15 C 329/2016-278 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce uvedl, že žalovaná je z důvodu vlastnictví nebytové jednotky [číslo] v budově [adresa], č. o. [anonymizováno], nacházející se v k. ú. [část obce], v obci [obec] (dále jen„ jednotka“ či„ nebytová jednotka“), členem žalobce. V podané žalobě se žalobce domáhal odstranění vzniklé škody na společných částech domu [adresa], jíž měla zapříčinit žalovaná výstavbou„ sauny se zázemím“ v předmětné nebytové jednotce. Konkrétně zde dle žalobce počaly nadměrně vlhnout vnitřní svislé konstrukce domu [adresa], a následně na zdech vznikly vlhké mapy a opadala omítka. Žalovaná měla saunu provozovat až do roku 2012, přičemž provoz sauny nebyl ošetřen dostatečným odvětráváním a potřebnou hydroizolací stěn a stropů jednotky. V roce 2015 začala vlhkost v jednotce vzlínat do prvního nadzemního podlaží domu [adresa] („ dům“), a to ve vnějším obvodovém zdivu domu, čímž došlo rovněž k poškození okna nacházejícím se v prvním podlaží. Závadný stav jednotky dále do budoucna ohrožuje i ostatní společné části domu. Vlhkost se v jednotce udržuje neustále, neboť i přesto, že provoz sauny byl ukončen v roce 2012, žalovaná jednotku nevětrá, ani jinak neužívá (odsávací řízení nainstalované v jednotce není v provozu apod.). Žalovaná navíc v jednotce zazdila okna směřující na ulici, čímž ztížila větrání prostor (zbývající tři okna jsou otevřena na cca 5 cm). Žalovaná neodstranila vzniklé škody ani přes výzvy žalobce. V reakci na revizní znalecký posudek vypracovaný v průběhu řízení žalobce uvedl, že v předmětné jednotce absentuje účinná hydroizolace, přičemž ji měla zajistit žalovaná v době, kdy jednotku rekonstruovala. 2. Žalovaná ve své replice uvedla, že„ sauna se zázemím“ byla opatřena kolaudačním souhlasem, rozhodnutím Úřadu městské části [obec a číslo], č. j. V [číslo], ze dne 28. 3. 2007. V roce 2012 byl provoz sauny žalovanou ukončen, neboť docházelo k nadměrnému vlhnutí vnitřních svislých konstrukcí jednotky, a v důsledku toho ke tvoření vlhkých map a opadávání omítky v jednotce. Za příčinu těchto vad žalovaná shledala nedostatečnou či zcela chybějící hydroizolaci obvodových stěn domu a vnitřních nosných stěn, kdy v obou případech se jedná o společné části domu, k jejichž opravě je povinen žalobce. Prostory sauny tak v době podání žaloby již téměř 5 let nebyly používány. Samotné provedení stavebních úprav, tj. výstavba sauny, nemá dle žalované na vlhnutí domu vliv. Příčinu vlhnutí i v současnosti tvoří dle žalované absence funkční hydroizolace, a to jak té vodorovné mezi základovými konstrukcemi (jež by bránila vzlínání vody z podloží stavby), tak hydroizolace svislé na obvodových zdech pod úrovní terénu (resp. nelze vyloučit možnost jejího dožití). Příčiny vlhnutí se tak nacházejí výlučně ve společných částech domu (resp. vycházejí z reakce exteriéru domu a jeho společných částí) a je odpovědností žalobce zajistit jejich řádný stav. Žalovaná následně uplatnila vůči žalobci vzájemný návrh, v němž žádala, aby soud žalobci uložil povinnost řádně vykonávat správu budovy spočívající v konkrétních úkonech stanovených rozsudkem, neboť nekonáním žalobce dochází ke vzniku výše popsané škody na jednotce ve vlastnictví žalované. 3. V průběhu řízení učinili účastníci nesporným, že v předmětné nebytové jednotce jsou obnovena dříve zazděná okna sloužící mj. k větrání těchto prostor. 4. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci včetně znaleckých posudků a revizního znaleckého posudku (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.) a dále výslechem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.). 5. Na základě listinných důkazů založených ve spise soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že vlastnické právo k nebytové jednotce [adresa], nacházející se v budově [adresa], [část obce], obec Praha, zapsané na [list vlastnictví], vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, náleží žalované (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí žalované na čísle listu 6 spisu). 7. Ze stanov žalobce se v čl. XII odst. 2 písm. e) vyplývá, že člen žalobce je povinen zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práva ostatních členů, úpravy jednotky provádět tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, nepoškozovat společné části domu a v případech, kde to stanoví zákon. Členové jsou dále dle čl. XII odst. 2 písm. f) povinni na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách způsobili sami nebo ti, kteří s nimi jednotku užívají. Dle části druhé„ Předmět činnosti společenství“, čl. III odst. 1 písm. b) se správou domu rozumí mimo jiné zajišťování údržby a oprav společných částí domu (prokázáno stejnopisem notářského záznamu ze dne 2. 