15 C 130/2022-104 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení výše nájemného k bytu [číslo] (ev. [číslo] dle prohlášení vlastníka [číslo]), o celkové podlahové ploše 34,59 m2, nacházejícímu se v 2. nadzemním podlaží budovy [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Smíchov (dále jen„ byt“). Byt žalovaná užívá na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne 19. 6. 2007 na dobu určitou. Protože k poslednímu zvýšení nájemného došlo ke dni 1. 8. 2017, bylo na základě usnesení Rady městské části [obec a číslo] č. RMČ/29/846 2019 ze dne 22. 7. 2019 rozhodnuto o zvýšení nájemného v bytech žalobkyně. Žalované byl dne 25. 11. 2021 zaslán písemný návrh na zvýšení nájemného na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, tj. celkem 4 939 Kč měsíčně bez záloh na úhradu služeb, a to bez záloh na úhradu služeb, spojených s užíváním předmětu nájmu, které zůstaly v nezměněné výši. Takto zvýšená částka nájemného představuje pouze 18,33 % původního nájemného (4 174 Kč měsíčně). Zvýšené nájemné mělo být hrazeno od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Žalovaná dne 24. 1. 2022 písemně vyjádřila svůj nesouhlas se zvýšením nájemného. Výše nového nájemného je výrazně nižší než výše srovnatelného nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé. 2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že s žalobou nesouhlasí a navrhla, aby ji soud jako nedůvodnou zamítl. Žalobkyně ve výzvě podle § 2249 odst. 1 o. z. nedoložila navrženou výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen„ prováděcí předpis“), a tedy nedoložila splnění podmínek podle ust. § 2249 odst. 1 o.z., proto se k jejímu návrhu nepřihlíží. Žalovaná zvýšení nájemného odmítá pouze dočasně, a to z důvodu závad – špatného technického stavu domu i bytu, zvýšené vlhkosti a celoročního výskytu plísní, na což opakovaně upozorňuje, avšak obecní úřad ani správcovská firma řádně nereagují. 3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení, případně vyžádané soudem (ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.). Žalobkyně ani žalovaná po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř. neuvedli žádné další skutečnosti a nenavrhovali další důkazy. 4. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti. 5. Na základě listinných důkazů založených ve spise soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 6. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 19. 6. 2007 uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 19. 6. 2007 na č. l. 3-5 spisu). 7. Dne 29. 3. 2017 Rada Městské části Praha 5 schválila navržení zvýšení nájemného u všech bytů MČ Praha 5, které neumožňují pravidelné zvýšení nájemného o inflaci a u nichž je aktuální výše nájemného sjednána na částce nižší než 120,68 Kč/m2/měs u bytů se standardní kvalitou a 103,44 Kč/m2/měs u bytů se sníženou kvalitou (zjištěno z usnesení Rady MČ Praha 5 č. 14/393/2017 na č. l. 6 spisu). 8. Dne 22. 7. 2019 Rada Městské části Praha 5 schválila navržení zvýšení nájemného o 20 % současné výše nájmu nebo do zákonem stanovené maximální výše (navýšení nesmí v součtu 3 let přesáhnout 20 %), maximálně však do výše 142,80 Kč/m2/měsíc u bytů standardní kvality a 122,40 Kč/m2/měsíc u bytů se sníženou kvalitou, dle § 2249 o.z., u všech bytů svěřených MČ Praha 5, které neumožňují pravidelné zvýšení nájemného o inflaci (zjištěno z usnesení RMČ č. 29/846/ 2019 na č. l. 7 spisu). 9. Dopisem ze dne 23. 9. 2019 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného v bytě na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, nájemné bez záloh na služby by činilo 4 939 Kč měsíčně, neboť jsou splněny podmínky pro učinění návrhu na zvýšení nájemného. Od posledního zvýšení nájemného uplynulo více jak 12 měsíců, navrhované zvýšení nájemného spolu s případným zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nepřekračuje 20 % původně sjednaného nájemného a navržené zvýšení nájemného nepřekračuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (zjištěno z návrhu na zvýšení nájmu bytu na č. l. 37 spisu). 10. Dne 22. 11. 2019 byl žalobkyni doručen dopis žalované, kde uvedla, že od [právnická osoba] obdržela oznámení o zvýšení nájemného, proti kterému se odvolává a žádá o provedení místního šetření a řešení špatného technického stavu domu (zjištěno z dopisu žalované ze dne 20. 11. 2019 na č. l. 40 spisu.). 11. Dopisem ze dne 26. 2. 