10 C 273/2020-166 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobce se žalobou domáhal na žalované vyklizení shora specifikované bytové jednotky s tím, že žalobce uzavřel se žalovanou dne [datum] smlouvu o nájmu bytu. V období od srpna do října 2019 žalobce opakovaně vyzval žalovanou k poskytnutí součinnosti při prohlídce bytu, a to nejprve za účelem provedení potřebné údržby, posléze i z důvodu předvedení bytu zájemcům o jeho koupi. Jelikož žalovaná žalobci prohlídku bytu neumožnila, dopustila se hrubého porušení svých povinností vyplývajících z nájmu. Žalobce se rozhodl využívat byt pro své účely, jelikož nevlastní jinou nemovitost. Žalobce dne 5.11.2019 vypověděl nájem bytu z důvodů podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z., že žalovaná hrubě porušila svou povinnost vyplývající z nájmu, a to tak, že neumožnila žalobci prohlídku bytu, a z důvodu dle § 2288 odst. 1 o.z., že byt má být užíván pronajímatelem. Výpověď byla žalované doručena dne 25. 11. 2019. Výpovědní doba činí 3 měsíce. Žalovaná byla povinna odevzdat byt nejpozději do 29. 2. 2020. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že žalovaná obdržela od žalobce několik nezákonných výpovědí z nájmu předmětného bytu. Po vznesení námitek žalovanou vzal žalobce všechny výpovědi zpět a žalovaná tak nepovažovala za důvodné podávat námitky k soudu. Poslední výpověď, kterou žalobce posílal prostřednictvím právního zástupce, nebyla žalované doručena, o čemž žalobce věděl. Taková výpověď nemohla vést k zániku nájmu a žalovaná nebyla povinna odevzdat byt do 29. 2. 2020, jelikož nájemní smlouva nezanikla. I kdyby žalobce údajně neměl možnost prohlídky bytu, nemohlo by to podle žalované představovat hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu a být důvodem k výpovědi z nájmu. Žalovaná nebyla povinna strpět prohlídky bytu se zájemci o koupi bytu za podmínek, jaké požadoval žalobce. 3. Z informace o jednotce soud zjistil, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], stojící na pozemku par. [číslo] v katastrálním území Holešovice, pro obec Praha. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že dne [datum] žalobce uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu shora uvedeného bytu, a to na dobu neurčitou, s tím, že nájemce umožní pronajímateli přístup do bytu za účelem kontroly jeho stavu a způsobu užívání, a to po předchozím oznámení a po dohodě s nájemcem. Z e-mailů soud zjistil, že žalobce e-mailem ze dne 28.8.2019 oznámil žalované, že jí zaslal doporučenou poštou výpověď z nájmu bytu, neboť se rozhodl byt prodat, k námitce žalované dne 5.9.2019 sdělil, že svou předchozí výpověď odvolal a oznámil jí, že podává další výpověď podle § 1999 o.z. K námitce žalované e-mailem ze dne 8. 9. 2019 žalobce oznámil žalované, že i tuto výpověď stahuje a navrhnul prohlídku bytu na 12. 9. 2019. Žalovaná odpověděla, že termín se jí nehodí a napíše možné termíny. Žalobce navrhnul termín 19. 9. 2019. Žalovaná reagovala, že není v Praze a nebude ani příští týden. Žalobce s ohledem na skutečnost, že v bytě bydlí dvě osoby, žádal o umožnění přístupu do bytu touto jinou osobou, případně jiný termín do neděle 22. 9. 2019. Žalovaná reagovala, že není v Praze, prohlídka bytu není možná a sdělí, až bude v Praze. Žalobce dne 29. 9. 2019 žádal žalovanou o sdělení termínu prohlídky a dne 4. 10. 2019 stanovil další termín na 9. 10. 2019. Žalovaná odpověděla, že prohlídka bytu je možná pouze po předchozí dohodě s nájemcem. Z výpovědi z nájmu bytu soud zjistil, že žalobce prostřednictvím svého advokáta [titul] [jméno] [příjmení], [titul] dne 5.11.2019 zaslal žalované výpověď z nájmu bytu, pro hrubé porušení povinnosti z nájmu, tím, že neumožnila žalobci jako pronajímateli prohlídku bytu a dále z důvodu, § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. tedy, že byt bude užíván pronajímatelem. Ve výpovědi byla uvedena výpovědní doba. Výpověď byla zaslána dne [datum] na adresu žalované uvedené v nájemní smlouvě. Zásilka byla uložena na poště do 25. 11. 2019. Z výzvy k vyklizení soud zjistil, že dopisem ze dne 19. 2. 2020 byla žalovaná vyzvána k vyklizení nemovitosti do 29. 