15 C 396/2017-149 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhá určení, že na něj ve smyslu ust. § 706 a násl. zákona č. 40/1994 Sb. (dále jen. o. z.) přešel nájem bytu. Žalobce dne 8. 11. 2017 obdržel od žalovaného předžalobní výzvu k vyklizení a odevzdání bytu čj. [anonymizováno] 956 230/ 2016, jejíž přílohou je sdělení žalovaného ve věci žádosti žalobce o přechod nájmu bytu č.j. MHMP 504039/2017 ze dne 31. 3. 2018, které nebylo vyhověno. Žalobce se domáhá ochrany svého nájemního práva, neboť žalovaný do jeho práva nájemce zasahuje v rozsahu, ke kterému není oprávněn. Žalobce má naléhavý právní zájem na podání této žaloby, neboť mu žalovaný hrozí žalobou na vyklizení bytu. Žalobce požádal v prosinci 2016 žalovaného prostřednictvím formuláře o osvědčení přechodu nájmu bytu na jeho osobu, neboť se domnívá, že k přechodu nájmu bytu došlo ze zákona. Žalovaný žádosti žalobce nevyhověl. Prvním nájemcem předmětného bytu se stal strýc žalobce, pan [jméno] [celé jméno žalobce], a to na základě Smlouvy o nájmu bytu ze dne 19. 4. 1994 č. [spisová značka]. Spolu s ním se do předmětného bytu nastěhovali i rodiče žalobce [jméno] [celé jméno žalobce] a [jméno] [příjmení], a to včetně žalobce a žili s ním ve společné domácnosti. V roce 1999 se [jméno] [celé jméno žalobce] z důvodu plánovaného sňatku z předmětného bytu odstěhoval a společnou domácnost opustil. Tím přešel nájem bytu na jeho bratra a otce žalobce [jméno] [celé jméno žalobce]. Po nabytí zletilosti žalobce cca v říjnu 2011 se rodiče žalobce spolu se sestrou žalobce [jméno] z předmětného bytu odstěhovali a tím došlo k přechodu nájmu bytu na žalobce. Žalobce též poukázal na svou dobrou víru, když je nájemcem a byt užívá po právu po dobu více než tří let. Navrhl, aby soud předmětný nájemní vztah považoval za řádně uzavřený na základě fikce platnosti nájemní smlouvy ve smyslu ust. § 2238 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ). Žalobce uvedl, že mu Neosvědčení přechodu nájmu bytu nebylo řádně doručeno, a to ani fikcí, když mu zásilka byla doručována na adresu bydliště a sídla firmy otce žalobce [adresa žalobce]. [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce] a jeho žena [jméno] [příjmení] obdrželi od žalovaného výpověď z nájmu bytu. Důvodem výpovědi byla skutečnost, že nebylo po dobu více než tří měsíců zaplaceno nájemné a náklady na služby, poskytované společně s užíváním předmětného bytu. Žalobce to, že v uvedené době nájemné neplatil, nepopírá. Zároveň tvrdí, že dlužné nájemné později uhradil a že řádně nájemné hradí i nadále. Do doby, než žalobce obdržel výzvu k vyklizení bytu ze dne 8. 11. 2017, měl žalobce za to, že žalovaný považuje nájemní vztah k předmětnému bytu mezi ním a žalobcem za platný, když žalovaný bez výhrad přijímal nájemné a když správce domu spol. [právnická osoba], který je s žalobcem v pravidelném kontaktu, žádné informace o ukončení nájmu žalobci nesdělil. Žalobce má za to, že Výpověď z nájmu, protože mu nebyla řádně doručena, nemá a neměla vůči němu žádné právní účinky a je neplatná. Výpověď byla doručena do rukou [jméno] [celé jméno žalobce], který předmětný byt a společnou domácnost opustil již v roce 1999 a jeho manželky [jméno] [příjmení], která v předmětném bytě nikdy nežila a která se stala manželkou [jméno] [celé jméno žalobce] až v době, kdy přestal sám být nájemcem bytu. 2. Žalovaný [číslo] nárok uplatněný v žalobě neuznává a navrhl její zamítnutí. Žalovaný nesouhlasí s názorem žalobce, že žalobci svědčí k předmětnému bytu nájemní právo a že došlo k přechodu nájmu na osobu žalobce. K tvrzení žalobce, že mu nebylo doručeno Neosvědčení o přechodu nájmu, žalovaný uvádí, že tento přípis zasílal na adresu jeho trvalého bydliště, které měl v dobu a patrně v současnosti nadále má hlášené na adrese [adresa žalobce]. Pokud žalobce nyní namítá, že mu přípis nazvaný jako Neosvědčení nájmu nebyl doručen, pak žalovaný toto považuje pouze za účelové tvrzení a nemá to v poměrech souzené věci většího významu. Žalovaný k tomu pouze dodává to, že žalobce v rámci svých žalobních tvrzení obsah Neosvědčení o přechodu nájmu popisuje s tím, že uvádí, že s neosvědčením nesouhlasí apod. Je tedy zřejmé, že žalobci [příjmení] o přechodu nájmu bylo doručeno, když je žalobci znám jeho obsah, na který v rámci své žaloby odkazuje. Na základě nájemní smlouvy č. [spisová značka] ze dne 19. 4. 