19 C 143/2023-51 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se domáhal vydání výroku uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku na základě toho, že uzavřel dne 4.6.2022 se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod budovy bez čp/če postavené na pozemku parc. [číslo] zapsaném na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ garáž“). Garáž v době podpisu kupní smlouvy nebyla evidována v příslušném katastru nemovitostí. Garáž vystavěl žalovaný svépomocí, vlastnické právo ke garáži tak nabyl její výstavbou. Po uzavření kupní smlouvy doručil žalobce vlastníkovi pozemku [anonymizována tři slova] [územní celek], [anonymizována dvě slova], [IČO], se sídlem: [adresa] (dále jen„ vlastník pozemku“) nabídku možnosti uplatnění předkupního práva ke garáži jako majiteli pozemku, na kterém stojí cizí stavba. Vlastník pozemku předkupní právo ke garáži neuplatnil, vlastnické právo ke garáži tak přešlo prokazatelně na žalobce účinností kupní smlouvy s ohledem na skutečnost, že garáž není evidována v katastru nemovitostí. Žalobce proto provedl rekonstrukci garáže, tuto nechal zkolaudovat a na základě geometrického plánu [číslo] vyhotoveného Geodetickou kanceláří [příjmení] & [právnická osoba] dne 4.7.2022, ověřeného Ing. [jméno] [příjmení], zeměměřičským inženýrem dne 7.7.2022 a schváleného katastrálním úřadem dne 7.7.2022 pod čj. [anonymizováno] [číslo] (dále jen„ geometrický plán"), byla garáž zaměřena jako budova bez čp/če postavená na pozemku parc. [číslo]. S ohledem na výše uvedené podal tedy žalobce návrh na vklad vlastnického práva ke garáži na [stát. instituce], [stát. instituce], tento však tomuto návrhu nevyhověl s ohledem na skutečnost, že geometrický plán byl vyhotoven až po uzavření kupní smlouvy, a že tento musí být spojený s listinou, tedy s kupní smlouvou. Dále byl žalobce poučen, že je nutno doložit vlastnické právo ke stavbě předchozího vlastníka, tedy žalovaného. Katastrální úřad neuznal dokument, který tvořil přílohu kupní smlouvy prokazující výstavbu garáže žalovaným, neboť tento dokument byl vydán v roce 1986 a již nesplňuje náležitosti dle vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen„ katastrální vyhláška“). Proto vzal žalobce návrh na vklad vlastnického práva zpět. Dne 30.12.2022 byla uzavřena mezi žalobcem a vlastníkem pozemku nájemní smlouva, ve které v čl. I. odst. 2 vlastník pozemku uznává vlastnické právo žalobce ke garáži. Žalobce tedy na popud rozhodnutí [stát. instituce], [stát. instituce] uzavřel dne 11.1.2023 novou kupní smlouvu s žalovaným, kde je již garáž vymezena dle geometrického plánu, který tvoří přílohu kupní smlouvy. Opětovně zaslal žalobce vlastníku pozemku nabídku možnosti uplatnění předkupního práva, opětovně vlastník pozemku toto právo neuplatnil, o čemž informoval žalobce dopisem ze dne 18.1.2023. Žalobce tedy podal opětovně návrh na vklad vlastnického práva na [stát. instituce], [stát. instituce]. Tento však opětovně jeho návrhu nevyhověl, neboť dle katastrální vyhlášky je nutno doložit souhlasné prohlášení majitele pozemku a majitele stavby prokazující vlastnické právo žalovaného ke garáži. Toto souhlasné prohlášení však odmítl vlastník pozemku podepsat. Sdělil žalobci, že vždy katastrální úřad zapsal vlastnické právo majitele garáže na základě nájemní smlouvy. S ohledem na skutečnost, že garáž byla žalovaným vystavěna již v roce 1963, žádná jiná dokumentace než potvrzení obvodního úřadu [obec a číslo] ze dne 5.6.1986 není k dispozici. Žalobce se pokoušel získat i stanovisko tehdejšího vlastníka pozemku [anonymizována dvě slova] [obec], avšak ani ta žádnou dokumentaci nedohledala a stanovisko nevydala. Žalobce se ještě pokoušel podat stížnost k příslušnému katastrálnímu úřadu, avšak bezúspěšně. Proto byl uzavřen dne 12.5.2023 dodatek ke kupní smlouvě, na základě kterého vlastnické právo ke garáži přešlo na žalobce dle smlouvy ze dne 11.1.2023 ke dni účinnosti této smlouvy. 2. Žalovaný s návrhem žalobce souhlasil, k jednání se osobně dostavil. 3. Soud na základě provedeného dokazování zjistil následující skutkový stav: 4. Z potvrzení [anonymizována tři slova] [obec a číslo] vyplývá, že žalovaný je uživatelem garáže v osobním vlastnictví, kdy jde o garáž v areálu 140 garáží vybudovaných svépomocí v r. 1963 v [obec a číslo] [obec] při ulici [anonymizována tři slova] [anonymizována tři slova] [anonymizováno], kdy dané potvrzení se vydává pro účely převodu nemovitostí. 5. Z kupní smlouvy ze dne 4. 6. 2022 vyplývá, že žalovaný převedl předmětnou garáž na žalobce. Pozice garáže v areálu vyplývá z přiloženého plánku. 