20 C 176/2021-220 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 30. 3. 2021 se právní předchůdkyně žalobkyně společnost , právnická osoba, . domáhala po žalované zaplacení částky 960 000 Kč s příslušenstvím. Svůj požadovaný nárok právní předchůdkyně žalobkyně odůvodnila tím, že dne 16. 9. 2020 uzavřela s žalovanou výhradní dohodu o zprostředkování, podle které se právní předchůdkyně žalobkyně zavázala pro žalovanou opatřit příležitost k uzavření kupní či budoucí kupní smlouvy, týkající se pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, a žalovaná se zavázala žalobkyni za toto opatření příležitosti uhradit provizi ve výši 3 % z kupní ceny. Právní předchůdkyně žalobkyně na základě uvedené smlouvy obstarala pro žalovanou zájemce o koupi předmětné nemovitosti, a to společnost , právnická osoba, (žalobkyně). Tato společnost nabízela za nemovitost žalované kupní cenu ve výši 32 000 000 Kč + DPH v zákonné výši, tj. 38 720 000 Kč. Žalovaná souhlasila s tím, že uzavře dohodu o koupi nemovitosti, ve které se právní předchůdkyně žalobkyně, zájemce (žalobkyně) a žalovaná zaváží k tomu, že spolu uzavřou kupní smlouvu týkající se předmětné nemovitosti za kupní cenu 32 000 000 Kč + DPH. Dne 29. 10. 2020 uzavřela žalovaná se zájemcem a právní předchůdcem žalobkyně jako vedlejším účastníkem dohodu o koupi nemovitosti (rezervační smlouva), ve které se zájemce a žalovaná zavázali spolu uzavřít kupní smlouvu týkající se řešené nemovitosti za kupní cenu ve výši 32 000 000 Kč + DPH. Jak zájemce tak i žalovaná rezervační smlouvu podepsali elektronicky prostřednictvím sms podpisu, jak vyplývá z dokumentu nazvaného „časové razítko“. Dle článku 5 rezervační smlouvy žalovaná i zájemce stvrdili, že jim právní předchůdkyně obstarala příležitost k uzavření samotné kupní smlouvy týkající se řešené nemovitosti a žalovaná potvrdila, že tak právní předchůdkyni žalobkyně vznikl nárok na zaplacení provize, která je s žalovanou sjednána ve zprostředkovatelské smlouvě ve výši 3 % z kupní ceny, tj. ve výši minimálně 960 000 Kč + DPH (3 % z 32 000 000 Kč). Právní předchůdkyně žalobkyně podaným návrhem požaduje provizi pouze z kupní ceny 32 000 000 Kč bez DPH. Žalovaná svůj záměr plnit podle rezervační smlouvy potvrdila ještě v e-mailu ze dne 16. 11. 2020, ze kterého zároveň vyplývá, že žalovaná používá telefonní číslo, prostřednictvím kterého došlo k podpisu rezervační smlouvy. Žalovaná neuhradila právní předchůdkyni žalobkyně požadovanou provizi ve výši 960 000 Kč ani poté, co ji k tomu právní předchůdkyně žalobkyně písemně vyzvala.2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že je skutečně pravdou, že s právní předchůdkyní žalobkyně uzavřela dne 16. 9. 2020 výhradní dohodu o zprostředkování, podle které se právní předchůdkyně zavázala pro žalovanou opatřit příležitost k uzavření kupní či budoucí kupní smlouvy týkající se nemovitosti žalované, a to pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , vše k.ú. , adresa, , LV č. , hodnota, , avšak za kupní cenu ve výši 40 000 000 Kč, o čemž právní předchůdkyně žalobkyně taktně mlčí, a žalovaná se zavázala právní předchůdkyni žalobkyně za toto opatření příležitosti uhradit provizi ve výši 3 % z kupní ceny. Právní předchůdkyně žalobkyně do dnešního dne nepředložila žalované kupní či smlouvu o smlouvě budoucí kupní za sjednanou kupní cenu ve výši 40 000 000 Kč. Žalovaná namítá neplatnost dohody o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020. Předně popírá tvrzení žalobkyně, že v případě této smlouvy se má jednat smlouvu o smlouvě budoucí dle § 1785 občanského zákoníku, když v bodu 13. této smlouvy je uvedeno, „že část kupní ceny ve výši 550.000 Kč… Uhradí Zájemce Prodávajícímu (tj. žalované) nejpozději do 25. 11. 2020, a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou se smluvní strany zavazují uzavřít nejpozději do 20. 11. 2020“. Právní předchůdkyně žalobkyně nevyslyšela výzvy zájemce a žalované k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalovaná tak nepovažuje dohodu o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020 za smlouvu o smlouvě budoucí sjednanou v souladu s § 1785 a násl. občanského zákoníku, a necítí se jí být vázána. Žalovaná rovněž poukazuje na to, že uvedená dohoda jí navíc není známa. Byla jí předložena obdobná dohoda datovaná ke dni 24. 10. 