11 C 159/2019-113 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se žalobou domáhal vůči žalované určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne 5. 4. 2019 mezi ním a žalovanou k převodu nemovitostí – pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. út. [část obce], a určení, že je vlastníkem těchto pozemků, s odůvodněním, že jako vlastník pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [anonymizováno], pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [územní celek], pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [anonymizována dvě slova] [obec] a pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce] uzavřel dne 11. 1. 2001 s [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] nájemní smlouvu, kterou jim tyto nemovitosti pronajal jako nájemcům, a to na 99 let za nájemné ve výši 50 Kč/ročně, za což se nájemci zavázali převzít za žalobce veškeré finanční náklady plynoucí žalobci z vlastnictví těchto nemovitostí, tj. placení daní z nemovitostí. V čl. V bodu 1 nájemní smlouvy zmocnil žalobce nájemce ke všem jednáním v souvislosti s nemovitým majetkem, který byl předmětem nájemní smlouvy, přičemž oprávnění bylo specifikováno plnou mocí tvořící přílohu této nájemní smlouvy. Plná moc opravňovala nájemce ke všem úkonům a jednáním s třetími osobami v souvislosti s nemovitým majetkem, včetně práva podpisu jménem zmocnitele. Rovněž bylo sjednáno zřízení věcného břemene v podobě předkupního práva k pronajatým nemovitostem jako práva věcného, které zavazovalo žalobce před zcizením nemovitosti nabídnout nájemcům za celkovou kupní cenu 635 980 Kč, tj. 10 Kč za m2. Pro případ porušení měl žalobce zaplatit smluvní pokutu ve výši 200 000 000 Kč. Text smlouvy i plné moci vypracovali a žalobci předložili sami nájemci. Nájemní smlouva byla nevyvážená, jednoznačně a účelově koncipovaná ve prospěch jedné strany a pro žalobce značně nevýhodná a zakládala tak zjevný nepoměr ve vzájemných právech a povinnostech stran. Nájemci současně přestali plnit své povinnosti sjednané v čl. IV nájemní smlouvy, tj. povinnost platit daně z nemovitých věcí a platit smluvní nájemné. Proto žalobce dne 25. 4. 2019 nájemní smlouvu vypověděl a odvolal plnou moc [titul] [jméno] [příjmení], [titul] [jméno] [příjmení] zanikla z důvodu jeho úmrtí. Dne 5. 4. 2019 však [titul] [jméno] [příjmení] uzavřel bez vědomí žalobce na základě plné moci ze dne 11. 1. 2001 kupní smlouvu na nemovitosti – pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. út. [část obce] a bez souhlasu žalobce je prodal žalované za nepřiměřeně nízkou a podhodnocenou kupní cenu 175 829 Kč, která navíc nebyla žalobci nikdy vyplacena. Rovněž systém úhrady kupní ceny pomocí zálohy na účet a doplatku žalobci není jasná a účet mu není znám. [titul] [příjmení] žalobce neinformoval, že takovou smlouvou uzavřel, o převodu se žalobce dozvěděl až z informace katastrálního úřadu o vyznačení plomby. [titul] [příjmení] tak jednal zcela zjevně v rozporu se zájmy žalobce, když zcizil nevýhodným způsobem žalobcům nemovitý majetek ve prospěch třetí osoby. Dohoda o smluvním zastoupení byla mezi žalobcem a nájemci uzavřena konkludentně, tj. nebylo mezi nimi jednáno o rozsahu uděleného zmocnění a žalobce nikdy nezamýšlel udělit nájemcům plnou moc k případnému prodeji pronajatých nemovitostí. O tom svědčí i skutečnost, že v případě, kdy se vedla dříve jednání s potenciálními zájemci o koupi, byl o tom žalobce [titul] [příjmení] vždy informován, a když se objevil vážný zájemce, byl dokonce přítomen osobnímu jednání s možným kupcem. Když žalobce zjistil, že došlo k překročení zástupčího oprávnění [titul] [příjmení], vyjádřil bez zbytečného odkladu svůj nesouhlas s jednáním zmocněnce vůči žalované. Rovněž zastoupit jiného nemůže ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy zastoupeného. V důsledku překročení plné moci proto není žalobce jednáním zmocněnce [titul] [příjmení] vázán a práva a povinnosti z kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2019 mu nevznikly. V tom žalobce spatřuje naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva, jelikož bez určení se jeho postavení jakožto vlastníka nemovitostí stane nejistým. 