22 C 12/2022-112 — Obvodní soud pro Prahu 2

<b>Vyjádření účastníků a průběh řízení</b> 1. Žalobkyně v postavení pronajímatele se domáhala po žalované jako nájemci částky 651 467 Kč jako neuhrazeného nájemného za prostor pro podnikání dle nájemní smlouvy ze dne 1. 11. 2014 s výší měsíčního nájemného 28 000 Kč dle přílohy č. 4 smlouvy a smluvní pokuty ve výši 0,05 % denně z dlužné částky dle čl. IV odst. 3 smlouvy. Žalovaná uhradila naposledy nájemné v prosinci 2019. Žalovaná byla vyzvána k úhradě, na což reagovala návrhem na snížení nájemného na 15 000 Kč měsíčně s ohledem na špatný stav předmětu nájmu. Žalobkyně znaleckým zkoumáním zjistila, že i vzhledem ke stavu nájmu je nájemné přiměřené místu i času, takže výzvu k úhradě opakovala. Nájem skončil výpovědí dne 8. 11. 2021. Od 9. 11. 2021 do 15. 12. 2021 žalovaná užívala nájem bezprávního titulu, takže za 37 dní se také obohatila částkou 34 082 Kč. Obraně žalované se žalobkyně bránila tvrzením, že její nároky na slevu nájmu nejsou řádné, prokázané ani včasné. 2. Žalovaná se bránila tím, že od roku 2018 řeší špatný stav nemovitosti. Zajištění snížení nájmu ji mělo být přislíbeno manželem [jméno] [příjmení], k tomu však nedošlo ani po urgencích. V březnu 2020 [jméno] [příjmení] neprotestovala, že žalovaná kvůli opatření s lockdownem není schopna hradit nájemné. Žalovaná dopisem ze dne 10. 11. 2021 na výzvu informovala o zápočtu nájmu proti nákladům nutným k udržení stavu nemovitosti. Dne 10. 4. 2021 prasklo v nemovitosti potrubí a vyplavilo 3 bytové jednotky, o čemž byla žalobkyně rovněž informována a opravy řešila žalovaná vlastními prostředky. Cena nájemného neodpovídá nákladům, které musela vynaložit. Strany se neshodly ani na možnosti dalšího pronájmu a žalovaný se rozhodl dále v nemovitosti nepodnikat. Žalovaná nezajistila bez omezení provozovat podnikatelskou činnost žalované, které vznikla škoda s prasknutím vodovodního potrubí, a proto žalovaná navrhla žalobu zamítnout. 3. Žalovaná se nedostavila k prvnímu jednání dne 29. 7. 2022 a soud jednal v její nepřítomnosti. Žádost žalované o odročení jednání ze dne 26. 7. 2022, doručená dne 26. 7. 2022 v 23:38 hod., byla nedůvodná, což bylo žalované avizováno sdělením odeslaným do její datové schránky dne 28. 7. 2022. Soud nepovažoval žádost za doloženou, včasnou ani důvodnou. Žádost byla doručena soudu pouhé dva dny před jednáním, ačkoliv o datu nařízení jednání byla přitom žalovaná dlouhodobě zpravena od 5. 5. 2022. Dlouhodobě žalované musí být známa i operace jednatele z prosince 2021 a jeho zdravotní stav. Nebylo doloženo ani tvrzeno, že by ztížené možnosti dýchání jednatele žalované zcela znemožňovaly účast žalované u soudu. Pokud jde o podmínky v den jednání soudu, panovalo komfortních 19 stupňů celsia bez srážek se střední bio zátěží, viz výpis z internetových stránek [webová adresa]. Nelze předpokládat, že na podzim, kam žádala žalovaná odročit jednání, by situace ohledně pandemie covid-19, případně povětrnostní podmínky, byly příznivější než nyní v létě, spíše naopak. Soudce měl pro ostatní účastníky připraveny respirátory a jednací síň je navíc vybavena klimatizací, kterou lze ponechat vypnutou či zapnutou dle potřeby osob v jednací síni. Žalovaná nijak nerozvedla a nedoložila, co bránilo alespoň zmocnění další osoby k jednání (např. manažerky žalované [jméno] [příjmení]), případně z jakého důvodu žalovaná jako právnická osoba dosud neuspořádala své poměry tak, aby jednání mohlo proběhnout za přítomnosti osoby zmocněné žalovanou zastupovat. Soud věc projednal i vzhledem k tomu, že se jednalo o opakovanou žádost žalované o odročení, žalobkyně projevila při jednání zásadní nesouhlas s odročením a konání jednání bylo vhodné s ohledem na probíhající insolvenční řízení Ing. [jméno] [příjmení], které by mohlo být dalším odročením jednání neúměrně zdržováno. <b>Sporné a nesporné skutečnosti</b> 4. Mezi stranami bylo nesporné uzavření nájemní smlouvy ze dne 1. 11. 2014. Dále mezi stranami nebylo sporu o užívání nemovitosti žalovanou do 15. 12. 2021, skutečnost, že žalovaná od prosince 2012 nehradila žádné nájemné a to, že strany neúspěšně jednaly o snížení nájemného. 5. Mezi stranami bylo sporné, zda žalobkyni svědčí právo na úhradu dlužného nájemného ve výši 651 467 Kč a bezdůvodného obohacení ve výši 34 082 Kč a právo na požadovanou smluvní pokutu, dále bylo sporné, že žalovaná vynaložila náklady ve své režii na opravy prasklého potrubí. <b>Prokázané skutečnosti důkazy a jejich hodnocení</b> 6. Soud má za prokázaná nesporná tvrzení a ve stručnosti to, že žalovaná jako nájemce neuhradila žalobkyni, která je insolvenční správkyní dlužnice Ing. [jméno] [příjmení] s oprávněním disponovat žalovanými pohledávkami (viz insolvenční rejstřík se řízením Městského soudu v Praze sp. zn. [spisová značka]) podle nájemní smlouvy ze dne 1. 