11 C 221/2022-183 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení shora uvedené částky s tím, že účastníci si v únoru 2021 dohodli spolupráci ohledně vyhledávání bytových jednotek, a to tak že by žalobce vhodnou jednotku vyhledal a obstaral pro žalovaného, který měl investovat své finanční prostředky tak, že jednotku koupí svým jménem a z vlastních prostředků a společně poté provedou její rekonstrukci a následně ji zpeněží. Účastníci se dále dohodli, že se budou podílet na plnění účelu uvedené smlouvy výnosem z každé realizované investice ve výši 50 % z výnosu investice (výnos = rozdíl mezi cenou prodeje a cenou koupě nemovitosti). Smlouva byla nicméně podepsána teprve v dubnu 2021. Žalobce takto žalovanému vyhledal jednotku [číslo] k. ú. [část obce], (dále jen„ bytová jednotka“) tuto žalovaný koupil za 5 000 000 Kč (prodávající [jméno] [příjmení]), následně ji společně rekonstruovali, avšak žalovaný tuto jednotku poté odmítl prodat. V souvislosti s předmětnou jednotkou žalobce dále vynaložil celkem částku 254 304 Kč, z toho 121 000 Kč jako odstupné jiné realitní kanceláři za doporučení uzavřít smlouvu o zprostředkování mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] (smlouva o zprostředkování byla uzavřena mezi panem [příjmení] a žalobcem dne 15. 3. 2023, mezi žalovaným a panem [příjmení] byla poté uzavřena dne 29. 3. 2021 smlouva o smlouvě budoucí kupní a poté kupní smlouva dne 23. 7. 2021). Dále žalobce vynaložil částku 15 000 Kč za právní služby vynaložené na vypracování kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, za zprostředkování a úschovu, částku 5 520 Kč za stavební práce a úpravy bytové jednotky, 4 567 Kč za varnou desku do kuchyně, 8 500 Kč za výměnu hlavic u topení, a dále částku 99 717 Kč, které se domáhá jako náhrady škody ve výši mzdy, již žalobce vyplatil na základě pracovní smlouvy žalovanému v souvislosti s opravami bytové jednotky (mzda ve výši 32 000 Kč – žalovaný pracoval v květnu až srpnu 2021). Jednotku je nyní dle inzerce reálné prodat za částku 7 300 000 Kč, výnos by tak činil nejméně 2 300 000 Kč (při odečtení zaplacení kupní ceny 5 000 000 Kč). Z této částky činí polovina výnosu 1 150 000 Kč, proto zaplacení této částky se domáhá. Dále vedle této částky požaduje zaplacení žalobcem vynaložených nákladů v celkové výši 254 304 Kč, tedy celkem 1404 304 Kč. Mezi žalobcem a žalovaným byl přitom nadstandardní vztah, nejednalo se o klienta„ z ulice“, jednatel žalobce mj. zajistil pro žalovaného příchod z RSFR do ČR, kde mu umožnil bydlet ve svém bytě společně s jeho matkou, a svolil, aby si zde zřídil trvalý pobyt. 2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta. Je pravda, že žalobce zprostředkoval žalovanému koupi předmětné bytové jednotky, její koupě však nijak nesouvisela a nesouvisí se smlouvou o spolupráci, která byla uzavřena teprve dne 19. 4. 2021, tedy až po uzavření smlouvy o rezervaci nemovité věci a po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní včetně dodatku č. 1. Tvrzení, že se účastníci dohodli již v únoru 2021 na společném investování, je nepravdivé. Již dne 25. 3. 2021 byla mezi žalobcem (jako zprostředkovatelem) a žalovaným (jako zájemcem) uzavřena smlouva o rezervaci nemovitosti, žalobce jako realitní kancelář zprostředkoval žalovanému uzavření koupě předmětné bytové jednotky, přičemž v čl. III smlouvy se žalovaný zavázal rovněž zaplatit žalobci rezervační poplatek 250 000 Kč, což 25. 3. 2021 také učinil. Dne 29. 3. 2021 žalovaný v souladu s rezervační smlouvou uzavřel s prodávajícím [jméno] [příjmení] smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve smlouvě (čl. V) bylo přitom potvrzeno složení rezervačního poplatku 250 000 Kč žalovaným na účet žalobce. Dne 20. 4. 2021 žalovaný a pan [příjmení] uzavřeli dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, přičemž tímto dodatkem pan [příjmení] mj. umožnil žalovanému již začít jednotku rekonstruovat. Dne 23. 7. 2021 pak uzavřeli kupní smlouvu, v jejímž čl. III odst. 1 je uvedeno, že žalobce si ponechal částku 250 000 Kč složenou žalovaným jako odměnu. Uzavřením kupní smlouvy byl završen proces nákupu předmětné jednotky žalovaným, který započal téměř o měsíc dříve, než byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena smlouva o spolupráci. Smlouva ze dne 19. 4. 