28 C 229/2023-141 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 22. 8. 2023 domáhala na žalované zaplacení částky 88 082 Kč s příslušenstvím, a to s odůvodněním, že žalovaná nezaplatila žalobkyni nájemné za pronájem nebytových prostorů a platby za služby za období prosince 2022 a ledna až března 2023.2. Žalobkyně uvedla, že je spoluvlastnicí stavby nacházející se na adrese , adresa, , , adresa, , která je umístěna na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaném na LV , Anonymizováno, u katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, .3. Žalobkyně uzavřela dne 5. 11. 2010 s žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem nebytových prostor o výměře , Anonymizováno, ² situovaných v objektu na adrese , adresa, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 15. 12. 2010 do 31. 12. 2011 (dále též jako „nájemní smlouva“).4. Nájemní smlouva byla prodlužována, a to naposledy dodatkem ze dne 11. 1. 2021 (dále také jako „dodatek“). V dodatku byl nájem sjednán na dobu určitou, a to od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 23 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného byla stanovena měsíčně předem. Strany sporu si dle žalobkyně v dodatku sjednaly také fixní platbu za služby ve výši 4 000 Kč měsíčně, splatnou jedenkrát ročně v hotovosti k rukám pronajímatele.5. Žalovaná neuhradila sjednané nájemné za období leden až březen 2023 a část nájemného za prosinec 2022 a za únor 2023. Celková dlužná částka nájemného činí 76 082 Kč. Žalovaná dále neuhradila fixní platbu za služby v období od leden až březen 2023. Celková dlužná částka fixních plateb na služby činí dle žalobkyně 12 000 Kč.6. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužných částek předžalobní výzvou z 6. 6. 2023, doručenou žalované prostřednictvím datové schránky téhož dne. Lhůtu k plnění žalobkyně určila jako čtrnáctidenní, a to od doručení předžalobní výzvy. Žalovaná však ani po opakovaných urgencích neuhradila ničeho.7. Elektronickým platebním rozkazem ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , uložil soud žalované, aby do 15 dnů ode dne jeho doručení zaplatila žalobkyni částku 88 082 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 88 082 Kč od 21. 6. 2023 do zaplacení.8. Žalovaná proti elektronickému platebnímu rozkazu podala dne 6. 9. 2023 včasný odpor. Dne 13. 10. 2023 se žalovaná také vyjádřila ve věci samé. Žalovaná neuznala nárok žalobkyně ani z části a uplatnila v rámci své obrany k započtení několik svých tvrzených pohledávek. Žalovaná učinila nespornými skutečnosti, že žalobkyně je spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, že mezi stranami došlo k uzavření nájemní smlouvy z 5. 11. 2010 a že nájemní vztah byl naposledy prolongován žalobkyní odkazovaným dodatkem ze dne 11. 1. 2021, a to do 31. 3. 2023. Součástí dodatku je ujednání o výši nájemného 23 000 Kč, přičemž splatnost nájemného není dodatkem upravena.9. Žalovaná dále uvedla, že nájemní smlouvu uzavřela s žalobkyní a jejím manželem, panem , jméno FO, , narozeným dne 2. 3. 1950, kterého v postavení spoluvlastníka nemovitosti, a tedy druhého z pronajímatelů, vystřídal syn žalobkyně a původního spoluvlastníka, pan , jméno FO, . Původní spoluvlastník, pan , jméno FO, , však za pronajímatele jednal se žalovanou po celou dobu trvání nájmu. Nejprve jako pronajímatel, poté jako zástupce pronajímatelů na základě jejich zmocnění.10. Uzavřená nájemní smlouva byla v průběhu času dle žalované měněna prostřednictvím čtyřech písemných dodatků. Dodatkem ze dne 31. 3. 2011 s účinností od 1. 4. 2011 rozšířily smluvní strany předmět nájmu o „sklad zahradního nábytku o celkové výměře 25 m²“, sjednaly trvání nájmu pro období od 1. 4. 2011 do 31. 3. 2013, a původně sjednané nájemné 20 000 Kč bylo tímto dodatkem navýšeno na částku 29 000 Kč. Úpravu úhrady služeb a energií tento dodatek, shodně jako již dříve uzavřená nájemní smlouva, neobsahoval. Dodatkem ze dne 15. 12. 2012 si smluvní strany sjednaly dobu nájmu pro období od 1. 4. 2013 do 31. 3. 2015, a dále zálohovou platbu za služby a energie v roce 2013 ve výši 48 000 Kč, která byla placena žalovanou i v letech následujících. Dodatkem ze dne 15. 12. 2016 smluvní strany sjednaly dobu nájmu pro období od 1. 4. 2017 do 31. 3. 2019 a dále zálohovou platbu za služby a energie v roce 2017 ve výši 48 000 Kč, která byla placena žalovanou i v letech následujících, a to jednou ročně v hotovosti, o čemž byl vždy pořízen písemný záznam.11. Dodatkem ze dne 11. 1. 