5 C 262/2021-356 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 22. 7. 2021 domáhala po žalované zaplacení částky 942 712 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že účastnice uzavřely dne 11. 3. 2021 kupní smlouvu a smlouvu o úschově, na základě níž si žalobkyně od žalované koupila nemovité věci, a to parcelu č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je budova [adresa] a parcelu [číslo] (zahrada) v k.ú. [příjmení], část [územní celek], [územní celek], za kupní cenu 2 500 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 1 557 288 Kč byla složena do realitní úschovy [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov], [IČO] a zbytek kupní ceny ve výši 942 712 Kč byl zaplacen přímo žalované. Po převzetí nemovitostí však žalobkyně zjistila jejich skryté vady (do budovy není možné legálně zajistit přívod vody, není zajištěn legální odvod odpadu, plot je zčásti vybudován na pozemcích ve vlastnictví sousedů, odběr elektrické energie je částečně nelegální, nemovitosti jsou zatíženy spory se sousedy, v místě je nedostatek a špatná kvalita vody). V důsledku těchto vad žalobkyně od kupní smlouvy odstoupila dopisem ze dne 25. 6. 2021 a nemovitosti dne 2. 7. 2021 vyklidila. Žalobkyně vzhledem k existenci vad nemovitostí bránila vyplacení doplatku kupní ceny ve výši 1 557 288 Kč z realitní úschovy, v důsledku čehož od kupní smlouvy odstoupila i žalovaná, a to dne 18. 5. 2021. Vzhledem k odstoupení od smlouvy oběma smluvními stranami je proto evidentně nesporné, že kupní smlouva byla zrušena. Strany jsou si tak povinny vrátit poskytnutí plnění, žalobkyně má proto právo na vrácení kupní ceny a žalovaná na vrácení nemovitostí. Žalobkyně vyzývala žalovanou ke smírnému jednání, následně žalovanou vyzvala ke vrácení části kupní ceny ve výši 942 712 Kč předžalobní upomínkou ze dne 2. 7. 2021. Žalovaná však tuto částku neuhradila. 2. Žalovaná uplatněný nárok zcela neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Nesporovala, že mezi účastnicemi došlo k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o úschově dne 11. 3. 2021, popřela však, že by nemovitosti vykazovaly skryté vady. Žalobkyně byla před podpisem smlouvy se stavem nemovitostí seznámena, žalovanou byly sděleny všechny informace k nemovitostem, které jí v době převodu byly známy. Žalovaná následně od smlouvy dnem 18. 5. 2021 odstoupila, neboť žalobkyně zablokovala výplatu částky 1 557 288 Kč z realitní úschovy, když odmítla podat návrh na výmaz zástavního práva [právnická osoba], což bylo podmínkou výplaty zbylé části kupní ceny z realitní úschovy. Žalovaná má proto zájem o navrácení věcí do původního stavu, tedy aby bylo v katastru nemovitostí obnoveno její vlastnické právo k nemovitostem, přičemž po žalobkyni nepožaduje doplacení kupní ceny. V současné době probíhají s žalobkyní jednání o smírném vyřešení situace. 3. Žalobkyně následně vzala žalobu částečně co do částky 942 712 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 14. 12. 2021 do zaplacení zpět, neboť žalovaná tuto částku žalobkyni dne 13. 12. 2021 uhradila, a to na základě dohody o částečném narovnání, kterou účastnice uzavřely dne 10. 12. 2021. Usnesením ze dne 19. 7. 2022, č. j. 5 C 262/2021-232, ve spojení s usnesením ze dne 16. 1. 2023, č. j. 5 C 262/2021-258, proto soud řízení co do povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku 942 712 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 942 712 Kč od 14. 12. 2021 do zaplacení zastavil. 4. Žalobkyně nadále setrvala na žalobě co do nároku na příslušenství ve formě zákonného úroku z prodlení ve výši 8,5 % ročně od 3. 7. 2021 do 13. 12. 2021 z částky 942 712 Kč. Sporovala, že by žalované odmítala nemovitosti vrátit, naopak v předžalobní výzvě ze dne 2. 7. 2021 žalovanou vyzvala, aby si nemovitosti převzala. Důvodem, pro který žalovaná nezaplatila žalobkyni žalovanou částku, tedy nemůže být nedostatek součinnosti žalobkyně s vrácením nemovitostí. Dále žalobkyně požadovala přiznání plné náhrady nákladů řízení, neboť k plnění žalované došlo až po podání žaloby a procesní zavinění na částečném zpětvzetí je tak na její straně. Zároveň ve věci nejsou dány důvody zvláštního zřetele hodné ve smyslu § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu. 5. Žalovaná v replice uvedla, že trvá na zamítnutí žaloby ve zbývajícím rozsahu (nároku na zákonný úrok z prodlení z částky 942 712 Kč od 3. 7. 2021 do 13. 12. 2021), a dále navrhla, aby soud žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů řízení, neboť žalobkyní uplatněný nárok nebyl důvodný. Žalovaná již dne 18. 5. 2021, kdy od smlouvy odstoupila, byla připravena vrátit žalobkyni část kupní ceny, která jí byla vyplacena, stejně tak činila kroky k vrácení části kupní ceny složené do realitní úschovy, o čemž byla žalobkyně informována. Nebyl tak důvod pro podání žaloby na úhradu částky 942 712 Kč. Nastalou situaci bylo třeba řešit komplexně, i vzhledem k váznoucímu zástavnímu právu žalobkyně na nemovitostech, tak, aby žalované byly nemovitosti předány bez tohoto zatížení. Až dne 10. 12. 2021 bylo mezi účastnicemi dohodnuto komplexní řešení spočívající v navrácení nemovitostí žalované a vrácení části kupní ceny žalobkyni (čl. IV. dohody o částečném narovnání). Žalovaná v návaznosti na uvedenou dohodu složila částku 942 712 Kč do advokátní úschovy, neplnila tedy žalobkyni pod hrozbou podané žaloby, ale v souvislosti s odstoupením od smlouvy a po vzájemných jednáních. Žalovaná nebyla v prodlení s vrácením kupní ceny. 6. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. l o. s. ř. ve spojení s § 129 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). Návrh na provedení důkazu svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení] (realitního makléře [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov]) a účastnickou výpovědí žalované soud zamítl, neboť vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu, a dále vzhledem k předmětu řízení, jímž po částečném zpětvzetí žaloby zůstal nárok na zaplacení příslušenství z části uhrazené kupní ceny, by bylo provedení těchto důkazů nadbytečné. Ani jedna z procesních stran další důkazní návrhy neměla, potřeba provedení dalších důkazů najevo nevyšla (§ 120 odst. 2 věta prvá o. s. ř.), soud proto při zjišťování skutkového stavu vyšel z důkazů, které před ním byly provedeny (§ 120 odst. 2 věta druhá o. s. ř.). 7. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutková zjištění. 8. Žalobkyně s žalovanou uzavřely dne 11. 3. 2021 kupní smlouvu se smlouvou o úschově, na základě níž žalobkyně nabyla vlastnické právo k pozemku parc. č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova [adresa], rodinný dům, a dále k pozemku parc. [číslo] zahrada, vše v k.ú. [příjmení], zapsané [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] (dále jen„ nemovité věci“), a to za kupní cenu ve výši 2 500 000 Kč (dále jen„ kupní smlouva“). Část kupní ceny ve výši 942 712 Kč byla uhrazena žalované a zbývající část kupní ceny ve výši 1 557 288 Kč byla deponována na úschovní účet zprostředkovatele, realitní kanceláře [anonymizováno 6 slov], [IČO] (prokázáno smlouvou a nesporným tvrzením účastníků). Žalobkyně byla na základě kupní smlouvy zapsána jako vlastník nemovitých věcí do katastru nemovitostí (právní účinky zápisu ke dni 22. 3. 2021); nemovité věci byly zatíženy mj. zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky [právnická osoba], a dále zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky [právnická osoba] (prokázáno [list vlastnictví], pro k.ú. [příjmení], ze dne 19. 5. 2021). K předání nemovitých věcí žalobkyni došlo dne 28. 3. 2021 (prokázáno protokolem o předání nemovitostí). 9. Žalobkyně dopisem ze dne 14. 5. 2021 žalovanou vyrozuměla, že zjistila vady nemovitých věcí, přičemž pokud bude zjištěno, že se jedná o vady neodstranitelné, od smlouvy pro její podstatné porušení odstoupí a bude požadovat vrácení již zaplacené části kupní ceny, resp. pro případ odstranitelných vad slevu z kupní ceny. Uvedla, že v současné době nebude činit kroky k umožnění výplaty části kupní ceny ve výši 1 557 288 Kč z úschovy (prokázáno dopisem ze dne 14. 5. 2021). 10. Žalovaná od kupní smlouvy odstoupila dopisem ze dne 18. 5. 2021, neboť do tohoto dne stále nebyla splněna podmínka pro výplatu části kupní ceny ve výši 1 557 288 Kč uložené v realitní úschově, když na listu vlastnictví nemovitých věcí stále vázne zástavní právo [právnická osoba] za žalovanou. Od smlouvy odstoupila v souvislosti se sdělením žalobkyně, že ta nyní nebude činit kroky k umožnění vyplacení částky 1 557 288 Kč z úschovy, aby tato částka mohla být použita buď k uhrazení nákladů a odstranění vad nemovitých věcí a škod vzniklých žalobkyni, anebo bude požadovat její vrácení pro případ odstoupení od kupní smlouvy. Žalobkyně tak porušila svou smluvní povinnost uhradit kupní cenu, a dala najevo, že tuto nemíní uhradit, když nyní bude několik týdnů prověřovat své možnosti, aniž by však nyní využila své právo, buď požadovat slevu z kupní ceny, anebo od smlouvy odstoupit. Doplnila, že žalobkyně nyní nemovité věci již delší dobu řádně užívá, aniž by však zajistila výplatu části kupní ceny žalované. Vyzvala pro