21 C 48/2019-328 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 14. 11. 2018 domáhala po žalované zaplacení částky 421 550 Kč s příslušenstvím s tím, že žalovaná dne 1. 5. 2014 uzavřela se [právnická osoba] a. s., nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byl pronájem nebytových prostor v budově bez čp./č. e. na pozemku [adresa], v katastrálním území Řepy, obec Praha, v 1. nadzemním podlaží uvedené budovy. Následně byly nebytové prostory převedeny na žalobkyni, přičemž žalobkyně uzavřela se žalovanou dne 1. 4. 2015 nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo poskytnutí výše specifikovaných nebytových prostorů k užívání. Žalovaná tento prostor přijala bez výhrad a způsobilý k podnikání. V této nájemní smlouvě se žalovaná zavázala mimo jiné užívat prostory k dohodnutému účelu, chránit prostor před poškozením a v opačném případě odpovídat za škodu, kterou nesplněním povinnosti způsobí. Dále se zavázala nést náklady spojené s užíváním nebytových prostor a pro případ skončení nájmu se zavázala vrátit žalobkyni vyklizený nebytový prostor nejpozději ke dni skončení nájmu a předat ho žalobkyni ve stavu, v jakém jej přijala. Žalobkyně obdržela od žalované výpověď nájemní smlouvy bez určené výpovědní doby, a poté, co žalobkyně provedla kontrolu pronajatých prostor, zjistila, že tyto jsou ve špatném stavu, čímž došlo k porušení smlouvy žalovanou. Žalobkyně několikrát upozornila žalovanou, že nepředala prostory v takovém stavu, v jakém je převzala, přičemž žalobkyni vzniklo právo na náhradu škody ve výši 421 550 Kč určené znaleckým posudkem. Žalobkyně žalovanou několikrát k úhradě vzniklé škody vyzývala, ale žalovaná nijak nereagovala. V průběhu řízení doplnila svá tvrzení o to, že prostory byly žalované předány řádně, tedy čisté, nepoškozené a vymalované, přičemž lze poukázat na fakt, že žalovaná provozovala podnikání v pronajatých prostorách několik let a nikdy neupozornila žalobkyni na skutečnost, že by prostory nebyly způsobilé k užívání. Žalobkyně doložila fotografie, ze kterých bylo zřejmé, že prostory byly předány způsobilé k užívání, a že příčinnou souvislost mezi vzniklou škodou a jednáním žalované spatřuje v tom, že žalovaná nepředcházela poškození ani nadměrnému opotřebení prostor, řádně o tyto prostory nepečovala, při skončení nájmu předmětné prostory nevyklidila, tyto prostory neužívala v souladu se smlouvou, zařízení autoservisu užívala bez náležité opatrnosti, topila použitými oleji, což vedlo k opotřebení omítek a tyto prostory dále pronajímala dalšímu subjektu bez souhlasu žalobkyně a k tomuto tvrzení doložila tabulku s cenami prací, které musely být vynaloženy na úpravu prostor tak, aby mohly opět sloužit svému účelu. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že neuznává uplatněný nárok ani z části a navrhuje, aby byla žaloba zamítnuta. Žalovaná namítla neplatnost nájemní smlouvy, která byla uzavřena na základě neplatného právního předpisu. Žalovaná nepřevzala nájemní prostory bez výhrad a již vůbec ne ve stavu způsobilém k podnikání. V prostorech zároveň pobývala ruskojazyčná společnost, která rušila právo žalované užívat nebytové prostory. Zároveň zaměstnanci této společnosti rozdělávali otevřený oheň na podlaze, která následně praskala, bezohledně zacházeli s vnitřními stěnami a odebírali elektrickou energii v rozporu s normami. Žalovaná se mohla do prostor nastěhovat až po opuštění prostorů touto společností, tedy až v červenci 2014, přičemž od počátku upozorňovala manžela žalobkyně na špatný stav pronajatých prostor. Nájemní smlouva se žalobkyní byla uzavřena až 1.4.2015. Nakonec žalovaná většinu škod odstranila sama na své náklady tak, že přepojila a upravila odběr elektřiny, aby odpovídala normám, vyspravila část podlah, aby mohla provozovat činnost autoservisu. Následně manžel žalobkyně navrhl převzetí společnosti žalované s tím, že žalovaná bude moci i nadále užívat nebytové prostory. Žalovaná tomuto návrhu nevyhověla, a manžel žalobkyně následně začal obcházet zaměstnance žalované s úmyslem jejich zaměstnání u sebe. Žalovaná i s ohledem na toto chování nájemní smlouvu dne 25. 2. 2018 vypověděla, avšak nebyl sepsán žádný protokol, jelikož manžel žalobkyně o takový protokol neměl zájem. Sama žalobkyně zaslala žalované výpověď z nájmu nebytových prostor, a to ke dni 30. 6. 2018, přičemž žádala o uvedení prostorů do původního stavu a dne 22. 10. 