2021 dle obsahu podání žalované smluvní strany sjednaly nájemní vztah pro období od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2023, dále placení služeb a energií poskytovaných pronajímatelem společně s nájmem, a to tak, že žalovaná hradila částku 4 000 Kč nikoli coby platbu měsíční, ale splatnou jedenkrát ročně v hotovosti, zahrnující „fixní“ platbu za topení, TUV a odvoz odpadu ve výši 3 400 Kč a zálohovou platbu ve výši 600 Kč na vodné a stočné „a spotřebu v předmětu nájmu“. Žalovaná uvedla, že návrh nájemní smlouvy a jejích dodatků jí byl vždy předložen pronajímatelem a jejím zástupcem, a připouští-li tak jejich textace různý výklad, je třeba vyložit použité výrazy k tíži pronajímatelů, tedy v tomto případě žalobkyně.12. Žalovaná dále uvedla, že měla od počátku nájemního vztahu k dispozici vlastní elektroměr a měla uzavřenu vlastní smlouvu s dodavatelem elektrické energie. K tomuto elektroměru byl připojen i „sklad zahradního nábytku“, který je v komunikaci smluvních stran označován i jako „garsoniéra“. V průběhu roku 2019 došlo mezi smluvními stranami nájemní smlouvy k ukončení nájmu tohoto prostoru. Přestože tak bylo v souvislosti s tímto zúžením nájmu ústně ujednáno, pronajímatelé přes výslovný ústní příslib nepřistoupili k odpojení skladu zahradního nábytku od elektroměru žalované. Žalovaná tak nevědomky dále hradila i elektrickou energii spotřebovanou mimo pronajaté prostory nejen pronajímateli, ale také pozdější nájemkyní skladu zahradního nábytku. V důsledku toho žalované mezi léty 2018 – 2020 markantně vzrostly náklady na služby, přestože v této době žalovaná z předmětu nájmu odstěhovala většinu spotřebičů a u jejích zaměstnanců docházelo k nařizování práce z domova v období pandemie onemocnění SARS-CoV-2. Z toho důvodu má žalovaná za to, že na straně žalobkyně, resp. pronajímatelů, vzniklo v období let 2018 – 2020 bezdůvodné obohacení. V důsledku toho proto vyzvala žalovaná dopisem ze dne 12. 4. 2022 žalobkyni k následujícímu: i) k vypořádání předmětného bezdůvodného obohacení, ii) k předložení řádného vyúčtování nákladů na vytápění a dodávku teplé vody (s odkazem na příslušné obecně závazné právní předpisy); iii) k dodržování nájemní smlouvy, a to zejm. v podobě zamezení neoprávněných vstupů do předmětu nájmu spojených mj. s vypínám topení; a event. iv) a k předložení návrhu dodatku, kterým bude nájemní smlouva znovu prodloužena.13. , jméno FO, následně jako zástupce pronajímatelů poskytl na základě požadavku žalované fakturu za dodávky plynu související s pronajatými nebytovými prostory a vrátil žalované peníze (bezdůvodné obohacení pronajímatelů na platbách za elektřinu za sklad zahradního nábytku), vyúčtování za rok 2021 však nepředložil. , jméno FO, také nabídl žalované prolongací nájmu s tím, že na nájemné a služby bude placena souhrnná částka 35 000 Kč měsíčně. Žalovaná dne 26. 4. 2022 reklamovala dílčí vyúčtování dodávky vody a plynu doprovázející předmětnou fakturu a vytkla pronajímatelům vady tohoto vyúčtování. Z důvodu, že přeplatek žalované na energiích za rok 2021 činil nejméně 17 694 Kč, vyzvala žalovaná pronajímatele ke sdělení, jakým způsobem bude tento přeplatek vypořádán. Žalovaná přitom navrhla započtení vzájemných pohledávek, nebo jejich vyplacení na základě příslušného účetního dokladu. Na to pronajímatelé reagovali prostřednictvím , jméno FO, e-mailem ze dne 26. 4. 2022, v němž bylo uvedeno, že bude nejlepší, aby si žalovaná částku 17 694 Kč odečetla z nájmu.14. V září 2022 pak žalovaná převzala dopis žalobkyně a pana , jméno FO, , jehož obsahem je dle žalované: i) pokus pronajímatelů o odvolání předchozího souhlasu se započtením pohledávek, ii) výzva k doplacení částek 17 694 Kč za dodávky plynu a 1 272 Kč za dodávky vody do předmětu nájmu v průběhu roku 2021, a iii) výpověď z nájmu buď ke dni 18. 10. 2022 (v případě nezaplacení požadovaných částek) nebo ke dni 31. 12. 2022 (v případě jejich doplacení). Přes tento pokus zpochybnit platnost provedeného zápočtu částky 17 694 Kč, nebyl dle žalované později předmětný zápočet ze strany žalobkyně již nijak napaden. Žalovaná v navazující komunikaci odmítla, že by se ve vztahu na platby za služby jednalo o paušální platby ve smyslu ust. § 9 zákona č. 67/2013 Sb., a že by byly platby na služby mezi smluvními stranami sjednány jako paušální. Pronajímatel dle žalované nepřípustně směšuje pojmy „fixní“ (tj. neměnný v čase) a „paušální“ (tj. zevšeobecňující).15. Žalovaná také v prosinci 2022 v rámci e-mailové korespondence vznesla mj. námitky týkající se: i) neoprávněných vstupů pronajímatelů a jejich zástupce do předmětu nájmu (přes předchozí nesouhla