11. 2014 (viz nájemní smlouva ze dne 1. 11. 2014) dohodnuté nájemné ve výši 28 000 Kč měsíčně (viz příloha nájemní smlouvy [číslo] ze dne 11. 7. 2016) za pronájem podnikatelského prostoru za prosinec až říjen 2021, dále část nájemného ve výši 7 467 Kč za 1. 11. 2021 do 8. 11. 2021. Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] byli oprávněni prostor k podnikání pronajmout jako vlastníci nemovitosti (viz výpis z katastru nemovitostí). Nájem skončil uplynutím 60 denní dohodnuté výpovědní doby dle výpovědi ze dne 1. 9. 2021, doručené dne 8. 9. 2021 (viz výpověď ze dne 1. 9. 2021 s dodejkou), když v době podání výpovědi byla déle než 30 dní v prodlení s úhradou nájmu (viz čl. VI odst. 1 smlouvy). Žalovaná se proto bezdůvodně obohatila užíváním prostoru od 9. 11. 2021 do 15. 12. 2021, kdy prostor předala žalobkyni (viz předávací protokol ze dne 15. 12. 2021) ve výši 34 082 Kč. Nájemné bylo splatné k 17 dni nadcházejícího měsíce, za který náleželo (viz čl. IV odst. 2 smlouvy). Žalovaná proto byla vždy k 18. dni měsíce v prodlení s peněžitou úhradou. Žalobkyni proto vzniklo právo žádat nejen zákonný úrok z prodlení ale také dohodnutou smluvní pokutu ve výši 0,05 % z dlužných částek nájemného (viz čl. IV odst. 3 smlouvy). K úhradě výše uvedeného byla žalovaná opakovaně vyzvána (výzva k úhradě ze dne 16. 10. 2020 s doručenkou, výzva k úhradě ze dne 7. 4. 2021 nájemného s doručenkou, výzva k úhradě ze dne 3. 9. 2021 s doručenkou). 7. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] [číslo] 2021, soud zjistil, že na základě srovnávací metody byla hodnota nájemného stanovena na 120 Kč na m2, kdy obvyklé nájemné činí v této nemovitosti za byty v 2. nadzemním podlaží částka 18 414 Kč měsíčně a za byt v podkroví částka 9 408 Kč měsíčně, a to s přihlédnutím ke stavu objektu, který zpracovatel znaleckého posudku shlédl při prohlídce. 8. Dopisem ze dne 14. 6. 2021 žalovaná upozorňovala na špatný stav nemovitosti, havárii přívodu vody k toaletě v listopadu 2019, další havárii v roce 2021, omezení s pandemií a návrhem na dohodu o snížení nájmu na 15 000 Kč měsíčně. Žalovaná současně potvrdila, že poslední uhrazené nájemné bylo předáno v prosinci 2019 (za listopad 2019). 9. Ze seznamu závad způsobujících omezení užívání ze dne 14. 6. 2021 soud zjistil, že si žalovaná stěžovala na stav pronajaté nemovitosti, avšak ze samotného seznamu nelze učinit závěr existenci, rozsahu ani oprávněnosti vytýkaných vad. Řada vad je navíc popsána vágně. 10. Z internetového výpisu obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že jednatelem do 28. 11. 2019 byla [jméno] [příjmení], do 20. 2. 2021 [jméno] [příjmení], a od 20. 2. 2021 je jednatelem [jméno] [příjmení]. 11. Z dopisu ze dne 21. 7. 2021 soud zjistil, že žalovaná argumentovala pro snížení nájmu i u Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, konkrétně technickými nedostatky předmětu nájmu, havárie a situací ohledně pandemie koronaviru v roce 2020. 12. Z reakce na vyjádření k návrhu na slevu nájemného ze dne 28. 7. 2021 soud zjistil, že obdobně žalovaná argumentovala pro snížení nájmu i u žalobkyně. 13. Z odpovědi žalované ze dne 10. 11. 2020 soud zjistil, že žalovaná si stěžovala od srpna 2018 i v průběhu roku 2019 na špatný stav nemovitosti a nutnosti oprav v důsledku opotřebovanosti vybavení, žádala o snížení nájemného, což nebylo ze strany Ing. [obec] akceptováno. Žalovaná navrhla slevu z nájmu včetně od 1. 1. 2019 ve výši 15 000 Kč za měsíc do data dopisu, kdy za 23 měsíců žádala slevu 345 000 Kč. Takové uplatnění slevy soud hodnotí jako neurčité, není zřejmé, za které konkrétní vady v předmětu nájmu je sleva uplatňována, případně za jaké konkrétní náklady vynaložené nájemcem je vada uplatňována. Nelze tak hovořit o řádném určitém a ani včasném uplatnění, jak správně namítá žalobkyně. 14. Z nepodepsaných příloh žalované (příloha [číslo] plná moc, dodatek k nájemní smlouvě) soud neučinil žádných relevantních skutkových zjištění. 15. Žalovaná dostatečně netvrdila ani neprokázala, že by se s pronajímateli dohodla na snížení nájemného, případně řádně a včas uplatnila slevu nájemného. 16. Žaloba na zaplacení smluvní pokuty za porušení smluvní povinnosti žalovanou v budoucnu (od 30. 7. 2022 dále) je předčasná. 17. L