20 C 147/2020-237 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se domáhal po žalovaném původně zaplacení částky ve výši 697 328 Kč s tvrzením, že dne 5. 6. 2007 uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla část pozemní komunikace, plocha parkoviště o rozloze 3 402 m2 na pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] k. ú. [obec], za účelem provozování parkoviště pro osobní vozidla. Žalobce smlouvu vypověděl dne 8. 11. 2017, výpověď byla žalovanému doručena dne 5. 12. 2017, výpovědní doba tedy uplynula 1. 4. 2018. Žalovaný parkoviště ke dni podání žaloby dosud užívá. Žalovaný navrhl přezkum výpovědi u soudu, přičemž bylo rozhodnuto tak, že výpověď žalobce dána žalovanému je platná (rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 70 Co 137/2019-108). Žalobce má proto právo na smluvní pokutu 0,5 % denně z částky ročního nájemného (z částky 212 600 Kč), a to až do vyklizení pozemku. Ke dni odeslání poslední výzvy ze dne 17. 1. 2020 byl žalovaný v prodlení s vyklizením po dobu 656 dní. Smluvní pokuta ve výši 697 328 Kč byla vyčíslena za období od 2. 4. 2018 do 17. 1. 2020. Pokud žalovaný namítal, že provedl investice, žalovaný nepředložil žádný souhlas s investicemi ze strany žalobce, žádný seznam údajných investic, zůstatkové ceny apod. Dodnes nebyly žádné konkrétní částky sděleny, žalobce proto nemohl posoudit jakoukoli možnost odkupu investic či zařízení žalovaného. Žalovaným požadovaná částka je jen odhad. Žalovaný zde započítává pohledávku nejistou a neurčitou, kdy převážnou část staveb žalovaného lze odstranit z pozemku, aniž by došlo k jeho znehodnocení, přiznání nároku na zhodnocení by zde bylo v rozporu s dobrými mravy. Náhrada za zařízení, za které požaduje zhodnocení, byla již navíc zahrnuta v nájemném, neboť žalovaný se zavázal v nabídce, kterou se přihlásil do veřejné soutěže žalobce, k jejich umístění. Pokud žalovaný namítá neplatnost smlouvy, v řízení vedeném u Okresního soudu pro Prahu 4 zjištěno, že se parkoviště skutečně nenachází na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec] (uvedeno v nájemní smlouvě), ale správně na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec]. Toto bylo chybně uvedeno i v nájemní smlouvě v rámci veřejné obchodní soutěže. Žalovaný toto nikdy nerozporoval, takovéto administrativní pochybení v nájemní smlouvě nemůže způsobit neplatnost smlouvy jako celku. 2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta, učinil nesporným uzavření smlouvy a předmět smlouvy, namítal však, že výše smluvní pokuty je nepřiměřená, neboť dosahuje téměř dvojnásobku ročního sjednaného nájemného, toto ujednání je tedy v rozporu s dobrými mravy. Smlouva byla navíc uzavřena adhezním způsobem, žalovaný tedy nemohl výši nijak ovlivnit, proto žádá snížení smluvní pokuty. Nejvyšší soud sice dovolání proti rozhodnutí o neplatnosti výpovědi dané žalovanému zamítl, ale vyjádřil názor, že je třeba postupovat podle občanského zákoníku, a to dle ustanovení o smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Žalovaný tedy může požadovat kompenzaci za zhodnocení pozemku. Žalovaný dále uvádí, že u Obvodního soudu pro Prahu 4 probíhá řízení o vyklizení parkoviště„ [ulice] [ulice]“ (sp. zn. 40 C 319/2020), v němž bylo zjištěno, že jeden z pozemků, který má být vyklizen, není ve vlastnictví žalobce. V souvislosti s tím žalovaný dále zjistil, že předmětem nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 5. 6. 2007 nebyla část pozemní komunikace při komunikaci [ulice] nacházející se na pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] k. ú. [obec], jak se žalovaný domníval, ale že předmětem nájmu bylo pouze část pozemní komunikace při komunikaci [ulice] nacházející se na pozemku parc. [číslo] [číslo] k. ú. [obec]. Žalovaný měl za to, že pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], se v průběhu trvání nájemního vztahu pouze přečísloval na pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], tak tomu ale není. Pozemek parc. [číslo] k. ú. [obec], byl rozparcelován na jiné pozemky již v roce 2005, tedy ještě před uzavřením předmětné nájemní smlouvy. v roce 2005 z rozsáhlejšího pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], vzniklo několik menších pozemků, mezi nimi také pozemek parc. [číslo] (nový, menší, způsob využití zeleň) a [číslo] k. ú. [obec], na kterém se nacházela podstatná část parkoviště [ulice] [ulice]. Žalobce v době uzavření smlouvy nebyl vlastníkem pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec]. Dle nájemní smlouvy měl žalobce dále pronajmout žalovanému část pozemní