11 C 179/2022-94 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalované zaplacení částky 66 695,03 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne 20. 7. 2010 byla mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalované uzavřena smlouvě o nájmu části boční stěny budovy [adresa] v kat. úz. [část obce] pro umístění reklamního zařízení, která byla změněna dodatkem [číslo] ze dne 5. 11. 2013. Roční nájemné bylo sjednáno ve výši 70 000 Kč, a to v půlročních splátkách po 35 000 Kč. Zároveň byla sjednána tzv. inflační doložka umožňující zvýšení nájemného o míru inflace vyhlášenou ČSÚ za předcházející rok, pro rok 2020 tak půlroční nájemné činilo 36 736 Kč. Mezi žalobkyní a žalovanou docházelo k neshodám zejména o výši nájemného, kdy žalované dokonce vznikl na nájemném dluh. Proto žalobkyně nakonec dle čl. 8 smlouvy dopisem ze dne 29. 6. 2020 vypověděl smlouvu s výpovědní dobou 6 měsíců, která započala běžet dne 1. 8. 2020 a skončila dne 31. 1. 2021. Žalovaná porušila svou povinnost dle čl. 5 .2.8 smlouvy odstranit do 30 dnů od ukončení platnosti smlouvy reklamní zařízení z budovy žalobkyně, ačkoliv na to byla žalobkyní dopisem upozorněna. Žalobkyni tak nezbylo než reklamní plachtu z budovy odborně sejmout prostřednictvím třetí osoby na vlastní náklady ve výši 10 285 Kč. Žalovaná nehradila nájemné, když za nájemné za 1. pololetí 2020 uhradila pouze 35 735 Kč, vznikl jí tedy dluh ve výši 1 001 Kč, za nájemné za 2. pololetí 2020 neuhradila nic, vznikl jí tedy dluh ve výši 36 736 Kč, na poměrnou část nájemného připadajícího na leden 2021 neuhradila nic, vznikl jí tedy dluh ve výši 6 292 Kč, na bezdůvodné obohacení odpovídající výši nájemného za předchozí období vzniklé při užívání reklamní plochy po skončení nájmu dle smlouvy připadající na měsíc únor 2021 ve výši 6 292 Kč a na měsíc březen 2021 ve výši 6 089,03 Kč. Celkový dluh žalované tak činí 66 695,03 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě tohoto dluhu, ta však ani část dluhu neuhradila. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že ji navrhla v celém rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Žalovaná ukončila smluvní vztah s žalobkyní dne 21. 5. 2020 odstoupením, neboť vyhlášení nouzového stavu na území ČR a přijetí preventivních opatření pro zabránění šíření nemoci SARS CoV-2 se promítlo do ekonomické situace žalované, kdy o reklamní plochu žalobkyně nebyl ze strany veřejnosti projeven zájem, a smluvní vztah tak zanikl. Projev žalované byl natolik určitý, že z něj bylo zřejmé, že žalovaná si nepřeje pokračovat ve smluvním vztahu, daný vztah tak v případě pochyb o odstoupení musel skončit nejpozději 30. 11. 2020, kdy došlo k zániku vztahu. Žalobkyně není oprávněna se domáhat po žalované zaplacení nákladů na odstranění reklamní plachty, neboť žalobkyně žalované užívání reklamní plochy v roce 2021 neumožnila, plocha budovy je veřejně přístupná, byla užívána i třetími osobami a rovněž žalobkyní a třetí osobou, žalovaná plochu po ukončení vztahu mezi účastníky již nepronajímala, nebyla vlastníkem žádné plachty na budově, plachtu na budovu neumístila a ani ji neprovozovala, dosavadní předmět nájmu nijak neužívala, reklamní zařízení bylo naposledy žalovanou užíváno v květnu 2019. Žalobkyně rovněž nebyla oprávněna odstranit plachtu třetí osoby svépomocí. Žalobkyně navyšuje nájemné o inflaci, aniž by byly splněny smluvní podmínky pro vznik takového nároku. Žalovaná neeviduje žádné písemné oznámení žalobkyně, jak bylo sjednáno. Úprava nájemného je změnou smlouvy a taková změna musí být v souladu s požadavky smlouvy činěna formálně písemně. Pokud docházelo k úpravě smlouvy, vždy tak bylo písemnými dodatky, pokud byly vraceny nějaké faktury, dělo se tak vždy písemně. Jestliže bylo komunikováno e-mailem, jednalo se o doplňkovou formu komunikace, oficiální komunikace probíhala vždy písemně. Inflační doložka je neurčitá a tedy neplatná, není v ní uvedeno, jaký druh inflačního koeficientu má být použit pro výpočet částky navyšující nájemné. 3. K tomu žalobkyně uvedla, že dle žalované důvodem odstoupení měla být ta skutečnost, že nastaly okolnosti, které neovlivnila žádná ze smluvních stran, avšak způsobily, že se předmět smlouvy stal nemožným. Žalobkyně však vůči tomuto odstoupení dopisem ze dne 29. 5. 2020 uplatnila námitky a považuje odstoupení za neplatné. Je připustitelné, že v uvedeném období klienti žalované omezili zájem na realizaci svých reklamních kampaní, to však způsobilo příp. pouze obtížnost v plnění na straně žalované, nikoli naprostou nemožnost. Ostatně žalovaná využívala pronajaté reklamní zařízení na budově žalobkyně bez přerušení až do dne 30. 