37 C 48/2021-103 — Obvodní soud pro Prahu 2

I. Základ sporu 1. Žalobce se svojí žalobou podanou u zdejšího soudu domáhal zaplacení částky 171 557 Kč s úrokem prodlení. Tvrdil přitom, že žalované vznikla povinnost uhradit žalovanou částku coby vlastnici jednotek nacházejících se v domě spravovaným žalobcem. Žalovaná částka přitom měla představovat mimořádný příspěvek na správu domu a pozemků, jehož výše byla odvozena od výše spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. 2. Pro projednávanou věc je přitom podstatné, že v průběhu řízení vznesla žalovaná námitku započtení, se kterou se soud musel vypořádat. II. Obsah žaloby a souvisejících vyjádření 3. Žalobce ve své žalobě uváděl, že je společenstvím vlastníků jednotek zapsaným v rejstříku společenství vlastníků vedeném Městským soudem v Praze, oddíl S, vložka [číslo], které vykonává správu budovy [adresa] [anonymizována tři slova] [číslo] [parcelní číslo] [anonymizováno] [katastrální uzemí], [územní celek]. Žalovaná je podle žalobce vlastníkem jednotky [číslo] jednotky [číslo] jednotky [číslo] nacházejících se ve výše uvedené budově. Vlastnictví žalované k uvedeným jednotkám je zapsáno na [list vlastnictví], který vede Katastrální úřad pro hl. m. Prahu pro katastrální území Vinohrady, obec Praha. 4. Dále uvedl, že shromáždění vlastníků jednotek žalované dne 18. 2. 2020 svým usnesením č. 5 rozhodlo o povinnosti vlastníků jednotek uhradit mimořádný příspěvek na správu domu a pozemků. Výše příspěvku konkrétních vlastníků byla odvozena od výše spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Z celkové výše spoluvlastnického podílu žalované na společných částech budovy vznikla žalované povinnost uhradit žalobci částku 171 557 Kč. Usnesení shromáždění vlastníků o mimořádném příspěvku bylo řádně a účinně přijato a žádný z vlastníků přijatá usnesení shromáždění vlastníků ze dne 18. 2. 2020 nezpochybnil, ani v zákonné lhůtě nenapadl u příslušného soudu. Oznámení o přijetí usnesení, výši mimořádných příspěvků a splatnosti bylo žalované zasláno dopisem ze dne 30. 3. 2020. Splatnost příspěvku byla stanovena 15. den od doručení oznámení. Podle žalobce ovšem žalovaná mimořádný příspěvek neuhradila, ačkoliv byla k úhradě dluhu opakovaně vyzývána. Žalovaná byla naposledy vyzvána k zaplacení dluhu dle žalobce předžalobní výzvou právního zástupce žalobce ze dne 28. 6. 2021. Na výzvy žalobce však žalovaná nereagovala. 5. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 13. 9. 2021 uvedla, že nárok na úhradu mimořádného příspěvku neuznává. Poukazovala přitom na to, že byla pozvána na společné shromáždění vlastníků jednotek, které se konalo dne 18. 2. 2020, avšak doposud neobdržela řádně vyhotovené dokumenty s výsledky (včetně protokolu rozhodnutí a zápisu ze shromáždění, počtu hlasů pro každý bod programu jednání a registrace účastníků shromáždění s potvrzením pravomoci zástupců). Rovněž zdůraznila, že neměla možnost podávat námitky. Podle žalované se tak shromáždění konalo se závažným porušením současného práva a Stanov Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] [anonymizováno], [obec a číslo]. Ve svém vyjádření pak zformulovala tyto důvody, proč by mělo být příslušné rozhodnutí neplatné: (i) po registraci přítomných členů shromáždění bylo stanoveno, že schůze není usnášeníschopná; v důsledku toho bylo dle žalované nutné oznámit nedostatečnou způsobilost shromáždění; (ii) dále podle žalované nebyly předloženy žádné doklady potvrzující pravomoc prohlásit se za zástupce nepřítomných členů SVJ; (iii) dále žalovaná poukázala na to, že nová verze Stanov byla předložena k hlasování dvakrát; (iv) žalovaná rovněž tvrdila, že schůze nebyla kompetentní k projednání záležitosti schválení rozpočtu na rok 2019 2020; (v ) žalovaná také poukazovala na to, že na schůzi byla schválena nová výše záloh, kterou žalovaná považuje za nepřiměřenou; (vi) konečně ve vztahu k mimořádnému příspěvku žalovaná uvedla, že nutnost výměny výtahu, opravy fasády a dalších prací vyvolává vážné a opodstatněné pochybnosti. 6. V replice ze dne 12. 10. 2021 žalobce uvedl, že zasedání shromáždění vlastníků jednotek na 18. 2. 2020 bylo řádně svoláno a jako usnášeníschopné i zahájeno. Žalovaná byla shromáždění po celou dobu přítomna prostřednictvím svého zplnomocněného zástupce, jak vyplývá z listiny přítomných. Žalovaná nevznesla při zahájení jednání ani následovně žádnou námitku k usnášeníschopnosti shromáždění. Žalovaná již na počátku zasedání se účastnila hlasování a mj. i jejími hlasy byly ustaveny orgány jednání (předsedající, ověřovatel, zapisovatel). Obdobně bez jakýchkoliv výhrad žalovaná hlasovala i v dalších bodech programu. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě přitom zpochybňuje i ta rozhodnutí, která byla přijata i jejími hlasy. Žalovaná byla přítomna a hlasovala (byť proti) k bodu o mimořádném příspěvku. Žalovaná nevznesla ani k tomuto bodu a k jeho přijetí žádnou námitku či výhradu. 7. Dále ve své replice žalobce zdůraznil, že výhrady uvedené žalovanou neodpovídají skutečnosti a že průběh zasedání a způsob hlasování, včetně usnášeníschopnosti, vysvětlení jednotlivých bodů atd. proběhly v souladu se zákonnou úpravou a stanovami. V této souvislosti žalobce poukázal na to, že pro všechna usnesení z jednání shromáždění vlastníků dne 18. 2. 2020 platí presumpce správnosti a zákonnosti. Stejně jako pro rozhodnutí orgánů obchodních korporací či spolků platí pro rozhodnutí orgánů společenství vlastníků, že je třeba na něj hledět jako na přijaté a závazné, dokud soud v řízení nerozhodne jinak. Neplatnosti usnesení shromáždění se lze dovolat výlučně postupem dle § 1209 či § 258 občanského zákoníku, a to v obou případech v zákonem stanovených lhůtách. O přijetí uvedeného rozhodnutí se žalovaná dozvěděla ihned na samotném shromáždění bezprostředně po hlasování, tj. 18. 2. 2020. S ohledem na přítomnost žalované na samotném hlasování je zřejmé, že její právo domáhat se prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění uplynutím prekluzivní lhůty zaniklo. Proti žádnému usnesení přijatému na shromáždění dne 18. 2. 2020 přitom nebyla dle žalobce ze strany žádného z vlastníků jednotek podána žaloba na jeho neplatnost podle ustanovení § 1209 občanského zákoníku ani dle § 258 občanského zákoníku. Takový žalobní návrh nepodala ani žalovaná, jejíž výhrady k usnesení žalobce seznává až z vyjádření k žalobě, neboť jinak žalovaná jako vlastník jednotky s žalobcem a jeho orgány v podstatě nekomunikuje. 8. Dne 7. 2. 2022 se ve věci konalo jednání, na kterém strany setrvaly na svých dosavadních vyjádřeních a na kterém byly rovněž provedeny navržené důkazy. [příjmení] žalovaná rovněž vznesla námitku započtení s tím, že pohledávka žalované za žalobce se týká dodávky teplé vody [právnická osoba] s.r.o. 9. V podání ze dne 18. 2. 2022 pak žalovaná upřesnila, že jedním z vlastníků jednotek v domě [adresa] a členů SVJ [adresa žalobkyně] (tj. žalobce), je [právnická osoba] s.r.o. V létě roku 2017 bylo SVJ odříznuto od dodávek tepla a teplé vody, které byly do té doby do SVJ dodávány ze sousedního objektu. Tato situace vznikla historicky, kdy původně jednotný objekt bytových domů na adrese [ulice a číslo], funkčně propojený, byl rozdělen na čtyři samostatná SVJ, která však nebyla funkčně zcela soběstačná, došlo mezi nimi k neshodám ohledně rozsahu a ceny navzájem poskytovaných služeb, v důsledku čehož, jak výše uvedeno, sousedící SVJ ukončilo dodávky tepla a teplé vody do budovy [ulice a číslo]. V srpnu 2017 trvalo toto přerušení/ukončení dodávek již 2 měsíce a blížilo se zimní období, v němž by v důsledku nízkých teplot, byly byty SVJ neobyvatelné. Současně pak SVJ nemělo žádné peněžní prostředky, za které by zakoupilo a zprovoznilo technologické zařízení pro ohřev teplé a užitkové vody v domě. V této situaci požádalo SVJ jednoho ze svých členů, [právnická osoba] o zakoupení technologie na ohřev tepla a teplé vody. PMPC tuto technologii zakoupilo a pronajalo jí SVJ nájemní smlouvou na 10 let za měsíční nájemné ve výši 15 403,30 Kč SVJ toto technologické vybavení do užívání na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2017 převzalo a doposud jej užívá v souladu s jeho účelem, tj. pro ohřev tepla a teplé vody v domě [ulice a číslo]. V počátečním období bylo dohodnuté nájemné uhrazeno, ale v roce 2019 došlo ke změně v personálním obsazení orgánů SVJ a SVJ přestalo dohodnuté nájemné platit. Kromě samotného nájemného se SVJ dále zavázalo uhradit v souladu s čl. 3 nájemní smlouvy rovněž náklady na servis a opravy pronajatého zařízení. SVJ neuhradilo nájemné za měsíce červen až prosinec roku 2019 a leden až listopad 2020 (pro úplnost je možné uvést, že SVJ neuhradilo nájemné ani za následující měsíce). Neuhrazenou pohledávku na úhradu tohoto nájemného (tj. nájemné za měsíce červen až prosinec roku 2019 a leden až listopad 2020) v celkové výši 18 x 15.403,30 Kč = 277.259,40 Kč a dále pohledávku ve výši 25.306 Kč na úhradu servisních nákladů pronajatého zařízení dle faktury č. 200700011, postoupila [právnická osoba] smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 1. 12. 2020 žalované. Žalovaná pak ve svém vyjádření uvedla, že za