2. 2020. Zásilka byla na poště uložena od 21. 2. 2020 do 10. 3. 2020. Z centrální evidence obyvatel soud zjistil, že žalovaná měla trvalý pobyt na adrese [adresa]. Ze sdělení České pošty s.p. ze dne 19.11.2019 soud zjistil, že žalovaná dne 14.11.2019 oznámila poště, že se na adrese [adresa]. Z e-mailu ze dne 24. 2. 2020 soud zjistil, že z e-mailu [email] byl na e-mail žalované [email] zaslán e-mail se sdělením, že jí byla na její adresu zaslána výpověď z nájmu bytu a výzva k vyklizení bytu, s tím, že pokud byt nevyklidí, obrátí se na soud. Spolu se-mailem byla jako příloha zaslána plná moc pro zastupování, evidence práv pro osobu, e-mailová komunikace, nájemní smlouva, výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], vrácená obálka s výpovědí, výzva k vyklizení bytu. Z e-mailové odpovědi žalované soud zjistil, že žalovaná dne 24. 2. 2020 odpověděla na e-mail, že jí žádná písemnost doručena nebyla, jelikož v uvedené době nebyla v České republice. Tvrzení obsažená ve výpovědi, která byla přílohou emailu, se nezakládají na pravdě. Ze sdělení [název] [jméno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v období od 2. listopadu do 30. listopadu 2019 se se žalovanou setkával denně za účelem prohlídek investičních bytů v [název] [jméno] [příjmení] SMS zprávy ani fotografie neprokazují, že žalovaná v době od 5.11.2019 do 25.11.2019 nebyla v České republice. 4. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle § 2288 odst. 2 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem. Podle odst. 3 téhož ustanovení vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. 5. Podle § 2290 nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda výpověď je oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 6. Podle § 1040 odst. 1 o.z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 7. Podle § 553 o.z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. 8. Podle § 570 odst. 1 o.z. právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo. Podle § 573 o.z. má se za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání. 9. Podle § 588 o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému. 10. V soudní praxi není pochyb ani o tom, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu je jednostranným hmotněprávním jednáním a musí tudíž splňovat obecné náležitosti právního jednání (viz § 545 a násl. o. z.). Kromě toho výpověď pronajímatele musí obsahovat rovněž zvláštní náležitosti specifikované zejména v § 2286 a § 2288 odst. 3 o. z. (ve vztahu k výpovědi bez výpovědní doby viz též § 2291 odst. 3 o. z.) Vedle dalších zde uvedených náležitostí v ní musí být uveden výpovědní důvod. Tomuto zákonnému požadavku pronajímatel dostojí nejen tím, že v písemné výpovědi odkáže na ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 o. z. (příp. ustanovení § 2291 odst. 1 a 2 o. z.), nýbrž především tím, že použitý výpovědní důvod skutkově vymezí (uvede skutečnosti, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají) tak, aby tento skutek – zejména z důvodu perfektnosti výpovědi jako hmotněprávního jednání pronajímatele a také z důvodů právní jistoty a možnosti obrany ze strany nájemce – byl nezaměnitelný s jiným skutkem. 11. Řízením bylo prokázáno, že žalobce jako vlastník bytu uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Žalobce dal žalované dne [datum] výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu a že byt bude užíván pronajímatelem. Žalobce doručoval žalované výpověď na jemu naposledy známou adresu, zásilka se však vrátila zpět odesílateli, neboť si žalovaná zásilku na poště nevyzvedla. Žalovaná prokázala, že se dlouhodobě v České republice nezdržovala, žalobci však nesdělila, na jakou adresu jí lze doručovat a se žalobcem běžně komunikovala e-mailem. Žalobce jí doručil výpověď e-mailem dne 24. 2. 2020. 12. Výpověď z nájmu bytu je hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel, a který je adresován nájemci. Účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice. 13. Soud má za to, že za situace, kdy žalovaná se dlouhodobě nezdržovala v České republice, žalobci neoznámila adresu, na kter