23 C 268/2021-74 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal na soudu vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku 697 300 Kč s příslušenstvím a nahradit žalobci náklady řízení k rukám jeho právního zástupce. Dle tvrzení žalující strany byl žalobce nájemcem bytu [číslo] o velikosti 3+1 v přízemí domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec], [katastrální uzemí], nacházejícího se v ulici [anonymizována tři slova] dle nájemní smlouvy uzavřené s právním předchůdcem žalované, [právnická osoba] a.s. dne [datum] na dobu neurčitou. Vlastnické právo k pozemku parc. [číslo] tedy i k domu [adresa] přešlo na základě Smlouvy o koupi nemovitosti a postoupení pohledávek ze [právnická osoba] a.s. na společnost [právnická osoba], [IČO]. [ulice] nájemní smlouva nebyla uzavřena, žalobce obdržel tzv. změnový list k bytu a následně byla uzavřena dohoda o výši nájemného. Nájem bytu skončil výpovědí nájmu podanou žalobcem ke dni [datum], a v den skončení nájmu byl předmětný byt předán pronajímateli, [právnická osoba] [anonymizováno] [část obce], [IČO]. Žalovaná společnost [právnická osoba], [IČO] pak vznikla dle projektu fúze splynutím zanikající společnosti [právnická osoba], [IČO], a dalších dvou firem. 2. Za trvání nájemního vztahu byla provedena žalobcem rozsáhlá stavební úprava bytu [číslo] tak, že z bytu o původní dispozici 1+1 s příslušenstvím a podlahové ploše 45,81 m2 vznikl byl o dispozici 3+1 s příslušenstvím a podlahové ploše 90,04 m2. Během stavebních úprav byla k bytu přičleněna sušárna domu a část domovní chodby se souhlasem tehdejšího vlastníka nemovitosti, [právnická osoba], [anonymizováno] Dohoda mezi žalobcem a původním vlastníkem zněla tak, že veškeré náklady na stavební úpravy jdou za nájemcem a zabudované zařízení se stává součástí objektu a přechází do vlastnictví a správy původního vlastníka, [právnická osoba], a.s. Dohodu o provedení stavebních úprav bytu uzavřela s původním vlastníkem dne [datum] družka žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Po skončení stavebních úprav byla dne [datum] uzavřena nová nájemní smlouva na byt o dispozici 3+1. Veškeré náklady spojené s prováděním stavebních úprav činil nájemce na vlastní náklady, čímž zhodnotil cizí nemovitost. Žalobce si nechal dva na sobě nezávislé znalecké posudky, analyzující zhodnocení dotčené bytové jednotky. Znalecký posudek vyhotovený Ing. [jméno] [příjmení], znalcem z oboru stavebnictví se specializací na rozpočtování staveb, kalkulace a ceny s rozšířením pro obor ekonomika-odvětví ceny a odhady nemovitostí, stanovil výši zhodnocení bytové jednotky na částku 750 000 Kč coby rozdíl ceny bytové jednotky [číslo] před rekonstrukcí v roce 2000 a po jeho rekonstrukci ke dni [datum]. Znalecký posudek vypracovaný Ing. [jméno] [příjmení] stanovil výši zhodnocení bytové jednotky [číslo] na částku 697 300 Kč, přičemž ve zhodnocení byla zohledněna stavební úprava provedená v letech 2002 2003, a do výsledné ceny byla započtena také amortizace dle vyhlášky č. 441/2003 Sb. Žalobce žalovanou vyzval k mimosoudní dohodě, k níž však nedošlo, žalovaná nabídla žalobci finanční kompenzaci ve výši 150 000 Kč, což však žalobce neakceptoval. Jelikož žalovaná žalobci ničeho neuhradila, obrátila se žalobce se svým nárokem na soud. 3. Ve věci Obvodní soud pro Prahu 1 vydal dne [datum] rozsudek pro uznání, č.j. [číslo jednací], proti němuž podala žalovaná dne [datum] odvolání. V odvolání žalovaná uvedla, že provedením stavebních úprav došlo k zániku původní bytové jednotky o dispozici 1+1, o čemž dle žalované svědčí nově uzavřená nájemní smlouva ze [datum], uzavřená mezi žalobcem a [právnická osoba], [anonymizováno]., kdy předmětem této nově uzavřené nájemní smlouvy byla bytová jednotka [číslo] o dispozici 3+1. Žalovaná je toho názoru, že žalobci nevznikl nárok na vypořádání investic provedených se souhlasem původního vlastníka, [právnická osoba], a.s., neboť takový nárok dopadá pouze na případy, kdy pronajatá věc byla změněna, resp. zhodnocena na náklady nájemce, o změny předmětu nájmu však nejde v případě, kdy v důsledku provedených změn vznikl nový byt a vypořádání investic se neřídí speciální úpravou o změnách na pronajaté věci (srov. rozsudek NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 879/2016). Žalovaná je názoru, že žalobce na nově vzniklé bytové jednotce 3+1 neprovedl žádné stavební úpravy, a tedy mu žádný nárok na vypořádání investic do bytové jednotky 3+1 nevznikl. Žalovaná je toho názoru, že pokud žalobci vznikl nějaký nárok na vypořádání zhodnocení bytové jednotky, pak tento se týkal