4 C 212/2020-272 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 214 597 Kč s přísl. s odůvodněním, že jde o dluh žalovaných ze Smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] uzavřené dne [datum] mezi [územní celek] (vlastníkem a pronajímatelem) a žalovanými (nájemci). Předmětem smlouvy bylo přenechání části půdního prostoru o výměře 191 m2 v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek], za účelem výstavby bytu formou vestavby na své náklady do 3 let od podpisu smlouvy a jeho následného užívání v nájmu na dobu neurčitou. Nájemné na dobu výstavby bylo dohodnuto 1 Kč/m2/měsíc a paušální úhradu za služby 2,5 Kč/m2/měsíc, se splatností jednorázově do 30. 9. Pro dobu po skončení výstavby, nejpozději pro dobu od [datum] bylo dohodnuto nájemné 99 Kč/m2/měsíc. Dle čl. VI smlouvy se výstavba považuje za ukončenou, když je byt způsobilý k užívání, nejpozději do tří let od podpisu smlouvy. Pro případ porušení povinnosti skončit výstavbu do 3 let od podpisu byla dohodnuta smluvní pokuta 100 000 Kč. Žalovaní převzali prostor [datum] Kupní smlouvou ze dne [datum] převedlo [územní celek] nemovitost na Bytové družstvo [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec], a kupující převzal závazky plynoucí pro vlastníka a pronajímatele ze Smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] s účinky vkladu [datum]. Prohlášením vlastníka nemovitosti ze dne [datum] byla nemovitost rozdělena na jednotky a následně družstvo převedlo bytové jednotky na členy družstva s účinky vkladu [datum]. Půdní prostor byl v prohlášení vlastníka vymezen jako společná část domu, neboť nebyl nikým předložen doklad o tom, že by byl v půdním prostoru byt vybudován. Práva a povinnosti ze smlouvy přešla na vlastníky jednotek s účinností od [datum]. Dle smlouvy měli žalovaní zajistit výstavbu bytu do 24 měsíců od uzavření smlouvy, tj. do [datum]. Žalovaní stavby neprovedli, a to ani do [datum], ani do tří let, tj. do [datum]. Ostatně, stavbu ani nezahájili. Žalobce zaslal žalovaným dle čl. VII odst. 4 Nájemní smlouvy výpověď ze dne [datum], doručenou [datum]. Nájem skončil uplynutím tříměsíční lhůty [datum]. Žalobce se po žalovaných domáhá úhrady nájemného a služeb za období července 2017 ve výši 474, 419Kč, za srpen 2017 ve výši 668,50Kč a dále za období od září 2017 do února 2018 v celkové výši 113454Kč. Žalobce dále požaduje i smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, za porušení povinnosti ukončit výstavbu do tří let od podpisu smlouvy, tj. do [datum]. dle Čĺ. VI bod 7 smlouvy. Žalobce vyzval žalované k úhradě smluvní pokuty dopisem ze dne [datum], přičemž dle č.l. VIII bod 3 smlouvy byla pokuta splatná do 10 dnů tj. do [datum]. Žalobce tedy požaduje po každém ze žalovaných z titulu dlužného nájemního částku 57 298,50 Kč a z titulu smluvní pokuty částku 50 000Kč. 2. Žalovaní navrhli, aby žaloba byla zcela zamítnuta. Uvedli, že soud nemá k ujednání o smluvní pokutě přihlížet, neboť toto ujednání je u nájmu bytu zakázané ustanovením § 2239 o. z., a v daném případě jde o nájem bytu, který prozatím není způsobilý k užívání ve smyslu § [číslo], §2236 o. z. Pro případ, že by šlo o právo plynoucí ze smlouvy o dílo (výstavbě), pak se týkalo pouze smluvních stran, tj. [územní celek] a žalovaných, a se změnou vlastnictví nemovitosti nárok na smluvní pokutu nepřešel na žalobce. Žalovaní dále namítli, že v roce 2017 převedli podíl v družstvu na Ing. [jméno] [příjmení], narozeného [datum], a to smlouvou o převodu družstevního podílu ze [datum]. Pro případ, že by soud dospěl k závěru, že nárok na úhradu smluvní pokuty je dán, žádali, aby tato smluvní pokuta byla moderována, neboť mají za to, že jsou zde závažné důvody pro moderaci smluvní pokuty. Stejně tak je poukazováno na to, že nájemné je požadováno v rozporu s dobrými mravy, neboť byt neexistoval a nebylo tedy možné ho užívat. 3. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že byla dne [datum] mezi [územní celek] a žalovanými uzavřena smlouva o výstavbě a nájmu bytu FOBK [číslo]. Účastníci nesporovali, že bytová jednotka nebyla vystaveně, stejně tak nesporovali ani to, že nehradili nájemné, neboť toto mělo být postupně umořováno. Stejně tak nebylo sporu o tom, že pře uplynutím, termínu dokončení výstavby, žalovaní oznámili žalobci, že došlo k převodu členských práv a povinností v družstvu na pana [příjmení] [jméno] [příjmení]. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] ze dne [datum] vedeného Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] pro [katastrální uzemí], [územní celek], týkající se pozemku parc. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa] určená k bydlení soud zjistil, že vlastníkem tohoto pozemku, jehož součástí je uvedená stavba byl ke dni [datum] žalobce (žalobce vznikl na ustavující schůzi konané dne [datum] – notářský zápis NZ [číslo], [spisová značka]) a to na základě smlouvy kupní [číslo] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Vymezení jednotek a společných částí proběhlo na základě prohlášení vlastníka ze dne [datum] 5. Ze Smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] (včetně pěti příloh), uzavřené dne [datum] mezi [územní celek] (pronajímatelem) a žalovanými (nájemci), ve znění Dodatku [číslo] ze dne [datum], bylo zjištěno, že mezi pronajímatelem a společnými nájemci bylo dohodnuto přenechání půdního prostoru v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Brno, nájemcům, aby tam vybudovali bytovou jednotku formou půdní vestavby/střešní nástavby a následně ho užívali jako byt. Dle čl. II odst. 1 pronajímatel přenechává nájemci Byt do nájmu na dobu neurčitou ode dne podpisu obou smluvních stran. Dle čl. II odst. 2 písm. A) po dobu výstavby Bytu je nájemce povinen platit pronajímateli nájemné ve výši 1 Kč za m2 za měsíc a to jednorázově do 30. 9. daného roku, dle čl. II odst. 2 písm. B) úhrada za služby spojené s užíváním předmětného nájmu bude hrazena paušální částkou ve výši 2,50 Kč za m2 za měsíc jednorázově spolu s nájemným, výjimkou bude úhrada za spotřebu vody, elektrické energie, resp. plynu. Dle čl. II odst. 3 po skončení výstavby Bytu, nejpozději však od měsíce následujícího po uplynutí tří let od podpisu smlouvy, je výše nájemného stanovena dohodou a činí 99 Kč m2 měsíčně. Dle čl. III odst. 1 vyrovnání za vynaložení nákladů na realizaci výstavby Bytu bude nájemci po skončení jeho výstavby umořováno postupným započítáváním proti pohledávkám nájemného stanoveného dle čl. II odst. 3 písm. A) smlouvy, příp. jakéhokoli příspěvku na údržbu a opravy domu, a to i v případě, že se vlastníkem domu stane např. bytové družstvo, či jiná právnická osoba, kterou vytvořili nájemci bytů v předmětném domě za účelem koupě domu do vlastnictví takto jimi založené právnické osoby, a to i poté, kdy se nájemce stane členem či společníkem takovéto právnické osoby, nebo kdokoli jiný v důsledku uskutečněného prodeje domu dle Pravidel prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví [územní celek] do vlastnictví právnických a fyzických osob, schválených [spisová značka] zasedáním [anonymizováno] [územní celek], konaným dne [datum]. Dle čl. III odst. 2 výše vyrovnání měla být stanovena na základě znaleckého posudku, který by ocenil provedené stavební konstrukce a práce v obvyklých cenách k datu dokončení výstavby při zohlednění projektové dokumentace a schváleného položkového rozpočtu stavby. Dle čl. III. odst. 5 po uplynutí doby, po kterou mělo být umořováno vyrovnání postupným započítáváním proti pohledávkám nájemného, až do celkového umoření dorovnání byl nájemce povinen hradit pronajímateli plné nájemné dle čl. 2 odst. 3) písm. A) smlouvy, popř. jakýkoli jiný příslušný finanční příspěvek na údržbu a opravu domu. Dle čl. VI. odst. 1 se výstavba Bytu měla považovat za skončenou ve chvíli, kdy Byt byl způsobilý k užívání a to bez ohledu na kolaudaci, nejpozději do 3 let od podpisu smlouvy a od uvedené doby byl nájemce povinen hradit plné nájemné ve smyslu čl. II odst. 3 smlouvy, a to počínaje měsícem následujícím po skončení výstavby, byt byl považován za způsobilý k užívání ve chvíli, kdy ho bylo možné bez dalšího užívat k účelu bydlení, tedy zejména, pokud by byly dokončeny hlavní stavební práce a funkční rozvody inženýrských sítí. Dle čl. VI odst. 2 byl nájemce povinen pronajímatele informovat o skončení výstavby, nejdéle do 14 dnů od dne jejího skončení, kdy následně mělo proběhnout nové formální předání a převzetí Bytu pronajímatelem. Dle čl. VI odst. 3 měl být o předání a převzetí Bytu, jeho zařízení a vybavení pořízen zvláštní protokol, který měl být podkladem pro vyhotovení výpočtového listu. V č.l VI. odst. 7 je pro případ porušení povinnosti uvedené v č.l. VI odst. 2 tj. neoznámení ve stanovené lhůty pronajímateli skončení stavby, nebo neskončení výstavby ve stanovené lhůtě bez vážného důvodu, sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000Kč. K námitce strany žalované soud uvádí, že nárok na úhradu této smluvní pokuty, podle jazykového výkladu tohoto ustanovení vzniká pouze jednou a pro možnost jejího uplatnění postačuje kterékoli ze zde uvedených dvou podmínek. V