2018 zaslala žalobkyně dopis, ve kterém uvedla vady způsobené žalovanou, které předmět nájmu údajně měl ke dni předání. Žalovaná uvedla, že žalobkyně neprokázala příčinnou souvislost mezi příčinou a následkem, tj. že by žalovaná vytýkané škody způsobila. Pronajaté prostory nebyly způsobilé k provozování podnikání, avšak žádný protokol o převzetí sepsán nebyl. Žalovaná v odpovědi na pozdější vyjádření žalobkyně uvedla, že z doložených fotografií prostor není patrné, kdy byly pořízeny, a proto popírá jejich pravost a důvěryhodnost. Taktéž žalovaná uvedla, že z vyjádření žalobkyně není patrná příčinná souvislost mezi vzniklou škodou a jednáním žalované. 3. Soud podle ust. § 122 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř. provedl dokazování všemi účastníky navrženými listinnými důkazy, přičemž potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla. Dále provedl dle § 126 o.s.ř. výslech všech žalobkyní navržených svědků a až na dva níže uvedené svědky i všech svědků navržených žalovanou. V souladu s § 127a o.s.ř. taktéž vyslechl žalobkyní navrženého znalce [příjmení] [příjmení]. Na základě důkazů provedených má soud dostatek podkladů pro své rozhodnutí, žalobkyně po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř., navrhla provedení výslechu svědků [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení] Tito svědci však byli navrženi žalovanou až po uplynutí lhůty k navržení důkazů, a tedy až po koncentraci řízení, přičemž tito svědci neměli být slyšeni ohledně věrohodnosti již slyšených svědků, proto soud tyto svědky s ohledem na koncentraci řízení nevyslechl. Žalovaná také vzala zpět svůj návrh na účastnický výslech jednatele žalované dle § 126a odst. 1 o.s.ř.. 4. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkaz v jejich vzájemné souvislosti. 5. Soud zjistil z provedeného dokazování následující skutkový stav: 6. Dne 1. 5. 2014 byla uzavřena mezi [právnická osoba], a. s. jako pronajímatelem a žalovanou nájemkyní nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo poskytnutí nebytových prostor vymezených v pozemku parc. [číslo] jejíchž součástí je stavba bez čp. na LV [číslo] dále pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] na [list vlastnictví] v areálu na adrese [adresa žalobkyně], v obci [obec], katastrální území Řepy, vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrálním pracovištěm Praha, obec Praha, které byly žalované poskytnuty za účelem provozování její podnikatelské činnosti s počátkem nájmu ke dni 1. 5. 2014 (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 1. 5. 2014). 7. Nebytové prostory vymezených na pozemku [adresa], v katastrálním území Řepy, obec Praha a budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Řepy, obec Praha, v 1. nadzemní podlaží, byly na základě smlouvy o nájmu ze dne 1. 4. 2015 dle zák.č. 116/1990 Sb., uzavřené na dobu neurčitou mezi žalobkyní a žalovanou včetně situačního plánku, pronajaty za účelem provozování podnikání žalované. V čl. II. odst. 5 této nájemní smlouvy bylo sjednáno, že o předání prostor bude sepsán předávací protokol. Zároveň bylo ujednáno, že žalovaná coby nájemce je povinna užívat předmět nájmu k dohodnutému účelu, předcházet jeho poškození a nadměrnému opotřebení či znehodnocení, a provádět na jeho náklad běžnou údržbu, konkrétně bylo sjednáno vymalování místnosti a drobné opravy do 5 000 Kč. Strany se dohodly, že nejpozději ke dni skončení nájmu musí nájemce prostor vyklidit a vrátit pronajímateli tento prostor ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, kdy nájem mohl mimo jiné skončit písemnou výpovědí s výpovědní dobou tří měsíců (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 1. 4. 2015). 8. Soud dále zjistil, že ke dni 28. 7. 2016 na základě dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví byly výše specifikované nebytové prostory rozděleny a následně na základě prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle obč. zákona ze dne [datum] vymezeny jednotky tak, že vznikly dvě jednotky, a to č. N/1 a č. N/2, přičemž žalobkyně žalované dala k užívání jednotku č. N/2 v 1. nadzemním podlaží o celkové výměře 992 m², když žalobkyně je podle prohlášení zároveň správcem domu a pozemku (prokázáno z prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle obč. zákona ze dne 16. 5. 2016). 9. Na základě smlouvy o nájmu ze dne 24. 6. 2013 včetně situačního plánku bylo zjištěno, že [právnická osoba] a. s. a paní [jméno] [příjmení] jako pronajímatelé a společnost [právnická osoba] jako nájemkyně uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly specifikované nebytové prostory, které byly součástí areálu, který byl v plánku zakreslen tak, že byl rozdělen na tři čá