21 C 198/2025-81 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhali zaplacení původně částky ve výši 20 400 Kč s tím, že žalobci jakožto podnájemci se žalovanou uzavřeli dne , datum, smlouvu o podnájmu bytu na dobu určitou, tj. od , datum, do , datum, v budově č. p. , adresa, , bylo ujednáno nájemné ve výši 18 000 Kč měsíčně. Žalobci předmětnou bytovou jednotku předali zpět žalované dne , datum, . Smlouva je sice nazvána jako podnájemní, ale žalobci mají za to, že se jedná o smlouvu nájemní, neboť vlastníkem bytu je jednatel žalované a žalovaná je jen mezičlánkem. Žalobci považují za neplatné ujednání, že peněžitá jistota ve výši 19 500 Kč, která byla žalobci složena dne , datum, , bude vrácena do 30 dnů poté, co dojde k ukončení nájmu a pronajímatel obdrží vyúčtování záloh spojených s užíváním bytu, neboť jistota měla být vrácena ke dni ukončení nájmu, tj. ke dni , datum, . Proto požadují úhradu jistoty spolu s úroky ve výši 8% ročně, nikoliv ve výši sjednané ve smlouvě (0,1 % ročně). Žalobcům mělo být předloženo konečné vyúčtování energií a služeb nejpozději do , datum, , ale předáno nebylo, a to ani po opakovaných urgencích. Vyúčtování jim bylo zasláno na adresu bytové jednotky, kam už neměli přístup a nemohli se s ním nijak seznámit. Ze strany žalované nebyli žalobci ani vyzváni ke sdělení nové doručovací adresy. Vyúčtování zaslal jednatel žalované žalobcům až dne , datum, vyfocené prostřednictvím aplikace WhatsApp. Proto žalobci požadovali částku 900 Kč za nesplnění povinnosti pronajímatele dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Proti formě a obsahu vyúčtování podali žalobci řádně a včas námitky, ke kterým se žalovaná nikdy nevyjádřila. Žalovaná sice předložila rozpočet prací ohledně náhrady škod v předmětném bytě, avšak z něj nevyplývá, že se skutečně vztahuje k opravám škod v bytové jednotce.2. Žalovaná potvrdila uzavření smlouvy o podnájmu prostoru sloužícího pro podnikání, složení kauce ve výši 19 500 Kč a skončení podnájmu a předání bytu dne , datum, . Tvrdila, že se jednalo o podnájemní smlouvu, když vlastníkem předmětné bytové jednotky je pan , právnická osoba, a žalovaná je na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, nájemcem domu oprávněným dát jednotlivé části domu do podnájmu třetím osobám. Z kauce žalovaná uhradila částku 5 460 Kč na úhradu nedoplatku vyúčtování za rok , Anonymizováno, , částku 4 500 Kč použila na náhradu způsobených škod, které byly zjištěny při předání a částku 9 540 Kč žalobcům dne , datum, vrátila. Vyúčtování bylo žalobcům zasíláno na adresu, kterou ve smlouvě sami uvedli jako doručovací. Novou doručovací adresu žalované nenahlásili, přičemž si mohli zařídit tzn. dosílku na poště. Podle žalované žalobci námitky proti vyúčtování neuplatnili.3. Usnesením Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , bylo řízení částečně zastaveno, a to ohledně jistiny ve výši 9 540 Kč s úrokem z prodlení, neboť žalobci vzali žalobu v tomto rozsahu zpět, když žalovaná tuto částku dne , datum, uhradila.4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující:5. Žalovaná je právnickou osobou, jejímž předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Členem představenstva žalované je , právnická osoba, (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku na , právnická osoba, .).6. Vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je bytový dům č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro Katastrální úřad , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , je pan , právnická osoba, . Žalovaná je nájemcem výše uvedené nemovitosti, a to na základě smlouvy o nájmu ze dne , datum, , přičemž na základě této smlouvy je oprávněna dům nebo jeho část dát do podnájmu třetím osobám (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, a smlouvy o nájmu mezi , jméno FO, a , právnická osoba, . ze dne , datum, ).7. Mezi účastníky řízení byla dne , datum, uzavřena smlouva o podnájmu prostoru interně označeného číslem , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2 umístěného v prvním patře domu na adrese , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, tj. od , datum, do , datum, s tím, že podnájemné činilo částku 18 000 Kč měsíčně a zálohy na služby činily částku 1 500 Kč a od , datum, částku 1 850 Kč. Žalovaná se zavázala, že poté, co obdrží faktury za služby (dodávky vody, odvádění odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, osvětlení