23 C 32/2025-92 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce a paní , jméno FO, jako nájemci uzavřeli dne , Anonymizováno, se žalovanou jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu bytu , Anonymizováno, se zahradou, kterou žalovaná přenechala žalobci a paní , jméno FO, na dobu neurčitou do užívání byt č. , Anonymizováno, o dispozici , Anonymizováno, o celkové výměře , Anonymizováno, s příslušenstvím v budově č.p., adresa, , obci , adresa, , části , adresa, na pozemku st. p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a to spolu s přilehlou zahradou na pozemku p.p. , Anonymizováno2. Žalovaná žalobci a paní , jméno FO, doručila výpověď z nájmu ze dne , Anonymizováno, , kterou nájem bytu vypověděla v tříměsíční výpovědní době s odůvodněním, že ji dává s odkazem na OZ č. 89/2012 Sb. § 2288 odst. 2 pís. b) kde se stanoví, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době když potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.3. Žalobce výpověď z nájmu bytu neočekával a výpovědí vynucené stěhování mu způsobilo značné komplikace a vznik nákladů. S ohledem na odkaz na § 2288 odst. 2. písm. b) NOZ ve výpovědi žalobce předpokládal, že žalovaná byt potřebuje pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Žalobce však následně zjistil, že žalovaná byt nepronajala osobě, která je osobou uvedenou v citovaném ustanovení zákona. Výpověď z nájmu bytu je tedy zneužitím práva ze strany žalované.4. Z důvodu zneužití práva žalovanou se žalobce obrátil na advokáta, od něhož se dozvěděl, že výpověď z nájmu bytu je absolutně neplatná, resp. nicotná, neboť neobsahuje poučení o lhůtě k podání návrhu na přezkoumání výpovědi soudem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR č. j. , spisová značka, ze dne , datum, ) a není v ní uvedeno, ve prospěch které konkrétní osoby žalovaná nájem vypověděla (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Žalovaná výpovědí, kterou zneužila právo, a která nepůsobí žádné právní účinky, žalobce přiměla, aby vyklidil byt, který měl právo užívat, a další užívání bytu mu zamezila. Porušila tak svoji základní povinnost pronajímatele přenechat byt žalobci jako nájemci k užívání a zajistit mu nerušené užívání bytu po dobu nájmu. Žalovaná žalobce neoprávněně přinutila, aby byt opustil, a s vynaložením značných nákladů si obstaral nové bydlení. Žalovaná takto zvlášť závažným způsobem porušila své povinnosti pronajímatelky ze smlouvy o nájmu bytu a způsobila žalobci škodu. Podle § 579 odst. 2. NOZ platí, že kdo způsobil neplatnost právního jednání, nahradí škodu z toho vzniklou straně, která o neplatnosti nevěděla. Podle § 2289 NOZ dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2. NOZ, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod.5. Žalovaná neplatnou (resp. nicotnou) výpovědí, v níž nepravdivě odkázala na výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2. písm. b) NOZ, a na jejímž základě dosáhla vyklizení bytu žalobcem, způsobila žalobci, který o neplatnosti (nicotnosti) výpovědi nevěděl, škodu v celkové částce , částka, , která spočívá v : nákladech na stěhování do nových prostor na adrese , adresa, , , adresa, (nového bytu) v částce , částka, dle vyúčtování, faktury , právnická osoba, . č. , hodnota, ze dne , datum, doklad o zaplacených nákladech na obstarání nového bytu v částce , částka, spočívající v provizi realitního zprostředkovatele rozdílu mezi nájemným sjednaným nájemní smlouvou o nájmu bytu a nájemným sjednaným v nájemní smlouvě s novým pronajímatelem (, částka, - , částka, = , částka, měsíčně) za období od , Anonymizováno, v částce , částka, doklad o placení nájemného - historie pohybů na účtu Žalovaná žalobci dále dluží jistotu v částce , částka, dle článku , Anonymizováno, smlouvy o nájmu bytu nájemní s úroky ve výši zákonné sazby podle § 2254 odst. 2. NOZ. Žalobce požadoval zákonnou sazbu úroků ve výši , Anonymizováno, p. a., která odpovídá sazbě požadované bankami v , Anonymizováno, za úvěry nefinančním podnikům s objemem do , Anonymizováno, mil. Kč dle měnové statistiky ČNB, a to od , datum, do zaplacení. Tato sazba je nižší, než sazba požadovaná za úvěry domácnostem, a nižší, než sazba požadovaná za úvěry v , Anonymizováno, . Konečně žalovaná žalobci dluží přeplatek z vystaveného „závěrečného vyúčtování“ v částce , částka, , který se skládá z částky , částka, (rozdíl mezi zaplacenými zálohami , částka, a poplatkem za odpad , částka, a spotřebu vody , částka, ) a částky , částka, za , Anonymizováno, , kterou žalobce žalované přenechal. Náklady na vymalování v částce , částka, žalovaná účtovala žalobci neoprávněně. Žalobce shrnul, že žalovaná žalobci dluží náhradu škody v částce , částka, , dále částku , částka, se zákonným úrokem ve výši , Anonymizováno, % p. a. od , datum, do zaplacení odpovídající nevrácené jistotě a částku , částka, odpovídající přeplatku z vyúčtování, celkem částku , částka, . Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení dluhu přípisem svého advokáta ze dne , datum, , který byl žalované doručen. Žalovaná e-mailem advokátu žalobce ze dne , datum, sdělila, že plnění a mimosoudní řešení věci odmítá.6. Ve věci byl vydán dne , Anonymizováno, platební rozkaz a doručen žalované.7. Žalovaný podal včas odpor proti platebnímu rozkazu ze dne , Anonymizováno, ve kterém namítá, že žalobce tvrdí, že žalovaná nepronajala byt osobě, která je osobou ve smyslu ust. § 2288 odst. 2 pís. b) OZ, ale nijak to neprokazuje. Neunáší tudíž břemeno důkazní. Žalovaný shrnul, že došlo k dohodě o ukončení nájemní smlouvy k dřívějšímu datu než po skončení výpovědní lhůty, když dřívější termín byl určen žalobcem. Žalobce dobrovolně byt předal zpět žalované bez výtek či námitek, když si na předání vyhotovil vlastní předávací protokol. Tento podepsala i paní , jméno FO, což jen dosvědčuje souhlasný projev vůle obou dvou nájemců s tímto postupem. S ohledem na skutečnost, že předmětem řízení není a nemůže být otázka platnosti či neplatnosti výpovědi, marného uplynutí prekluzivní lhůty dle ust. § 2290 obč. z.)nyní již není možné zkoumat oprávněnost či neoprávněnost výpovědi a přiznávat žalobci náhradu škody z titulu tvrzené neplatné výpovědi, aniž by byla před tím neplatnost výpovědi autoritativně určena.8. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě , Anonymizováno, shrnul, že ve věci shora uvedené byl žalované doručen elektronický platební rozkaz nadepsaného soudu ze dne , datum, , vydaný pod č.j. , č. účtu, . Proti výše uvedenému platebnímu rozkazu byl stranou žalovanou doručen soudu v zákonné lhůtě odpor. Následovala mimosoudní komunikace stran sporu, ve které žalobce navrhl, aby žalovaná uhradila jistinu žalované částky s tím, že žalobce nebude požadovat příslušenství a každá strana ponese své náklady za právní zastoupení. Na toto však žalovaná nepřistoupila, když nárok neuznává a považuje jej za neoprávněný, a to v celém jeho rozsahu. Žalovaná doplnila své vyjádření k platebnímu rozkazu v tom smyslu, že nelze zkoumat oprávněnost výpovědi. Žalobce opírá svou žalobu zejména o tvrzení, že žalovaná nepronajala byt svému příbuznému ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku . Žalobce tvrdí, že má k dispozici důkaz o tomto svém tvrzení, který však dosud nepředložil soudu ani žalované. Žalovaná ke svým tvrzením vyjádřeným v podaném odporu, rozporovala, že nepronajala předmětný byt osobě ve smyslu výše uvedeného ustanovení a že žalobce neunáší břemeno tvrzení ani břemeno důkazní, doplnila, že otázku, zda byl byt pronajat osobě příbuzné, zda došlo k naplnění výpovědního důvodu ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákona, již nemůže být zkoumána v rámci tohoto řízení. Zkoumání oprávněnosti výpovědi má probíhat výlučně na návrh podaný ve smyslu § 2290 občanského zákoníku. Na podání návrhu dle tohoto ustanovení má nájemce stanovenou dvouměsíční lhůtu ode dne, kdy mu výpověď došla. Tvrzení žalované, že oprávněnost výpovědi nelze zkoumat po uplynutí této lhůty, potvrzuje také rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , který stanoví následující: Ustanovení § 2290 NOZ brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi z nájmu bytu byla posuzována v jiném řízení, a to ani jako otázka předběžná. Důvodnost výpovědi tak nelze zkoumat v jiném řízení než v řízení podle § 2290 NOZ“.Z důvodu, že lhůta ke zkoumání důvodnosti výpovědi již uplynula již v , Anonymizováno, , není možné, aby soud důvodnost výpovědi přezkoumával, a to ani jako předběžnou otázku. Okamžikem uplynutím dvouměsíční lhůty na podání návrhu se tedy oprávněnost výpovědi a naplnění výpovědního důvodu presumuje. Žalobce dobrovolně byt předal zpět žalované bez jakýchkoliv výtek či námitek. Předávací protokoly obsahují podpisy obou nájemců, tj. žalobce i paní , jméno FO, . Ustanovení § 2292 občanského zákoníku, sta