1994, se stal nájemcem bytu pan [jméno] [celé jméno žalobce], strýc žalobce. V nájemní smlouvě jsou toliko označeny osoby, které se společně s nájemcem do předmětného bytu nastěhují, resp. jsou zde identifikováni spolubydlící nájemce bytu. Těmto osobám nevznikl společný nájem a nelze je považovat za společné nájemce, jak mylně žalobce dovozuje. Tyto osoby jsou dosud u žalovaného, resp. u správcovské společnosti, nahlášeny jako, osoby, které v bytě bydlí. Žádná z osob, pokud dle tvrzení žalobce byt opustila, žalovanému ani správcovské společnosti tuto skutečnost resp. změnu nenahlásila. Nelze tedy nijak objektivně zjistit, kdy přesně ty které osoby byt opustily. Z uvedeného důvodu, tak výpověď zněla a byla adresována strýci žalobce, na kterého zněla nájemní smlouva a kterého dle dostupných informací v té době žalovaný považoval na nájemce předmětného bytu. Žalovaný požádal správcovskou [právnická osoba], v.o.s, která byla v rozhodnou dobu pověřena správou bytového domu, ve kterém se nachází i předmětný byt, o prověření, kdo hradil nájemné k předmětnému bytu a jaké osobě byly vypláceny přeplatky na zálohách služeb, a to za dobu od roku 2011. Ze sdělení vyplynulo, že v roce 2011 probíhaly platby nájemného vč. záloh bezhotovostně s tím, že přeplatek za vyúčtování služeb byl vyplacen panu [jméno] [celé jméno žalobce], a to prostřednictvím složenky do vlastních rukou. Stejně tomu bylo i s přeplatkem na vyúčtování služeb v roce 2012. V roce 2013, a to konkrétně dne 13. 8. 2013 se pro výsledný přeplatek na vyúčtování služeb osobně dostavil pan [jméno] [celé jméno žalobce], jehož totožnost byla správcovskou společností ověřena dle občanského průkazu. Přeplatek byl panu [jméno] [celé jméno žalobce] vyplacen v hotovosti. Následně bylo nájemné hrazeno osobou [jméno] [celé jméno žalobce] s tím, že nájemné od žalobce – [celé jméno žalobce], bylo hrazeno až od roku 2016. Žalovaný popírá, že by nájem k bytu přešel na žalobce z jeho otce pana [jméno] [celé jméno žalobce]. Nájemné bylo u předmětného bytu hrazeno různými subjekty: [jméno] [celé jméno žalobce], [jméno] [celé jméno žalobce], [obec] [celé jméno žalobce], [právnická osoba], a.s., [jméno] [příjmení] a žalobce. Není tedy pravdou, že by nájemné bylo hrazeno pouze žalobcem, a to, že žalobce občasně především koncem roku 2016 a v roce 2017 hradil nájem, nemá vliv na závěr, že na žalobce v roce 2011 ani později nájem k předmětnému bytu nepřešel. Dle zjištění žalovaného otec žalobce v roce 2004 nabyl do svého vlastnictví rodinný dům v [obec] u [obec], a od roku 2005 měli na adrese rodinného domu hlášené trvalé bydliště jak rodiče žalobce, tak žalobce sám. Pokud žalobce odvozuje právo nájmu od svého otce, pak ovšem neprokázal, že byly v rozhodnou dobu pro přechod nájmu splněny zákonem stanovené podmínky. V prvé řadě je nutné přesně vymezit, kdy mělo dojít k přechodu nájmu na osobu žalobce a rovněž nebylo prokázáno, že by žalobce v době přechodu nájmu žil se svým otcem ve společné domácnosti. Žalovaný je přesvědčen, že s ohledem na časovou souslednost nabytí nemovitosti v [obec] (r. 2004) a následnou změnu trvalého bydliště (2005) lze mít za to, že rodiče žalobce žili v [obec] společně s tehdy nezletilým žalobcem. Žalobce v žalobě popisuje okolnosti přechodu nájmu, tak že v okamžiku jeho zletilosti se údajně jeho rodiče z bytu odstěhovali s tím, že mu byt přenechali k užívání. Ovšem rozdělení soužití rodičů a dospělých dětí („ osamostatnění dětí“) nelze řešit na úkor vlastníka předmětného domu a zneužívat tak institut přechodu nájmu. Žalovaný v této souvislosti odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 1731/2008 či na rozsudek sp.zn. 26 Cdo 679/2005. Pokud tedy žalobce tvrdí, že se v roce 2011 rodiče žalobce společně s jeho sestrou z předmětného bytu odstěhovali a byt fakticky přenechali žalobci k užívání, pak s ohledem na citovanou judikaturu je zřejmé, že k přechodu nájmu nedošlo. Žalovaný se dále domnívá, že ustanovení § 2238 NOZ na daný případ vůbec nedopadá. Dle komentářové literatury je toto zákonné ustanovení aplikovatelné na případy, kdy mezi stranami nebyla uzavřena platná nájemní smlouva (kupř. nebyla dodržena písemná forma nájemní smlouvy apod.). V souzené věci mezi účastníky nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva. Žalovaný má za to, že jakákoliv fikce uzavření nájemní smlouvy ve smyslu citovaného ustanovení není na souzenou aplikovatelná. K tomuto žalovaný dodává, že toto ustanovení rovněž počítá s dobou vírou nájemce (žalobce), ovšem v tomto případě je zcela zřejmé, že žalobce nemohl být, objektivně posuzováno, v dobré víře, že je nájemce předmětného bytu. 3. Soud na prvním místě zjišťoval, zda je ve smyslu ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského so