26 C 24/2022-232 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se žalobou, podanou ke zdejšímu soudu dne [datum], domáhali po žalované zaplacení částky 233 064 Kč s příslušenstvím s tím, že mezi žalobci a žalovanou byla dne [datum] uzavřena rezervační smlouva (dále také jen„ Rezervační smlouva“), jejíž předmětem byla rezervace jednotky [číslo] – byt v budově, jejíž výstavbu realizovala žalovaná na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Součástí jednotky měl být také podíl na společných částech budovy a pozemků parc. [číslo] tamtéž. V Rezervační smlouvě byla dále ujednána vzájemná povinnost smluvních stran uzavřít na výzvu druhé strany ve stanovených lhůtách smlouvu o smlouvě budoucí (dále také jen„ Budoucí smlouva“) a následně smlouvu kupní (dále také jen„ Kupní smlouva“) za podmínek stanovených v Rezervační smlouvě. Podle Rezervační smlouvy byla rezervační doba sjednána v délce 90 dní od zaplacení rezervačního poplatku, který byl žalobci uhrazen dne [datum]. Rezervační doba měla uplynout dne [datum]. Žalovaná měla povinnost vyzvat žalobce k uzavření Budoucí smlouvy ve lhůtě do 60 dnů od začátku rezervační doby, tedy do [datum]. Posledních 30 dní rezervační smlouvy měli právo učinit výzvu také žalobci. Vyzvaná strana měla povinnost uzavřít Budoucí smlouvu do 15 pracovních dní od doručení výzvy. Znění Budoucí smlouvy mohlo být v podstatných částech měněno jen se souhlasem obou smluvních stran. Podstatnou částí znění Budoucí smlouvy byl čl. 4, podle kterého měla být podstatná část kupní ceny ve výši 7 350 000 Kč uhrazena žalobci prostřednictvím advokátní nebo jiné úschovy. Toto ustanovení považovali žalobci za klíčové a upozorňovali na něj ještě před uzavřením Rezervační smlouvy s tím, že ze strany žalované to bylo bráno v potaz. Následně došlo k přípravě smlouvy o advokátní úschově a její znění bylo oběma stranami odsouhlaseno. Po více než měsíci od poslední komunikace sdělila žalovaná žalobcům, že s ohledem na požadavky financující banky žalované nebude možná úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy. Následně žalobci dne [datum] obdrželi od žalovaného výzvu k uzavření Budoucí smlouvy, jejíž znění neodpovídalo v podstatných částech znění dohodnutému v Rezervační smlouvě, a to především ve způsobu vypořádání kupní ceny bez využití advokátní či jiné úschovy a dále i v novém závazku souvisejícího s dotací„ Nová zelená úsporám“ omezujícího žalobce v možnostech měnit budovu a způsob užívání budovy po dobu 10 let od kolaudace, na což nebyli žalobci ze strany žalované předem upozorněni, ačkoliv tato skutečnost musela být žalované známa. Změnu způsobu úhrady kupní ceny odůvodnila žalovaná tím, že její financující banka požadovala zaplacení celé kupní ceny rovnou na projektový účet žalované, a nikoliv přes úschovu. Z těchto důvodů žalobci odmítli uzavřít Budoucí smlouvu v upraveném znění navrženém žalovanou, jelikož se v podstatných částech lišila od znění vyjednaném stranami při uzavření Rezervační smlouvy. Žalobci považovali způsob vypořádání kupní ceny od počátku vyjednávání za tak podstatný, že kdyby věděli, že není možné uhradit podstatnou část kupní ceny přes advokátní úschovu, Rezervační smlouvu by neuzavřeli. Dne [datum] žalobci sami vyzvali žalovanou k uzavření Budoucí smlouvy v dohodnutém znění. Výzva byla doručena žalované dne [datum], ovšem žalovaná odmítla Budoucí smlouvu uzavřít. Porušením smluvní povinnosti žalované vznikla žalobcům škoda, kterou žalobci specifikují jako náklady na nutné právní zastoupení při jednání o uzavření Rezervační smlouvy, tvořené 3 úkony právní služby, v celkové výši 46 948 Kč včetně DPH, škoda spočívající v rozdílu výše úroků úvěru v částce 149 916 Kč a plateb na nájemné a jiné platby (zejména poplatky za služby a zálohy za odběr elektrické energie) za období od [datum] do [datum] v celkové výši 36 200 Kč, kdy byli žalobci nuceni uzavřít nájemní smlouvy v době, kdy již měli mít k dispozici dům od žalované. 