zaniklé bytové jednotky 1+1, a tento měl být uplatněn vůči původnímu vlastníku, [právnická osoba], a.s. Žalovaná dále namítla, že žalobce v žalobě dostatečně nespecifikuje, jak byla bytová jednotka zhodnocena, neboť došlo k celkem dvěma stavebním úpravám, a to ke stavební úpravě v roce 2000, kdy byla provedena stavební úprava lodžie, a v letech 2002 až 2004, kdy došlo ke změně dispozice bytové jednotky [číslo] z původní dispozice 1+1 na dispozici 3+1, a žalované není z žalobního návrhu jasné, jestli žalobce žalovanou částku 697 300 Kč požaduje za obě stavební úpravy bytové jednotky [číslo] provedené v letech 2000 a 2002 až 2004, či nikoliv, resp. jaké částky se žalobce domáhá za stavební úpravu provedenou v roce 2000, a jaké částky za provedenou stavební úpravu v roce 2002 až 2004. 4. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] rozhodl tak, že se rozsudek pro uznání, vydaný dne [datum rozhodnutí] Obvodním soudem pro Prahu 1, č.j. [číslo jednací], nevydává. 5. Obvodní soud pro Prahu 1 usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] žalobce vyzval, aby odstranil vady podání spočívající ve specifikaci, zda-li se žalobce domáhá náhrady za zhodnocení bytové jednotky za obě stavební úpravy (stavební úpravy v letech 2000 a 2002 až 2004), nebo pouze za některou ze stavebních úprav. Na výzvu soudu pak žalobce uvedl, že se žalobou domáhá náhrady za zhodnocení bytové jednotky provedené v letech 2002 až 2004. Náhrady za stavební úpravu provedenou v roce 2000 se žalobce nedomáhá. 6. Ve věci bylo nařízeno jednání na den [datum]. Soud na tomto nařízeném jednání zrekapituloval dosavadní průběh v řízení a zopakoval obsah vyjádření obou stran. Následně soud provedl dokazování, přičemž jednotlivé důkazy hodnotil v souladu s § 132 o.s.ř. jak každý samostatně, tak i ve vzájemných souvislostech a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním: 7. Ze Smlouvy o nájmu bytu [číslo] [rok] [číslo], uzavřené dne [datum] podle § 685 a násl. Občanského zákoníku mezi [právnická osoba], a.s., [IČO] coby pronajímatelem, a paní [jméno] [příjmení] coby nájemcem bylo soudem zjištěno, že byla uzavřena nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu byla bytová jednotka [číslo] v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] nacházejícího se v ulici [anonymizována tři slova], [obec a číslo], [část obce]. Předmět nájmu má 1 kuchyň a 1 místnost a další prostory, kterými jsou předsíň, koupelna, WC, sklep, balkon a komora. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od [datum]. V protokolu o převzetí bytu pak bylo specifikováno vybavení jednotlivých místností bytové jednotky [číslo]. 8. Z Dohody [číslo] [rok] o provedení stavebních úprav bytu, uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba], [anonymizováno], a [jméno] [příjmení] jako nájemcem soud zjistil, že byla uzavřena dohoda o provedení stavebních úprav ohledně bytové jednotky [číslo] spočívající v zasklení lodžie. Obsahem této dohody byla, že veškeré zabudované zařízení se stává součástí objektu a přechází do vlastnictví [právnická osoba], a.s. [ulice] práce pak provede nájemce, [jméno] [příjmení], na své vlastní náklady. Rozhodnutím [anonymizováno] odboru [anonymizováno] úřadu [anonymizováno] části [obec] – [část obce] ze dne [datum] pak bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, jímž bylo povoleno provedení stavby, zasklení lodžie bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa], v ulici [anonymizována dvě slova], [obec] – [část obce]. 9. Z Dohody [číslo] o provedení stavebních úprav bytu ze dne [datum], uzavřené mezi [právnická osoba], a.s., a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soud zjistil, že obsahem této dohody bylo provedení stavebních úprav bytové jednotky [číslo] spočívající v přičlenění sušárny bezprostředně sousedící s bytovou jednotkou [číslo] dále přičlenění části domovní chodby k bytu a rekonstrukce bytového jádra. Obsahem dohody bylo, že veškeré zabudované zařízení se stává součástí objektu, bytové jednotky [číslo] přechází tak do vlastnictví [právnická osoba], a.s., a tyto stavební úpravy provede nájemce, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], na vlastní náklady. 10. Ze Smlouvy o nájmu bytu [číslo] [rok] [číslo], uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba], a.s., [IČO] coby pronajímatelem, a panem [celé jméno žalobce], jako nájemcem, soud zjistil, že byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou od [datum], kdy předmětem nájmu byla bytová jednotka [číslo] v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [anonymizován