komunikace, která se měla nacházet na pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], tento sice byl ve vlastnictví žalobce, ale žádná pozemní komunikace se zde v roce 2007 nenacházela (ani dnes), tento pozemek ani nenavazuje na parc. [číslo] není tak možné, aby se na těchto dvou pozemcích nacházela obdélníková parkovací plocha. Pozemek parc. [číslo] tak nemohl být pronajat za účelem provozování parkoviště. Žalovaný proto namítá neplatnost nájemní smlouvy pro její rozporuplnost a neurčitost. Žalovaný dále požadoval, aby mu žalobce zaplatil částku 916 750 Kč z titulu zhodnocení pozemku. Žalovaný provedl na předmětu nájmu investice (oplocení parkoviště za 100 000 Kč, mobilní buňka pro hlídače za 50 000 Kč, elektropřípojka vedená vzduchem za 80 000 Kč, elektrická vrata, kamerový a přístupový systém za 686 750 Kč, celkem tedy 916 750 Kč), žalobce má také v úmyslu zde provozovat parkoviště. Žalovaný rovněž vlastní vzduchem vedoucí elektrickou přípojku, pro žalobce by bylo lepší ji odkoupit (již ji dnes nelze zřídit), musel by tedy přistoupit k vybudování přípojky do země. Žalovaný rovněž na účet žalobce zaplatil jistotu ve výši 40 438 Kč, o tuto částku by se měla žalovaná částka ponížit a dále rovněž o úrok ve výši 18 680 Kč z této jistoty. Co do částky 731 772,71 Kč se přitom jedná ze strany žalovaného o zápočet za zhodnocení proti žalované částce (součet smluvní pokuty ve výši 656 890 Kč po částečném zpětvzetí a úroku z prodlení z této smluvní pokuty od 1. 2. 2020 do 23. 3. 2021 ve výši 74 882,71 Kč), nad rámec kompenzační námitky požaduje žalovaný vzájemnou žalobou zaplacení částky 184 977,29 Kč (zhodnocení nad rámec kompenzační námitky, tedy rozdíl částky 916 750 Kč a 731 772,71 Kč) a částky 18 680 Kč, tedy kapitalizovaný úrok z jistoty ve výši 4,27 % ročně (výše úroků poskytované v době uzavření smlouvy bankami nefinančním subjektům) z částky 40 438 Kč za období od 5. 6. 2007 do 1. 4. 2018. 3. Žalobce při jednání konaném dne 8. 3. 2021 vzal žalobu částečně zpět co do částky 40 483 Kč s úrokem z prodlení z této částky od 1. 2. 2020 do zaplacení (neboť nesporoval nárok žalovaného na vrácení jistoty) a dále na jednání konaném dne 19. 5. 2022 co do úroků z jistoty, za období od 5. 6. 2007 do 8. 3. 2021 z částky 40 438 Kč, celkem ve výši 1 198,48 Kč, na základě tohoto nadále požaduje zaplacení pouze částky ve výši 655 691,52 Kč (po odečtení jistoty a úroku). 4. Podle § 96 o. s. ř. může žalobce (navrhovatel) vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela (odst. 1). Je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví (odst. 2). Jestliže ostatní účastníci se zpětvzetím návrhu z vážných důvodů nesouhlasí, soud rozhodne, že zpětvzetí návrhu není účinné. Nebylo-li dosud o věci rozhodnuto, pokračuje soud po právní moci usnesení v řízení (odst. 3). Ustanovení odstavce 3 neplatí, dojde-li ke zpětvzetí návrhu dříve, než začalo jednání (odst. 4). 5. Žalovaný nesouhlasil s částečným zpětvzetím co do částky 1 198,48 Kč, neboť úroky z jistoty byly uplatněny jako vzájemný návrh samostatně, byla vznesena kompenzační námitka o započtení ohledně zbylé části pokuty, kdy byla vzata zpět částka odpovídající zaplacené kauci, v tomto rozsahu tedy pohledávka zanikla. Soud má za to, že v uvedených skutečnostech nelze spatřovat důležitý důvod ve smyslu ust. § 96 odst. 3 o. s. ř., proto podle § 96 odst. 1 a 2 o. s. ř. co do částky 41 636,48 Kč (součet 40 438 Kč a 1 198,48 Kč) řízení částečně zastavil (výrok I.). 6. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.). Soud přitom zamítl návrhy žalovaného na doplnění dokazování o výslech jednatele žalovaného a znalecký posudek oceňujícího zhodnocení pozemku parkoviště, příkazní smlouva [číslo] včetně příloh, příkazní smlouva č.l 158 včetně příloh, dodatek [číslo] k příkazní smlouvě [číslo] [číslo] č.l. 183, příkazní smlouva [číslo] včetně příloh a dodatku na č.l. 188, to vše z důvodu nadbytečnosti, neboť nebylo prokázáno, že se jedná o zhodnocení, které nelze oddělit od předmětu nájmu (znalecký posudek) a dále z příkazních smluv včetně dodatků nevyplývá nic podstatného pro posouzení věci samé (navrženo k vyvrácení tvrzení, že žalobci vzniká v souvislosti s nevyklizením pozemků značná škoda). <b>7. Na základě provedených důkazů dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:</b> 8. Žalobce a žalovaný uzavřeli smlouvu, dle níž je žalobce vlastníkem pozemků parc. č. pozemky parc. [číslo] obec Praha, k. ú. [obec], kdy část pozemní komunikace při komunikaci [ulice] o výměře 3402 m2 nacházející se na uvedených pozemcích se prona