2. Žalovaná podala vůči elektronickému platebnímu rozkazu, vydanému na základě žaloby, odpor dne [datum], který odůvodnila podáním ze dne [datum]. Žalovaná nárok žalobců neuznala ani z části. Žalovaná měla za to, že žádnou ze svých povinností vyplývajících z Rezervační smlouvy neporušila a žalobci tvrzená škoda není v příčinné souvislosti s údajným porušením Rezervační smlouvy ze strany žalované; taktéž žalovaná nesouhlasila s výší údajné škody na straně žalobců. Podle Rezervační smlouvy měla žalovaná povinnost vyzvat žalobce v rezervační době k uzavření Budoucí smlouvy, jejímž předmětem bude uzavření kupní smlouvy k jednotce specifikované výše. V případě, že by žalovaná žalobce nevyzvala ve lhůtě 60 dní od začátku rezervační doby, měli právo takovou výzvu k uzavření Budoucí smlouvy učinit také žalobci. Obě smluvní strany pak měly povinnosti nejpozději do patnácti pracovních dnů od doručení výzvy k uzavření Budoucí smlouvy takovou smlouvu uzavřít. Žalovaná předložila v průběhu rezervační doby návrh Budoucí smlouvy v souladu s Rezervační smlouvou dne [datum] a byla připravena smlouvu se žalobci uzavřít, čímž splnila svoji povinnost vyplývající z Rezervační smlouvy. Budoucí smlouvu odmítli uzavřít žalobci a následně byla žalovaná vyzvána k uzavření Budoucí smlouvy ze strany žalobců. Poslední žalovanou předložená verze Budoucí smlouvy přitom odpovídala v podstatných částech znění, se kterým byli žalobci seznámeni před uzavřením Rezervační smlouvy, a lišila se pouze úpravou několika vedlejších náležitostí smlouvy. Jednou ze změn bylo to, že zálohy na kupní ceny a kupní ceny musí být zasílány na projektový účet, nikoliv na úschovní účet, přičemž finanční prostředky budou současně zastaveny ve prospěch financující banky [právnická osoba] Smlouva o úvěru byla uzavřena až po uzavření Rezervační smlouvy. Žalovaná nepovažovala způsob úhrady kupní ceny za podstatnou náležitost Budoucí smlouvy, resp. následné Kupní smlouvy. Změna ve způsobu úhrady kupní ceny přitom spočívala pouze v tom, že namísto úhrady kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy měla být kupní cena složena na vázaný projektový účet vedený u [právnická osoba] Finanční prostředky složené na tento bankovní účet pak nejsou volně k dispozici žalované, tedy tímto postupem se žádným způsobem nezhoršilo postavení žalobců, neboť žalovaná by nemohla ani v tomto případě s finančními prostředky složenými k úhradě kupní ceny ze strany žalobců jakkoli nakládat. Žalovaná měla tedy za to, že jí předložené znění Budoucí smlouvy v podstatných částech odpovídalo znění dohodnutému v Rezervační smlouvě a žalobci měli povinnost smlouvu v tomto znění uzavřít. Další změna v Budoucí smlouvě spočívala v novém ustanovení ohledně dotačního programu„ [ulice] zelená úspora“. Rozhodnutí o poskytnutí dotace bylo vydáno až po uzavření Rezervační smlouvy a z tohoto důvodu nemohly být a nebyly podmínky poskytovatele dotace zohledněny již ve vzorech smluvní dokumentace přiložených k Rezervační smlouvě. Dotační podmínky přitom nepřiměřeně neomezují budoucího vlastníka nemovitosti. Doba udržitelnosti projektu, tedy doba, po kterou musí příjemce podpory zachovat účel užívání předmětu podpory, řádně jej užívat a dodržovat podmínky programu činí dle 10 let. Žalovaná namítala, že údajná škoda není v příčinné souvislosti s tvrzeným porušením povinnosti ze strany žalované. V poslední řadě pak žalovaná nesouhlasí s výší vyčíslené škody. 3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. s. ř.“) ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.)), a provedl výslech svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (§ 126 o. s. ř.). Žádné další důkazní návrhy nebyly účastníky učiněny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování. 4. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Ze shodných tvrzení účastníků soud zjistil a má za prokázané, že mezi žalobci a žalovanou byla uzavřena Rezervační smlouva a dále že mezi žalobci a žalovanou následně nebyla uzavřena Budoucí smlouva s tím, že nejprve žalovaná vyzvala žalobce k uzavření této smlouvy, avšak s žalovanou provedenými úpravami oproti podobě, která byla přiložena v příloze Rezervační smlouvy, což žalobci odmítli a následně sami vyzvali žalovanou k podpisu smlouvy přesně v podobě, jako byla v příloze k Rezervační smlouvě, což odmítla žalovaná. Žalovaná žalobcům v návaznosti na to vrátila rezervační poplatek. 6. Žalobci a žalovaná uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu. Z Rezervační smlouvy včetně její přílohy [číslo] – Budoucí smlouvy a Kupní smlouvy bylo zjištěno, že předmětem Rezervační smlouvy je rezervace jednotky [číslo] – byt v budově, jejíž výstavbu realizovala žalovaná na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Součástí jednotky měl být také podíl na společných částech budovy a pozemků parc. [číslo] tamtéž. V Rezervační smlouvě byla mj. ujednána vzájemná povinnost smluvních stran uzavřít na výzvu druhé strany ve stanovených lhůtách Budoucí smlouvu a následně Kupní smlouvu za podmínek sta