10 C 142/2019-265 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 14.6.2019 domáhá po žalované zaplacení částky 2 057 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši id. ¾ na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], k.ú. [část obce], [ulice a číslo], [obec a číslo]. Žalovaná byla na základě nájemní smlouvy ze dne 29.3.2017 nájemcem prostoru určeného k podnikání o výměře 60,5 m2 označeného jako„ provozovna B“ nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží. Dopisem ze dne 20.2.2019 doručeným žalované dne 23.2.2019 žalobkyně vypověděla nájem z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku a nájem tak skončil ke dni 31.5.2019. Dle čl. IX odst. 8 nájemní smlouvy pokud nájem skončí z důvodů na straně nájemce dříve než za 60 měsíců ode dne počátku nájmu, je žalovaná povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši odpovídající násobku sjednaného nájemného a počtu měsíců zbývajících do uplynutí 60 měsíců trvání nájmu. Nájem trval od 29.3.2017 do 31.5.2019, tj. 26 měsíců, žalobkyně proto nárokuje smluvní pokutu za 34 měsíců x sjednané nájemné ve výši 60 500 Kč, celkem tedy částku 2 057 000 Kč. Žalobkyně žalovanou k zaplacení této částky vyzvala, avšak bezúspěšně. 2. Žalobkyně se proto po žalované domáhá zaplacení částky 2 057 000 Kč s příslušenstvím jdoucím ode dne následujícího po doručení předžalobní upomínky. 3. Žalovaná v následném vyjádření nárok žalobkyně zcela neuznala. Nesporovala, že k ukončení nájmu došlo na základě výpovědi žalobkyně ke dni 31.5.2019. Uvedla však, že aktivně vyhledávala osobu, která by prostory převzala za stejných podmínek do nájmu. Zájemcem byla [právnická osoba] [anonymizováno], paní [jméno] [příjmení] provozující [příjmení] [jméno] [příjmení], a pan [příjmení] [jméno] [příjmení] provozující několik let dvě restaurace s názvem [příjmení] [příjmení] a zároveň je vlastníkem farmy v [anonymizováno] [obec], a rozšiřuje svůj předmět podnikání ve smyslu provozování cukrárny a zmrzlinárny s farmářským zaměřením (bio suroviny), kdy za tímto účelem založil novou společnost [právnická osoba] Žalovaná proto požádala dopisem ze dne 21.5.2019 žalobkyni o osobní setkání, které se uskutečnilo 27.5.2019 a o jeho průběhu byl sepsán exekutorský zápis [anonymizováno] [jméno] [příjmení], exekutorským koncipientem. Výsledkem jednání bylo, že [anonymizováno] [příjmení] může prostory převzít a že případné další jednání a uzavření nájemní smlouvy je možné. Je tedy patrno, že žalovaná činila podle jejího nejlepšího vědomí veškeré možné kroky, aby k převzetí nájmu prostor třetí osobou došlo, nedošlo k němu však z důvodu nekalého a obstrukčního jednání ze strany žalobkyně. Společnost [anonymizováno] žalobkyně odmítla s tím, že nemá nic společného s cukrárnou/zmrzlinárnou, přitom předmětem činnosti této společnosti je dle obchodního rejstříku hostinská činnost, pekařství, cukrářství. Na jednání dne 27.5.2019 žalobkyně aktivně odrazovala paní [příjmení], když uváděla, že do prostor by v budoucnu mohl být zrušen vstup a vcházelo by se do něj z vedlejší provozovny. Současně žalobkyně připustila, že probíhají jednání s dalšími zájemci, je tedy patrno, že svým chováním znemožnila žalované realizovat smysl a účel předpokládaný v čl. IX odst. 8 smlouvy. Je proto nespravedlivé a v rozporu s dobrými mravy požadovat po žalované smluvní pokutu. Smluvní pokuta je též nepřiměřená, neboť žalobkyně ihned od června 2019 získal nového nájemce a škoda na nájemném mu tak nevznikla. 4. Z uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby. 5. Podáním ze dne 8.8.2019 uplatnila žalovaná po žalobkyně vzájemný návrh na zaplacení částky 40 140 Kč, který však na jednání soudu konaném dne 29.9.2021 vzala zpět. Soud proto řízení o vzájemném návrhu žalované usnesením ze dne 30.9.2021, č.j. 10 C 142/2019-233 zastavil. 6. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.), účastnickým výslechem místopředsedy představenstva žalobkyně [jméno] [příjmení] (ust. § 131 o.s.ř.) a výslechem svědků [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (ust. § 126 o.s.ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí. 7. V řízení byl prokázán tento skutkový stav: 8. Na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29.3.2017 měla žalovaná v nájmu prostor o výměře 60,5 m2 označený jako„ provozovna B“ nacházející se v prvním nadzemním podlaží domu čl. 1659, který je součástí pozemku parc. [číslo] [ulice a číslo] a [ulice a číslo], [obec a číslo], který je ve vlastnictví žalobkyně; nájemné bylo sjednáno na částku 60 500 Kč bez DPH měsíčně; účelem nájmu byla výroba a prodej zmrzliny a cukrářských výrobků, marmelády a obdobného sortimentu; pokud nájem skončí z důvodů na straně nájemce dříve než za 60 měsíců ode dne počátku nájmu, je žalovaná povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši odpovídající násobku sjednaného nájemného a počtu měsíců zbývajících do uplynutí 60 měsíců trvání nájmu; to neplatí v případě, že nájemce zajistí převzetí nájmu za stejných podmínek třetí osobou, která však podléhá předchozímu schválení pronajímatelem (prokázáno smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29.3.2017, seznamem nemovitostí na LV). 9. Dopisem ze dne 20.2.2019 odstoupila žalobkyně od nájemní smlouvy dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, neboť žalovaná užívá prostor v rozporu se sjednaným účelem nájmu a tím hrubým způsobem porušuje své povinnosti nájemce, výpovědí doba činí tři měsíce (prokázáno výpovědí z nájmu prostoru určeného k podnikání ze dne 20.2.2019, doručenkou). 10. Před podáním výpovědi byla žalovaná upozorněna, aby prostor užívala k účelu dle nájemní smlouvy (prokázáno e-mailem ze dne 28.11.2018). 11. E-mailem ze dne 6.5.2019 sdělila žalovaná žalobkyni, že má za sebe nového nájemce [anonymizována dvě slova], [webová adresa], a požádala o schůzku; [příjmení] [příjmení] uvedl, že potkat se mohou, ale jsou před podpisem s jiným nájemcem; dne 7.5.2019 pan [příjmení] uvedl, že zájemce nemá nic společného s cukrárnou/zmrzlinárnou, není tedy důvod schůzky (prokázáno e-mailovou komunikací z května 2019). 12. Předmětem činnosti [právnická osoba] [anonymizováno] je hostinská činnost, pekařství, cukrářství (prokázáno výpisem z obchodního rejstříku). 13. Dle svých internetových stránek [právnická osoba] vyrábí středomořský hummus (prokázáno kopií internetové stránky [právnická osoba]). 14. Dopisem a e-mailem ze dne 21.5.2019 požádala žalovaná prostřednictvím právního zástupce o schůzku za účelem představení nového nájemce, není uvedeno, kterého (prokázáno dopisem a e-mailem ze dne 21.5.2019). 15. E-mailem ze dne představila žalovaná dva zájemce o předmětný prostor, a to [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (prokázáno e-mailem ze dne 23.5.2019). 16. Dne 27.5.2019 se uskutečnila schůzka strany žalobkyně, strany žalované a dále [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] jako zástupce [jméno] [příjmení] a pana [příjmení] [jméno] [příjmení]. Po upozornění pronajímatele ohledně doposud neskončeného řízení o odstranění stavby – dveří z [ulice], které slouží jako vstup do provozovny, kdy v případě pravomocného rozhodnutí správního soudu v neprospěch pronajímatele by bylo nutné zřídit vchod z vedlejší provozovny, [anonymizováno]. [příjmení] po telefonické poradě s klientkou místo opustil. [anonymizováno] [příjmení] se představil jako farmář vlastnící biofarmu s masnou výrobou, který chce otevřít nový podnik s cukrářskou výrobou, chce klást důraz na farmářský původ svých výrobků, ve kterých by převládala mléka a vajíčka z jeho farmy. Za tímto účelem založil společnost [právnická osoba] Zůstala by zachována výroba zmrzliny především na vybavení zanechaném nájemcem. [anonymizováno] [příjmení] s podmínkami souhlasil, proto se zbylí účastníci schůzky dohodli, že případné další jednání a uzavření nájemní smlouvy je možné (prokázáno exekutorským zápisem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 27.5.2019). 17. Dne 29.5.2019 sdělila zástupkyně žalované straně žalobkyně, že žádá o zaslání návrhu nájemní smlouvy se společností [právnická osoba], s tím, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nebude přebírat vybavení a zařízení umístěné v prostoru; strana žalobkyně reagovala, že na jednání (dne 27.5.2019) bylo sděleno, že žalovaná přenechá panu [příjmení] v prostorách veškeré vybavení a pan [příjmení] bude ihned ke dni zahájení nájmu v předmětných prostorách provozovat uvedenou podnikatelskou činnost; situace je opět jiná a je zřejmé, že činnost vykonávat nebude schopen ihned; společnost [právnická osoba] ani nemá příslušné živnostenské oprávnění k provozování uvedené činnosti, ze strany žalované tedy k zajištění adekvátního nájemce nedošlo, dále z pondělního jednání vyplynulo, že paní [příjmení] nebyla