2. Dále žalobce uvedl, že se seznámil se zmocněncem [titul] [příjmení] v letech 1990 – 1991, a jelikož žalobce vlastnil v [anonymizováno] a okolí pozemky, nabídl mu [titul] [příjmení] ekonomické a právní poradenství při předpokládané změně územního plánu, podle které by bylo možné na polích stavět, a spolu s bratrem pomohl dojednat zrušení kupní smlouvy s rakouskou společností, která projevila o pozemky zájem, jelikož nedodržela smluvní podmínky. Žalobce byl od r. 1992 zaměstnán ve společnostech [titul] [příjmení] a v roce 1999, kdy [titul] [příjmení] přesvědčil žalobce, aby vložili pozemky do společného podnikání, se přátelské vztahy mezi žalobcem a rodinou [příjmení] dále prohlubovaly. S ohledem na to, že žalobce se rozvedl a neměl žádné potomky, přišli [příjmení] s myšlenkou, že by jim mohl svůj majetek odkázat. V této souvislosti byla i uzavřena nájemní smlouva, kterou pověřil žalobce bratry [anonymizováno] správou svého majetku, nikoli však proto, aby bez jeho vědomí nemovitosti prodali. V roce 2016, kdy došlo k obnovení rodinných vztahů mezi žalobcem a jeho sestrou, [titul] [příjmení] navrhl, aby žalobce sepsal závěť a univerzálním dědicem učinil jeho vnuka. Když žalobce oponoval, že svou sestru nemůže ze závěti jako zákonného dědice vyloučit, označil to [titul] [příjmení] jako podraz, a od okamžiku, kdy žalobce odmítl i další navržené řešení dědictví po něm, začaly se vztahy mezi žalobcem a rodinou [příjmení] zhoršovat. Poté, co žalobce sepsal závěť ve prospěch své sestry, začal se [titul] [příjmení] chovat vyloženě nepřátelsky. 3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že ji navrhla v plném rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Uvedla, že se jí předmětná žaloba fakticky netýká. Žalovaná nebyla součástí situace popsané žalobcem od 90. let minulého století, je pouze vlastníkem a osobou, která na základě kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2019 nabyla předmětné pozemky za účelem výsadby ovocných stromů, neboť by si tím jako cukrářka zajistila suroviny pro své podnikání. Žaloba je dle žalované zmatečná a nejasná. Kupní smlouva byla uzavřena zcela po právu, v souladu s faktickým i právním stavem a žalovaná splnila všechny povinnosti zakotvené v kupní smlouvě, tj. uhradila kupní cenu a podepsala všechny podklady a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Veškeré podmínky tedy byly z její strany splněny. Žalobce podmínky kupní smlouvy nezpochybňuje a je si vědom, že k realizaci kupní smlouvy došlo. Žalovaná tedy nespatřuje důvod k zrušení smlouvy nebo převodu vlastnictví. V žalobcem popisovaném právním vztahu nehraje žádnou roli, ani v něm nevystupovala a nevystupuje. Žalované byla předložena plná moc, na jejímž základě byl [titul] [příjmení] oprávněn jménem žalobce činit veškeré úkony spojené s nemovitostmi, na jejímž základě tak žalovaná dospěla k závěru, že je [titul] [příjmení] oprávněn činit s nemovitostmi veškeré úkony, včetně jejich zcizování. Neměla tedy žádné pochybnosti o pravosti a platnosti plné moci. Ani žalobce neuvádí, že by takovou plnou moc [titul] [příjmení] neudělil nebo vypověděl, naopak existenci plné moci sám potvrzuje. I katastr nemovitostí na základě této plné moci povolil zápis do katastru nemovitostí. Rozsah zmocnění je vymezen v písemném vyhotovení plné moci, jakékoli úvahy o konkludentním omezení rozsahu jednání tedy nejsou na místě, žádné omezení či konkludentní specifikace rozsahu jednání nejsou žalované známy. Žalovaná tak jednala v souladu s předloženými podklady, stejně jako [titul] [příjmení]. Žalovaná dále vycházela i ze zápisu v katastru nemovitostí, z něhož neplynula žádná nepřekročitelná omezení v převoditelnosti pozemků, případně byly tyto otázky vyřešeny v rámci transakčního procesu, kdy se [titul] [příjmení] vzdal svého předkupního práva. Žalovaná se tedy chovala jako řádný hospodář a v souladu se zásadami obecné ostražitosti a kontroly. Před podpisem si vyžádala předložení všech potřebných a nutných podkladů, zkontrolovala jejich stav v katastru nemovitostí i jejich faktický stav a na základě těchto vyčerpávajících informací a podkladů uzavřela kupní smlouvu, kterou také splnila. Sama jednala čestně a v dobré víře, čemuž je nutno poskytnout právní ochranu. Výtka nevýhodných podmínek koupě nemůže dopadat na žalovanou, jelikož ta pouze využila nabídky na nákup pozemků, který realizovala, navíc s ní nesouhlasí, jelikož kvalita pozemků je odlišná od kvality prezentované žalobcem a pozemky jsou právně zatíženy. Pro výrok I. navrženého petitu pak žalovaná má za to, že není naplněn naléhavý právní zájem, neboť se jedná o předběžnou otázku pro výrok II. 4. Na to žalobce uvedl, že jestliže žalovaná jednala s [titul] [příjmení] a byla si vědoma toho, že je zmocněncem, muselo jí být jasné, že koupě nemovitých věcí za kupní cenu vyplývajíc