17 C 97/2022-136 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou ze dne 31. 3. 2022 se žalobce po žalované domáhal zaplacení shora uvedené částky s tím, že žalovaná má na základě nájemní smlouvy spolu se společným nájemcem [jméno] [příjmení] pronajatu bytovou jednotku č. 13 na adrese [adresa žalované a žalobkyně]. Původní nájemní smlouva byla uzavřena s [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem. Dne 6.2.2008 byl mezi žalovanou, [jméno] [příjmení] jako společným nájemcem a novým pronajímatelem panem [jméno] [příjmení] uzavřen dodatek k uvedené nájemní smlouvě, na základě kterého byla žalovaná společně a nerozdílně s panem [jméno] [příjmení] hradit nájemné ve výši 9 000 Kč měsíčně k prvnímu dni kalendářního měsíce, přičemž ve výši nájemného byly započítány i služby spojené s nájmem předmětného bytu. 2. Dne 1. 2. 2008 [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] uzavřeli smlouvu o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví, jejímž předmětem byl závazek [jméno] [příjmení] poskytovat [jméno] [příjmení] úklidové a domovní služby domu, přilehlých chodníků a dvora předmětného bytového domu a měsíční odměnu ve výši 2 500 Kč, započítávanou oproti měsíčnímu vyúčtování nájmu jednotky. Tato smlouva zanikla výpovědí ke dni 31. 12. 2017. Počínaje 1. 1. 2018 byla žalovaná spolu s [jméno] [příjmení] povinna hradit nájemné v původně sjednané výši, tedy 9 000 Kč měsíčně. 3. Žalobce je novým vlastníkem a pronajímatelem počínaje 1. 12. 2020. Původní pronajímatel, [jméno] [příjmení] a žalobce, uzavřeli smlouvu o postoupení pohledávky za žalovanou a [jméno] [příjmení] z titulu dlužného nájemného. Dne 18. 5. 2021 bylo ze strany žalované doručeno oznámení o změně počtu nájemníků ve smyslu ust. § 2274 o. z. s tím, že jednotku od 19. 2. 2021 výlučně užívá pouze žalovaná. Žalovaná však hradí pouze 7 364 Kč jako nájemné a 1 000 Kč jako zálohu na služby. Žalobou se žalobce domáhá nedoplatku na nájemném a službách (bez přesné specifikace). 4. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že dne 19. 2. 2009 byl sjednán dodatek k nájemní smlouvě, který vyňal z okruhu placených služeb elektřinu, proto bylo nájemné poníženo o 900 Kč. Žádná další dohoda o výši nájemného /snížení či zvýšení/ učiněna nebyla. Dále namítla nedostatek aktivní legitimace žalobce k pohledávkám údajně vzniklým před prosincem 2020. Dále uvedla, že spolu s [jméno] [příjmení] jsou nezávislé osoby, a za případný dluh by odpovídali společně a nerozdílně. Nadto smlouva o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví zanikla až dne 30. 7. 2019. Výše nájemného tedy činila od února 2009 částku 8 100 Kč, s tím, že na nájemné byla započítávána odměna z výkonu činnosti domovníka ve výši 2 500 Kč měsíčně, smlouva zanikla až dne 30. 7. 2019. Žalobcem tvrzená výše nájemného 7 364 Kč neodpovídá nájemní smlouvě ani dodatkům. 5. Z provedeného dokazovaní soud zjistil následující skutkový stav (důkazy, z nichž předmětné skutečnosti byly zjištěny, jsou dále v textu uvedeny kurzívou): 6. Žalovaná a [jméno] [příjmení] jako společní nájemci a [jméno] [příjmení] jako pronajímatel uzavřeli dne 10. 7. 2007 smlouvu o nájmu bytu na čl. 10-11 označení bytu/ na dobu určitou do 10. 7. 2008 s tím, že měsíční nájemné činí 9 000 Kč a jsou v něm zahrnuty služby spojené s nájmem bytu. Splatnost nájemného byla předem, k prvnímu dni každého kalendářního měsíce. Dodatkem ze dne 6. 2. 2008 na čl. 19 by změněn nájem na dobu neurčitou. Z čestného prohlášení ze dne 19. 2. 2009 na čl. 41 má soud za prokázané, že p. [jméno] [příjmení] v zastoupení [titul] [jméno] [příjmení] a žalovaná se dohodly, že elektřina bude převedena přímo na žalovanou a měsíční nájemné bude poníženo o 900 Kč. To, že elektřinu žalovaná hradí samostatně vedle nájemného potvrzuje i řádná faktura za elektřinu na čl. 42. Skutečnost, že byla paní [příjmení] oprávněna uzavřít uvedenou změnu nájemní smlouvy, má soud za prokázanou jednak z výpovědi [jméno] [příjmení], tak i ze seznamu kontaktů na čl. 92 a emailu na čl. 93, kde byla uvedena a kde komunikovala jménem [titul] [jméno] [příjmení]. 7. Dne 1. 2. 2008 byla mezi [jméno] [příjmení] /s adresou [adresa]. [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem uzavřena smlouva o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví na čl. 20 - 21, podle níž byl [jméno] [příjmení] zavázán vykonávat služby domovníka a [titul] [jméno] [příjmení] hradit mu měsíční odměnu 2 500 Kč s tím, že tato se započítává na nájemné /bez uvedení splatnosti odměny/. 