2020, kterou neakceptovala, neboť v ní uvedená cena (32 000 000 Kč) je o 8 000 000 Kč nižší, než bylo sjednáno ve smlouvě o zprostředkování prodeje. Dohodu o koupi nemovitosti považuje žalovaná za neplatnou také z důvodu neplatnosti SMS podpisu, který je sice elektronickým podpisem, ale nikoliv zaručeným. Jedná se o podpis prostřednictvím aplikace necertifikovaného soukromého subjektu bez jakéhokoliv validního ověření totožnosti podepisující osoby, není podepsáno přes kvalifikovaného poskytovatele služeb vytvářejících důvěru v takový úkon. Jednatel žalované navíc nemohl připojit SMS podpis ze zdravotních důvodů, neboť ve dne údajného podpisu (29. 10. 2020) nebyl po delší mozkové příhodě schopen takový úkon učinit. Žalovaná dále uvedla, že nemohla v žádném případě přistoupit na uzavření kupní smlouvy s údajným zájemcem (žalobkyní), který za předmětné nemovitosti nabízel kupní cenu ve výši 32 000 000 Kč. Ze strany právní předchůdkyně žalobkyně tak v žádném případě nedošlo ke splnění služby, tj. obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, jak právní předchůdkyně uvedla v žalobě. Pokus o uzavření kupní smlouvy s cenou 32 mil. Kč, tak dle žalované nelze považovat za splnění služby. Na základě uvedeného žalovaná popírá, že by dne 29. 10. 2020 uzavřela se zájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako vedlejším účastníkem dohodu o koupi nemovitosti. Žalovaná žádnou rezervační smlouvu nepodepsala. Žalovaná od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila dne 22. 11. 2020. Právní předchůdkyni žalobkyně nárok na zaplacení provize nevznikl.3. Usnesením ze dne 16. 9. 2020, č.j. 20 C 176/2021-159, které nabylo právní moci dne 5. 10. 2022, soud připustil, aby namísto původní žalobkyně (, právnická osoba, ) vstoupila do řízení společnost , právnická osoba, Právní předchůdkyně žalobkyně , právnická osoba, . totiž postoupila v tomto řízení řešenou pohledávku na uvedenou společnost , právnická osoba4. Soud ve věci provedl následující dokazování (odst. 5. – 20. tohoto rozsudku).5. Z výpisu z katastru nemovitostí dle stavu ke dni 24. 10. 2020 (č.l. 26) soud zjistil, že žalovaná byla k uvedenému datu vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , LV , Anonymizováno6. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 16. 9. 2020 (č.l. 140) soud zjistil, že právní předchůdkyně žalobkyně jako realitní kancelář se zavázala pro žalovanou („Klient“) obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost žalované (parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, ) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (zkratka: „Smlouva“) a žalovaná se za toto obstarání zavázala uhradit právní předchůdkyni žalobkyně provizi. Splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Sjednaná výše kupní ceny byla 40 000 000 Kč včetně provize. Výše provize byla sjednána ve výši 3 %. Dohoda byla uzavřena do 16. 3. 2021. Povinností žalované (č.l. 10. smlouvy) bylo mimo jiné neuzavřít se třetí osobou smlouvu o zprostředkování převodu nebo inzerci předmětné nemovitosti ani neudělit souhlas k inzerci, neuzavřít smlouvu o převodu řešených nemovitostí na třetí osobu (vyjma zájemce od právní předchůdkyně žalobkyně).7. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020, číslo zakázky , Anonymizováno, (č.l. 8c, DocuSign označení dokumentu , Anonymizováno, )) má soud za zjištěné, že žalovaná jako prodávající, žalobkyně (, právnická osoba, ) jako zájemce a právní předchůdkyně žalobkyně jako zprostředkovatel se dohodly v článku 2. na tom, že tato dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní v případě nemovitosti žalované (parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, ). Žalovaná a zájemce se zavázali k tomu, že na základě této dohody uzavřou kupní smlouvu. Výše kupní ceny včetně provize byla sjednána na částku 32 000 000 Kč. Smluvní strany prohlásily, že uzavřením této dohody jim právní předchůdkyně žalobkyně obstarala příležitost k uzavření „Smlouvy“ (pozn. soudu – tj. smlouvy kupní nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jak si strany ujednaly ve výhradní dohodě o zprostředkování ze dne 16. 9. 2020, viz. odstavec výše) a právní předchůdkyni žalobkyně tak vznikl nárok na provizi. Provize byla sjednána s žalovanou v dohodě o zprostředkování. Splatnost provize není vázána na uzavření „Smlouvy“. Zánikem této dohody není dotčeno právo právní předchůdkyně žalobkyně na provizi. Dohoda byla uzavřena do 31. 1. 2021. povinností žalované bylo uzavřít na výzvu žalobkyně nejpozději do 1 měsíce od vyzvání smlouvu kupní či smlouvu o smlouvě budoucí kupn