2020 žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k vyjádření se k návrhu na zvýšení nájemného, který žalovaná obdržela v květnu 2019. Byla upozorněna, že pokud ve lhůtě do 15. 3. 2020 nedoručí žalobkyni přiložený formulář souhlasu s jednostranným zvýšením nájemného žalobkyni, žalobkyně může podat ve lhůtě dalších tří měsíců návrh, aby výši nájemného určil soud (zjištěno z opakovaného návrhu na zvýšení nájemného na č. l. 41 spisu). 12. Ke dni 22. 5. 2020 (změna od 1. 1. 2020) činilo nájemné za byt 4 939 Kč měsíčně, tj . 34,590 m2 x 142,80 Kč/m2 (zjištěno z evidenčního listu na č. l. 50 spisu). 13. Dopisem ze dne 20. 5. 2021 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného v bytě na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, nájemné bez záloh na služby by činilo 4 939 Kč měsíčně, neboť jsou splněny podmínky pro učinění návrhu na zvýšení nájemného. Od posledního zvýšení nájemného uplynulo více jak 12 měsíců, navrhované zvýšení nájemného spolu s případným zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nepřekračuje 20 % původně sjednaného nájemného a představuje pouze 1,4 původního nájemného, navržené zvýšení nájemného nepřekračuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (zjištěno z návrhu na zvýšení nájmu bytu na č. l. 32-33 spisu). 14. Dne 21. 7. 2021 byl žalobkyni doručen dopis žalované, kde uvedla, že v květnu 2021 při vyúčtování za služby a nájem byla žalovaná vyzvána k úhradě nedoplatku. [anonymizováno] evidovala platby v nesouladu s předpisem nájmu. Žalovaná hradit odmítla. Dům je stále ve velmi špatném stavu, v bytě se nedá odstranit plíseň ani v létě. Žalovaná žádala o akutní řešení této situace a o dočasnou slevu z nájmu (zjištěno z dopisu žalované ze dne 19. 7. 2021 na č. l. 34 spisu.). 15. Dne 29. 9. 2021 zaslala žalobkyně žalované předžalobní výzvu. Uvedla, že návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 31. 5. 2021 vhozením do poštovní schránky, dne 21. 7. 2021 vyjádřila žalovaná s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlas. Žalobkyně upozornila žalovanou, že pokud nedoručí písemný souhlas se zvýšením nájemného ve lhůtě 7 dnů, popřípadě neuhradí požadovanou částku navýšeného nájemného za období srpen 2021, tj. 765 Kč na účet žalobkyně, žalobkyně se obrátí s návrhem na určení výše výživného na soud (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 29. 9. 2021 na č. l. 35-36 spisu). 16. Dopisem ze dne 25. 11. 2021 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného v bytě na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, nájemné bez záloh na služby by činilo 4 939 Kč měsíčně, neboť jsou splněny podmínky pro učinění návrhu na zvýšení nájemného. K poslednímu zvýšení nájemného došlo od 1. 8. 2017 na částku 4 174 Kč měsíčně bez záloh na služby, navrhované zvýšení nájemného spolu s případným zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nepřekračuje 20 % původně sjednaného nájemného a představuje pouze 18,33 % původního nájemného, navržené zvýšení nájemného nepřekračuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 4. 12. 2021 (zjištěno z návrhu na zvýšení nájmu bytu na č. l. 8 spisu a doručenky na č. l. 10 spisu). 17. Průměrná cena nájmu za 1 m2 vycházející ze zprůměrovaných údajů ze statistických výstupů realitních kanceláří činila pro území Prahy 5 v měsíci listopadu 2020 částku 293 Kč, v měsíci září 2021 částku 310 Kč, v měsíci říjnu 2021 částku 317 Kč a v měsíci listopadu 2021 částku 319 Kč (prokázáno výpisem z webové stránky [webová adresa], na č. l. 9 p.v. spisu). 18. Dne 24. 1. 2022 byl žalobkyni doručen nesouhlas žalované se zvýšením nájemného (zjištěno z návrhu na zvýšení nájemného – vyjádření nájemce ze dne 24. 1. 2022 na č. l. 10 p.v.). 19. Ostatní provedené listinné důkazy soud nehodnotil a nevyvozoval z nich žádné skutkové ani právní závěry, neboť to bylo pro posouzení věci nadbytečné. 20. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: 21. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 19. 6. 2007 uzavřena nájemní smlouva k bytu na dobu neurčitou, aniž by byla smluvně sjednána inflační doložka. Usnesením Rady Městské části Praha 5 bylo dne 29. 3. 2017 schváleno navržení zvýšení nájemného u všech bytů MČ Praha 5, které neumožňují pravidelné zvýšení nájemného o inflaci a u nichž je aktuální výše nájemného sjednána na částce nižší než 120,68 Kč/m2/měs u bytů se standardní kvalitou. Navržené zvýšení nájemného bylo žalovanou akceptováno a bylo tak účinné od 1. 8. 2017. Dne 22. 7. 2019 Rada Měst