6. Ze vzdání se předkupního práva z 8. 6. 2022 vyplývá, že [ulice] [anonymizována dvě slova] [obec] (dále i jako„ [anonymizováno]“), jakožto vlastník pozemku pod garáží, se vzdal předkupního práva k předmětné garáži. 7. Z geometrického plánu [číslo] k.ú. [část obce], [obec] od Geodetické kanceláře [příjmení] & [anonymizováno] vyplývá, že garáž byla zaměřena geometrickým plánem tak, že se nachází na pozemku [číslo] v k.ú. [část obce], [obec] – kdy tento pozemek byl vyčleněn z původního pozemku [číslo] v k.ú. [část obce], [obec]. Z plánu je vidět, že i ostatní garáže již byly (většinou) vymezeny v pozemku [číslo] v k.ú. [část obce], [obec]. 8. Z kolaudačního rozhodnutí [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne 6. 10. 2022 vyplývá, že žalobci bylo povoleno užívání předmětné garáže. 9. Z písemnosti [anonymizováno 6 slov] ze dne 23. 11. 2022 vyplývá, že katastrální úřad odmítl provést zápis garáže s ohledem na to, že součástí kupní smlouvy není geometrický plán, dále že není prokázán nabývací titul ke garáži od původního vlastníka, tedy žalovaného, kdy nabytí skrze koupi je toliko derivativním způsobem nabytí a je tak potřeba prokázat nabytí původním vlastníkem. 10. Z nájemní smlouvy ze dne 21. 12. 2022 je patrné, že [anonymizováno] jako vlastník pozemku a žalobce jako vlastník garáže uzavřeli nájemní smlouvu k pozemku pod garáží. 11. Z kupní smlouvy ze dne 11. 1. 2023 je patrné, že žalobce a žalovaný uzavřeli novou smlouvu k předmětné garáži s tím, že nově byl její součástí i geometrický plán [číslo] k.ú. [část obce], [obec] od Geodetické kanceláře [příjmení] & [anonymizováno] a také potvrzení [anonymizována tři slova] [obec a číslo]. 12. Ze vzdání se předkupního práva z 18. 1. 2023 vyplývá, že [ulice] [anonymizována dvě slova] [obec] (dále i jako„ [anonymizováno]“), jakožto vlastník pozemku pod garáží, se vzdal předkupního práva k předmětné garáži, a to na základě kupní smlouvy ze dne 11. 1. 2023. 13. Z dopisu ze dne 21. 2. 2023 je patrné, že žalovaný požádal [anonymizována tři slova] o vydání listiny prokazující jeho vlastnictví tak, aby mohl předmětnou garáž zapsat do katastru nemovitostí (KN). 14. Z dopisu ze dne 21. 2. 2023 je patrné, že žalobce a žalovaný požádali [anonymizováno] o vydání souhlasného prohlášení vlastníka stavby a vlastníka pozemku, aby mohla být garáž zapsána do KN. Z e-mailu ze dne 28. 2. 2023 vyplývá, že [anonymizováno] odmítlo vydat souhlasné prohlášení, neboť nedisponuje žádnými doklady, že vlastníkem garáže je žalovaný. 15. Z dopisu KN z 22. 3. 2023 vyplývá, že KN stále nemůže povolit vklad vlastnického práva k předmětné garáži. Na postup KN podal žalobce stížnost ze dne 3. 4. 2023. Na tuto reagoval KN dopisem ze dne 4. 4. 2023, ve kterém KN žalobci sdělil, že KN setrvává na svém názoru s tím, že nebylo prokázáno vlastnické právo ke garáži původního vlastníka, tedy žalovaného s tím, že danou věc lze napravit souhlasným prohlášením vlastníka stavby a vlastníka pozemku. 16. Z dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 11. 1. 2023 vyplývá, že se žalobce a žalovaný dohodli, že vlastnické právo ke garáži přejde na žalobce účinností kupní smlouvy (a nikoliv až zápisem v KN). 17. Soud shrnuje, že z důkazů tak vyplývá, že předmětnou garáž postavil žalovaný, neboť potvrzení [anonymizována tři slova] [obec a číslo] mluví o garáži v osobním vlastnictví, kdy garáže vznikly svépomocí – tedy vlastní výstavbou. Potvrzení navíc bylo vydáváno pro převod nemovitosti – tedy vlastnického práva k ní. Nadto [anonymizováno] jednal s žalovaným jako s vlastníkem garáže, když následně na základě kupní smlouvy začal jednat jako s novým vlastníkem s žalobcem (poté, co na něj žalovaný převedl vlastnické právo ke garáži). Lze tak uzavřít, že z důkazů vyplývá, že žalovaný postavil předmětnou garáž. Byť garáž není v potvrzení [anonymizována tři slova] [obec a číslo] zcela přesně vymezena (např. určitým číslem), kdy je uvedeno toliko, že se jedná o jednu z garáží v daném areálu, pak není pochyb o tom, že se jedná o danou garáž, když k dané věci přistupuje shodně i vlastník pozemku – [anonymizováno], který si musí být vědom, kdo kterou garáž užívá, a která garáž komu patří, když má dlouhodobě uzavřené nájemní smlouvy ke garážím. 18. Na výše uvedeném nemůže nic změnit ani skutečnost, že [anonymizováno] odmítl učinit souhlasné prohlášení, kdy tak zřejmě učinil z opatrnosti kvůli tomu, že sám nedisponoval nabývacím titulem, na základě kterého žalovaný danou garáž nabyl, nic