společných částí domů a úklid společných částí domu, dále také havarijní servis atd.), předloží žalobcům vyúčtování těchto služeb. Smlouvou bylo ujednáno, že je povinností žalobců složit částku 19 500 Kč jakožto peněžitou jistotu zajišťující plnění povinností žalobců stanovené ve smlouvě. Výše uvedenou jistotu žalobci spolu s prvním nájemným a zálohou na služby uhradili dne , datum, . K vrácení jistoty (snížené o srážky za dlužné částky a případné škody) mělo dojít do 30 dnů poté, co dojde k ukončení podnájmu a žalovaná obdrží od poskytovatelů služeb vyúčtování záloh a skutečné výše nákladů za všechny služby poskytované v průběhu podnájmu. Ve smlouvě byly ujednány úroky z jistoty složené žalobci ode dne jejího poskytnutí ve výši 0,1 % ročně. Smlouvou bylo rovněž ujednáno, že veškerá oznámení, výzvy, výpovědi a další písemná sdělení budou vyhotovena písemně a budou doručena osobně, kurýrem nebo poštou žalobcům na adresu , adresa, s tím, že oznámení bylo doručeno nejpozději 10. den po uložení na poště. Byt byl žalobcům předán již dne , datum, . (zjištěno ze smlouvy o podnájmu bytu ze dne , datum, včetně plánku, předávacího protokolu ze dne , datum, , výpovědi , právnická osoba, , příjmového pokladního dokladu ze dne , datum, ).8. Žalobci předmětnou bytovou jednotku předali žalované dne , datum, . Součástí předávacího protokolu byl mimo jiné i soupis závad: fleky na zdi ve velkém pokoji směr chodba – šatna a škrábance na podlaze v šatně, pokoji (zjištěno z předávacího protokolu ze dne , datum, ).9. Jednatel žalované vystavil dne , datum, vyúčtování za rok , Anonymizováno, , nedoplatek činil celkem částku 5 460 Kč. Vyúčtování obsahovalo poučení, že námitky lze podat do 30 dnů od doručení vyúčtování. Vyúčtování bylo zasláno žalobcům na adresu pro doručování dle smlouvy – tedy na , adresa, , na obálce bylo označeno datum , datum, (zjištěno z vyúčtování služeb , Anonymizováno, včetně podacího archu a kopie obálky s razítkem podacím , datum, - adresováno , Jméno zmocněnce, , , adresa, ).10. Mezi žalobcem a) a panem , jméno FO, probíhala po skončení podnájmu komunikace prostřednictvím aplikace WhatsApp, a týkala se především toho, že se žalobce a) domáhal vrácení kauce, a zjištění, jak skončilo vyúčtování. Dne , datum, žalobce a) sděloval, že je mimo , Anonymizováno, . Dne , datum, žalobce a) sděloval, že je v , Anonymizováno, na delší dobu. Žalobce a) žádal dne , datum, vyúčtování, ale nesdělil adresu pro zaslání. Jednatel žalované následně žalobci a) zaslal vyfocené vyúčtování dne , Anonymizováno, . Žalobce a) žádal vysvětlení, proč ve vyúčtování nejsou zahrnuty zálohy, které byly hrazeny a žádal o sdělení, co znamená kolonka „ostatní“ ve službách. Podle žalobce a) bylo zasíláno na adresu bytové jednotky, dopis tak nemohl být doručen. Jednatel žalované odpověděl, že si žalobci měli zařídit tzv. dosílku, a to, co jsou ostatní služby, je definováno ve smlouvě. (zjištěno z WhatsAppové komunikace mezi žalobcem A) a panem , jméno FO, ).11. Žalobce a) zaslal panu , jméno FO, (ve výzvě jej označuje jako jednatele žalované) výzvu ze dne , datum, ve které jej vyzval k vrácení jistoty spolu s úrokem ve výši 12,75 % a pokutou ve výši 900 Kč. Součástí výzvy byly rovněž námitky proti konečnému vyúčtování, neboť nesouhlasil s jeho obsahem ani s jeho formou a vyzval jej, aby předložil opravné vyúčtování, a to vše ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy (zjištěno z výzvy k vrácení jistoty a námitek proti konečnému vyúčtování ze dne , datum, včetně podacího lístku).12. Žalovaná zaslala na účet žalobce a) dne , datum, částku 9 540 Kč s poznámkou „odeslali jsme vám kauci po započtení nedoplatků za vyúčtování služeb rok , Anonymizováno, - 5 460 Kč a náhrady za způsobenou škodu ve výši 4 500 Kč“ (zjištěno z detailu transakce zaúčtování , datum, a potvrzení o odchozí úhradě , částka, z , datum, ).13. Rozpočet prací týkající se bytové jednotky č. , hodnota, nacházející se v , adresa, , byl , jméno FO, vyčíslen na částku 4 500 Kč, tj. zakrývání a olepování 200 Kč, oprava omítek a broušení 550 Kč, malování opravovaných stěn 850 Kč, oprava škrábanců a rýh na podlaze 1 650 Kč, barva 150 Kč, tmel, akryl, tmel na podlahu, vosk 500 Kč, líh, páska, plachty na zakrytí 150 Kč, doprava vč. přesunů materiálu 300 Kč a likvidace materiálů 150 Kč. S tímto žalovaná souhlasila, pan , jméno FO, opravy provedl, částku vyúčtoval a žalovaná dne , datum, uhradila 4 500 Kč. (zji