8. Dopisem ze dne 27. 10. 2017 na čl. 13 /obálka na čl. 8 navrhl pronajímatel [titul] [jméno] [příjmení] prostřednictvím své právní zástupkyně zvýšení nájemného na částku 8 837 Kč, když uvedl, že vychází ze SIPA, podle kterého společní nájemci hradí nájemné 4 864 Kč. Návrh ze strany žalované a [jméno] [příjmení] nebyl akceptován. Rovněž dopisem ze dne 27. 10. 2017 na čl. 16 zaslala právní zástupkyně pronajímatel výpověď smlouvy o zajištění úklidu domu ze dne 1. 2. 2008 k 1. 11. 2017, tuto adresovala na [anonymizována dvě slova], [obec a číslo]. K této se svědek [jméno] [příjmení] vyjádřil, že se mu nedostala do rukou, správcovství nadále vykonával až do 30. 7. 2019, kdy se rozhodl sám smlouvu vypovědět. Z potvrzení o zřízené datové schránky na čl. 45 má soud za prokázané, že 5. 10. 2017 [jméno] [příjmení] požádal o zřízení datové schránky. Dopisem ze dne 22. 5. 2019 na čl. 46 zaslal [jméno] [příjmení] pronajímateli [titul] [jméno] [příjmení] návrh na ukončení smlouvy o zjištění úklidu ze dne 1. 2. 2008 dohodou ke dni 31. 5. 2019, a pokud nedojde k dohodě, tak výpovědí s výpovědní dobou podle uzavřené smlouvy. Dopis byl zaslán na adresu na [anonymizováno] [číslo], [obec a číslo], kde vyzvednut nebyl (obálka a dodejka na čl. 46 rub a 47). Adresa je shodná jako na dodatku k nájemní smlouvě ze dne 6. 2. 2008. 9. Dopisem ze dne 29. 10. 2017 na čl. 9 požádala žalovaná a [jméno] [příjmení] o snížení nájemného z důvodu dlouhodobých závad bytu. Návrh nebyl akceptován. 10. Dopisem ze dne 19. 2. 2021 na čl. 12 odeslaný dne 18. 5. 2021 oznámila žalovaná změnu počtu nájemníků předmětného bytu s tím, že byt výlučně užívá sama. 11. Dne 25. 1. 2022 byla žalované doručena do její datové schránky výzva k úhradě tvrzeného nedoplatku ve výši 28 264 Kč /bez specifikace/ (výzva k úhradě nedoplatku na čl. 15, doručenka do datové schránky na čl. 14). Na tuto reagovala žalovaná tak, že již jednou byla žalována před Obvodním soudem pro Prahu 3 v řízení vedeném pod sp. zn. 21 C 64/2019, kde rovněž bylo rozhodnuto, že žádný dluh nemá a nájemné činí 8 100 Kč měsíčně (dopis žalované ze dne 26. 1. 2022 na čl. 39, dodejka na čl. 40). Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 30. 11. 2020 na čl. 99-100 má soud za prokázané, že [titul] [jméno] [příjmení] postoupil tvrzenou pohledávku za žalovanou a [jméno] [příjmení] z údajně dlužného nájemného od roku 2017 do listopadu 2020 ve výši 62 269,11 Kč na žalobce. Žalobce je novým vlastníkem a pronajímatelem počínaje 1. 12. 2020 (výpis z katastru nemovitostí ze dne 19. 9. 2023). 12. Z přehledu plateb na čl. 17 má soud za prokázáno, že žalovaná hradila pravidelně nájemné do 31. 7. 2019 v částce 5 600 Kč, od srpna 2019 pak 8 100 Kč až do března 2022. Shodné vyplývá i z plateb SIPO na čl. 94. 13. Svědek [jméno] [příjmení] /narozen [rok] v řízení vypověděl, že do bytu dochází, ale nepřespává v něm, bydlí na adrese [adresa], poté 8 100 Kč Smlouvu o zajištění úklidu domu ze dne 1. 2. 2008 musel vypovědět, protože se s [titul] [jméno] [příjmení] nedalo jednat, ten to pak předal nějakým zástupcům realitek, právníkům. 14. Z takto provedeného dokazování má soud za prokázaný tento závěr o skutkovém stavu: výše nájemného bytu [číslo] na adrese [adresa žalované a žalobkyně]. Jinou výši nájemného žalobce neprokázal. Nájemné je placeno řádně a včas, dluh na nájemném k březnu 2022 není. 15. Po výše uvedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o.s.ř. dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Skutková zjištění opřel soud o shora provedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti soud neměl pochybností. Soud provedl všechny navržené důkazy ve věci, když na výslechu [titul] [jméno] [příjmení] již žalobce netrval. 16. Po právní stránce soud věc posuzoval podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), když podle ust. § 3074 odst. 1 platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Mezi žalovanou, [jméno] [příjmení] /ročník [rok] a [jméno] [příjmení] byla řádně uzavřena nájemní smlouva na nájem bytu [číslo] na adrese [adresa]. Pokud by snad absentovala podstatná ujednání nájemní smlouvy z roku 2007 (viz. § 686 zák. č. 40/1964 Sb.), pak její nedostatky byly podle ust. § 2238 o. z. během tříleté lhůty zhojeny. [jméno] [příjmení] /ročník [rok] opustil byt [číslo] v únoru 2021, tedy podle ust. § 2292 o. z. věta poslední je jedinou nájemkyní předmětného bytu žalovan