8. 2015 na čísle listu 9 až 18 spisu). 8. Z rozhodnutí Úřadu městské části [obec a číslo] o vydání stavebního povolení ze dne 29. 9. 2005 vyplývá, že na žádost žalované se vydává stavební povolení pro stavbu„ sauna se zázemím“ nacházející se v předmětné bytové jednotce (prokázáno rozhodnutím Úřadu městské části [obec a číslo] o vydání stavebního povolení ze dne 29. 9. 2005, č. j. V. Sm. [číslo], na čísle listu 19 až 20 spisu). 9. V rozhodnutí Úřadu městské části [obec a číslo] o vydání kolaudačního rozhodnutí ze dne 28. 3. 2007 se uvádí, že pro stavbu„ sauna se zázemím“ v předmětné bytové jednotce se vydává kolaudační rozhodnutí s tím, že do 60 dní od nabytí právní moci rozhodnutí byla žalovaná (stavebník) povinna opravit, začistit a natřít dle barvy domu vnější omítku domu nad chodníkem do ulic [ulice] a [příjmení] (prokázáno rozhodnutím Úřadu městské části [obec a číslo] o vydání kolaudačního rozhodnutí ze dne 28. 3. 2007, č. j. V [číslo], na čísle listu 21 až 22 spisu). 10. Žalovaná se dopisem ze dne 12. 11. 2012 obrátila na žalobce a požádala jej o odstranění vady společných částí domu spočívající ve stavu stěn předmětné jednotky, z nichž již několik měsíců odpadává omítka. Jako důvod porušení omítky žalovaná uvedla zvýšenou vlhkost způsobenou špatnou izolací domu (prokázáno žádostí o odstranění závad ve společných částech domu ze dne 12. 11. 2012 na čísle listu 23 spisu). 11. Ze zprávy vypracované společností [právnická osoba] předložené žalobcem vyplývá, že zásadním problémem prostoru (tj. jednotky) je jeho nedostatečné přirozené odvětrávání ve spojení s velmi mokrým provozem v saunách (bazénky, sprchy). Výkvěty v chodbě směrem do dvora lze pravděpodobně připsat průsaku srážkové vody ze dvora. Ve zprávě se dále píše, že vzduchotechnika v současné době není funkční, místnosti nejsou vytápěny. Vlhkost ve vzduchu kondenzuje na povrchu konstrukce, což vede k růstu plísně a degradaci omítky. Umístění„ saunovacího“ prostoru do sklepa bez možnosti přirozeného odvětrávání považuje zpráva za krajně nevhodné (prokázáno prověřením nemovitosti - detailní zpráva ze dne 7. 10. 2013 na čísle listu 24 až 28 spisu). 12. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] předloženém žalobcem vyplývá, že nadměrná vlhkost se na konstrukcích stavby domu vyskytuje. Příčina vzniku této vlhkosti pak může být trojí. Může se jednat o vzlínání zemní vlhkosti do spodní části stěnových konstrukcí, dále o vysokou relativní vlhkost vzduchu vznikající při provozu předmětné jednotky a nakonec o nedostatečné tepelně-izolační vlastnosti obvodových stěn stavby pro tento způsob (tj. provoz sauny a souvisejícího zázemí) využití suterénních prostor. Za dominantní příčinu vlhkosti je označena tzv. vlhkost kondenzovaná, závislá zejména na množství vlhkosti vyprodukované provozem v nebytové jednotce a na účinnosti odvětrávacího zařízení, ale také na venkovních teplotách. Posudek dále uvádí, že zde platí významné kolísání projevů vlhkosti, když při dlouhodobější odstávce provozu v jednotce stavební konstrukce zasažené kondenzovanou vlhkostí vyschnou a naopak při provozu opět zavlhnou. V posudku dále stojí, že obvodové konstrukce stavby nevyhovují příslušným normám (ČSN 730540), neboť jim chybí tepelné izolace a hydroizolace. Kdyby však byla nebytová jednotka využívána jako nevytápěný skladový prostor (sklep) bez provozních zdrojů vlhkosti, nedošlo by k současným problémům. Jako řešení problému s vlhkostí pak znalec na prvním místě uvedl zajištění možnosti dostatečného odvětráváním prostor jednotky tak, aby relativní vlhkost vzduchu nepřesahovala dané hodnoty (prokázáno znaleckým posudkem č. 2005 [číslo] 2015 Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 17. 1. 2015 na čísle listu 29 až 41 spisu). 13. Ing. [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku předloženém žalobcem uvedl, že v dokumentaci pro stavební řízení příslušné ke stavebním úpravám – zřízení sauny se zázemím provedeným žalovanou nebyly navrženy hydroizolace stěn a ani podlah, nebyly navrženy ani řádné tepelné izolace zejména obvodových stěn a ani vytápění prostor. Lze proto důvodně očekávat pronikání vlhkosti stěnami i kondenzaci vodních par zejména za