2021 se měla vztahovat na jednotky do budoucna, nikoli ke koupi, která již byla v minulosti zprostředkována, o čemž by jinak jistě byla v této smlouvě zmínka. Není ani zřejmé, proč by měl žalovaný hradit částku 121 000 Kč za zprostředkování a 15 000 Kč za právní služby, když už zaplatil žalobci provizi 250 000 Kč. Žalovaný rekonstrukci provedl sám a na své náklady, je pravda, že pro něj žalobce objednal varnou desku a zajistil výměnu hlavic u topení, přičemž doklady k těmto transakcím zřejmě jednatel zahrnul do výdajů žalobce, za tyto však žalovaný žalobci již zaplatil. Pracovní smlouva byla uzavřena 6. 4. 2021, ale na pozici manažera pro pracovní klientelu (částka 99 717 Kč je vyplacená mzda), žalobce tak nemá žádný důvod tuto částku požadovat zpět. Ohledně částky 1 150 000 Kč je žaloba zmatečná, neboť není zřejmé, zda tuto částku žalobce požaduje jako smluvní pokutu nebo náhradu škody či z jakého titulu. Není ani pravdou, že by žalobce poskytoval žalovanému bezplatně bydlení, neboť za možnost použít adresu k zajištění pobytu žalovaného žalobci zaplatil částku 2 700 Kč. 3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.) a dále provedl důkaz účastnickou výpovědí žalobce (§ 131 o. s. ř.) a svědeckou výpovědí svědků pana [jméno] [příjmení] a pana [příjmení] [jméno] (§ 126 o. s. ř.). 4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Dne 15. 3. 2021 si [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobce jako zprostředkovatel dohodli, že prodávající má zájem převést bytovou jednotku [číslo] k. ú. [část obce], na třetí osobu a za tímto účelem se rozhodl využít služeb zprostředkovatele, který má tento úplatný převod zprostředkovat (čl. I odst. 2) tak, že obstará prodávajícímu za odměnu příležitost pro uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o budoucí kupní smlouvě se třetí osobou (čl. II odst. 1), a to za kupní cenu 4 750 000 Kč (čl. II odst. 2). Pokud zprostředkovatel zprostředkuje vlastníkovi možnost uzavřít smlouvu za kupní cenu vyšší, než je kupní cena dle této smlouvy, má zprostředkovatel nárok na odměnu ve výši odpovídající 100 % částky přesahující vlastníkem požadovanou kupní cenu uvedenou v odst. 2.3 této smlouvy (čl. II odst. 3 výhradní smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitých věcí ze dne 15. 3. 2021, čl. 14 a násl.). 6. Žalobce jako zprostředkovatel a žalovaný jako zájemce si dne 25. 3. 2021 dohodli, že zprostředkovatel nabízí jednotku [číslo] k. ú. [část obce], [územní celek], a že zájemce má zájem uzavřít s vlastníkem nemovitosti smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě které by měl výhradní právo stát se vlastníkem uvedené nemovitosti, celková sjednaná kupní cena je stanovena vlastníkem nemovitosti ve výši 5 000 000 Kč (čl. II). Smluvní strany se dohodli, že po dobu účinnosti této smlouvy není zprostředkovatel oprávněn zprostředkovat její koupi jinému zájemci, tedy není oprávněn po tuto dobu nabízet nemovitost jiným osobám. Za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti složí zájemce o koupi na účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 250 000 Kč do 3 pracovních dnů po podpisu této smlouvy. Rezervační poplatek je součástí kupní ceny (čl. III smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne 25. 3. 2021, čl. 16 a násl.). 7. Dne 25. 3. 2021 žalovaný zaplatil žalobci rezervační částku 250 000 Kč (prokázáno oznámením o provedení příkazu k úhradě ze dne 25. 3. 2021, čl. 75, a účastnickou výpovědí jednatele žalobce), z této částky byla polovina zaplacena osobě, která byt doporučila, druhá polovina byla zaplacená advokátům, kteří proces zajistili po právní stránce. Z této částky byla tedy uhrazena odměna za doporučení bytu, právní servis, reklama, focení, plánky, žalobci zůstalo asi 20 nebo 30 tisíc Kč (prokázáno účastnickou výpovědí jednatele žalobce). 8. Dne 29. 3. 2021 si žalovaný jako budoucí kupující a [jméno] [příjmení] jako budoucí prodávající dohodli rezervaci předmětné bytové jednotky, přičemž budoucí prodávající se zavázal prodat tyto nemovitosti budoucímu kupujícímu a budoucí kupující se zavázal nabýt tuto nemovitost do svého výlučného vlastnictví za podmínek stanovených touto smlouvou (čl. I). Budoucí prodávající a budoucí kupující se dohodli, že budoucí kupní cena činí 5 000 000 Kč (čl. III odst. 2). Budoucí kupující složil před podpisem této smlouvy rezervační zálohu k rukám zprostředkovatele – žalobce – ve výši 250 000 Kč (čl. V odst. 1). Budoucí kupující a budoucí prodávající se dohodli, že rezervační záloha v odst. 1 tohoto článku bude po uzavření smlouvy ve výši provize pro zprostředkovatele (čl. V odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 29. 3. 2021, čl. 18 a násl.). Dodatke