradila, nebyla mezi účastníky sporná a tato odpovídají dnům předcházejícím dnům, od kterých žalobkyně v žalobě požadovala úhradu úroku z prodlení (smlouva o podnájmu nebytových prostor ze dne [datum], dodatky [číslo] až 5 k této smlouvě, nesporná tvrzení účastníků). V čl. VIII. 1 smlouvy bylo mezi stranami sjednáno následující:„ Podnájemce smí provádět stavební úpravy či jiné změny pronajatých prostor (dál jen„ změny“) pouze s předchozím písemným souhlasem nájemce. (…) Náklady na změny pronajatých prostor, jakož i na vybavení pronajatých prostor nad rámec popisu uvedeného v této smlouvě, hradí podnájemce, nedohodnou-li se smluvní strany jinak ve smyslu VIII. 2., případně dodatkem k této smlouvě. (…) Pokud se strany nedohodnou písemně jinak, je podnájemce povinen po skončení podnájmu uvést pronajaté prostory na své náklady do původního stavu. Dohodnou-li se strany na tom, že změny zůstanou po skončení podnájmu zachovány, nemá podnájemce nárok na náhradu nákladů vynaložených na jejich provedení, nemá ani nárok na úhradu svých investic do cizího majetku.“ V čl. VIII. 2 smlouvy pak bylo sjednáno následující:„ Pokud podnájemce za podmínek sjednaných v odst. VIII. 1 provede na svůj náklad a nebezpečí takové stavební úpravy pronajatých prostor, u nichž lze výdaje na jejich provedení považovat za technické zhodnocení ve smyslu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, budou strany postupovat takto, jestliže se nedohodnou jinak: <i>a) Podnájemce po provedení takových stavebních úprav a jejich kolaudaci, bude-li dle zvláštních předpisů nutná, předloží nájemci podrobnou specifikaci provedených úprav a vyúčtování všech vynaložených nákladů s rozlišením na část stavební (tzn. zásahy do nemovitosti) a technologickou (tzn. vybavení a zařízení prostor technologiemi).</i> b) Nájemce připraví dodatek k této smlouvě, kterým bude sjednáno jednorázové zvýšení úhrady za podnájem za zlepšení kvality pronajatých prostor; toto zvýšení se bude rovnat nákladům na stavební úpravy uvedeným ve vyúčtování, které budou technickým zhodnocením (…) Podnájemce bude povinen toto zvýšení úhrady za podnájem zaplatit nájemci jednorázově spolu s úhradou za podnájem za následující kalendářní měsíc. <i>c) Současně s uzavřením dodatku o zvýšení úhrady za podnájem za zlepšení kvality pronajatých prostor podnájemce protokolárně předá nájemci výsledky jím provedených stavebních úprav a na jejich cenu vystaví a nájemci předá daňový doklad – fakturu se všemi náležitostmi daňového dokladu a se splatností k témuž dni, ke kterému bude splatné zvýšení úhrady za podnájem; cena uvedená ve faktuře se bude rovnat zvýšení úhrady za podnájem.</i> <i>d) V den splatnosti zvýšené úhrady za podnájem a ceny provedených stavebních úprav budou obě tyto částky vzájemně započteny, čímž obě pohledávky zaniknou.</i> e) Na takto vypořádané stavební úpravy (technické zhodnocení) se nevztahuje ustanovení článku VIII. 1 o uvedení prostor do původního stavu.“ 13. Žalobkyně podnájemní smlouvu vypověděla výpovědí ze dne