3. 2021, kdy byla reklamní plachta z budovy žalobkyně sejmuta. Smlouva tak zanikla až výpovědí žalobkyně. O zvýšení nájemného o inflaci byla žalovaná opakovaně informována včetně upomínání dlužných plateb, a to prostřednictvím správní firmy žalobkyně skrze e-mailovou komunikaci mezi touto firmou a žalovanou na e-mailovou adresu, která byla správní firmě žalobkyně sdělena jako adresa, kam další zvýšení nájemného zasílat. Zvýšení nájemného lze přitom v souladu s čl. 7 smlouvy učinit i zpětně. 4. K výzvě soudu žalobkyně doplnila, že nechala plachtu odborně sejmout dne 30. 3. 2021. Za žalobkyni byly na místě přítomny předsedkyně výboru žalobkyně a místopředsedkyně výboru žalobkyně. Na místo dorazil technický ředitel žalované [jméno] [příjmení], který se sejmutí pokoušel zabránit. Celý incident proběhl i za účasti Policie ČR. Při telefonickém hovoru se zástupcem žalobkyně s ním hovořil i přímo pan [příjmení], plachtu se nakonec sejmout podařilo. Reklamní plachta tak byla umístěna na budovu [adresa] se souhlasem nebo z pokynu žalované, neboť pokud by se jednalo o cizí plachtu, neměla by žalovaná v úmyslu jejímu sejmutí bránit, obzvláště proto, že smlouva o nájmu ze dne 20. 7. 2010 již byla vypovězena a výpovědní doba uplynula. Není tedy pravdou, že žalovaná využila reklamní plochu naposledy v květnu 2019, ostatně sama argumentovala tím, že nevyužívala reklamní plochu v důsledku pandemie Covidu-19, která ale vypukla až v březnu 2020, tvrzení žalované si tak odporují. 5. Dále žalovaná vzájemným návrhem uplatnila vůči žalobkyni nárok na zaplacení částky 70 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně porušovala své smluvní povinnosti, když za dobu platnosti nájemní smlouvy v rozporu s čl. 5 odst. 5.1.8 nájemní smlouvy umožnila třetí osobě pod prostor sloužící k umístění reklamní plochy žalované umístit cizí reklamní plochu propagující restauraci [anonymizována dvě slova] i reklamu supermarketu [anonymizována dvě slova]. Tímto vznikl žalované nárok na smluvní pokutu ve výši ročního nájemného, tj. ve výši 70 000 Kč. Žalovaná opakovaně vůči žalobkyni svůj nárok uplatnila, dokonce nabízela započtení smluvní pokuty proti nájemnému za další období nájmu, pokud by bylo žalované umožněno nové užívání předmětu nájmu, žalobkyně však na toto nepřistoupila. Výjimky ze zákazu jiné reklamy do smlouvy pravděpodobně začlenila žalobkyně, neboť zájmem žalované je, aby na nemovitosti nebyly jiné reklamy, než které tam umístila žalovaná, při posouzení smluvní pokuty je nutno přihlížet k účelu nájemní smlouvy. To, že žalovaná porušování smlouvy o nájmu zjistila až v roce 2020, nemůže být vykládáno jako zneužití práva a žalovanou nemůže zbavovat práva na uplatnění nároku na zaplacení sjednané smluvní pokuty. 6. Žalobkyně se k vzájemné žalobě vyjádřila tak, že navrhla tento vzájemný návrh zcela zamítnout, neboť žalobkyně ujednání čl. 5 .1.8 smlouvy neporušila. Zákaz umístit na budově reklamní plochy se nevztahuje na 1 ks reklamního zařízení o rozměrech cca 3 x 1,5 m a na 1 ks reklamního zařízení o rozměrech 5,1 x 2,4 m. Tato reklamní zařízení v současné době propagující supermarket [anonymizována dvě slova] a restauraci [anonymizována dvě slova] jsou právě těmito reklamními zařízeními. Ve smlouvě není uvedeno, že nemůže dojít ke změně obsahu propagovaného místa, zboží nebo služby. K porušení tak nemohlo dojít. Smlouvu připravoval nájemce, ke změně reklamy došlo několikrát a nikdy na to nebylo reagováno. Tato reakce nastala až po požadavku na zaplacení plného nájemného poté, co žalobkyně nepřijala návrh žalované. Jednání žalované je tak v rozporu s dobrými mravy, tím spíše, že to byla žalovaná, která celou dobu porušovala nájemní smlouvu tím, že umísťovala na předmět nájmu reklamní zařízení jiných osob než svých klientů, a to klientů agentury, od níž pouze pobírala provizi. 7. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav: 8. Žalobkyně je společenstvím vlastníků jednotek, spravuje dům a pozemek domů na adrese [adresa], [IČO], a je její nástupnickou společností na základě fúze sloučením (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku ze dne 31. 5. 2022 na žalovanou). Spol. [právnická osoba], [IČO] (dále jen jako„ [anonymizováno]“), jako nájemce a žalobkyně jako pronajímatel uzavřely dne 20. 7. 2010 smlouvu, v níž si sjednaly pronájem části boční stěny při komunikaci [ulice] [ulice a číslo], [obec a číslo], o výměře 56 m2 za účelem dočasného užívání předmětu nájmu pro instalaci a provozován