28 C 170/2021-196 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala zaplacení částky 49 524 Kč s úrokem z prodlení. Usnesením ze dne [datum], vyhlášeným stranám při ústním jednání soudu, byla připuštěna změna žaloby dle návrhu žalobkyně ze dne [datum] tak, že se žalobkyně nově domáhala zaplacení částky 49 733 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 19 000 Kč za dobu od [datum] do zaplacení a ve výši 9,5 % ročně z částky 30 733 Kč za dobu od podání žaloby (tj. [datum]) do zaplacení. Podáním ze dne [datum] vzala žalobkyně žalobu zčásti zpět co do částky 5 000 Kč s úrokem z prodlení z ní. Řízení bylo v tomto rozsahu zastaveno usnesením ze dne 2. 6. 2023, č. j. 28 C 170/2021-182, které nabylo právní moci dne [datum]. Předmětem řízení tak zůstala částka 44 733 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 14 000 Kč za dobu od [datum] do zaplacení a ve výši 9,5 % ročně z částky 30 733 Kč za dobu od [datum] do zaplacení. 2. Žalobkyně své posledně uvedené žalobní žádání odůvodnila tak, že spolu se svým manželem vlastní ve společném jmění manželů bytovou jednotku [číslo] v 9. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalované], že byla svým manželem zmocněna k pronájmu jednotky a že dne [datum] uzavřela se žalovanou nájemní smlouvu na dobu určitou do [datum] s nájemným ve výši 14 000 Kč měsíčně a úhradou za služby ve výši 5 000 Kč měsíčně. Žalovaná bydlela v bytě již od [datum], kdy jí byl předán do užívání nově zrekonstruovaný byt. Nájemní smlouva byla pak uzavírána každý rok znovu za stejných podmínek. Vzhledem ke zpožděním v úhradách ze strany žalované sdělila žalobkyně žalované, že nájem skončí ke dni [datum] a nová smlouva již uzavřena nebude. Žalovaná však k uvedenému datu byt nevyklidila a učinila to až dne [datum]. Žalobkyně žalovanou opakovaně upomínala o zaplacení částky 19 000 Kč za říjen 2018, neboť žalovaná se užíváním bytu po skončení nájmu bez spravedlivého důvodu obohatila. Byt byl dle žalobkyně předán ve zcela devastovaném stavu, neuklizený, špinavý, bez pračky zakoupené do bytu v roce 2013, se zcela rozbitou podlahou v obývacím pokoji a s rozbitou digestoří, takže žalobkyně byla nucena nechat jej uklidit, opravit a vymalovat. Žalovaná nevrátila žalobkyni klíče od domu, takže žalobkyně si musela koupit nové. Žalobkyně tedy požadovala zaplacení částky 14 000 Kč za užívání bytu v říjnu 2018, 2 800 Kč za nevrácenou pračku (nová byla pořízena v srpnu 2013 za 5 500 Kč), 1 038 Kč za pořízení nové digestoře, 1 200 Kč za pořízení nových klíčů od domu a 31 408 Kč za úklid, opravy a výmalbu bytu; z celkového součtu ve výši 50 446 Kč žalobkyně odečetla 5 713 Kč zohledňující nevypořádaný zůstatek složené kauce a nedoplatky a přeplatky za služby na výslednou požadovanou částku 44 733 Kč. 3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Souhlasila s tím, že mezi stranami existoval nájem uvedeného bytu, a to do [datum], přičemž byt byl předán žalobkyni až [datum]. Poukázala na to, že v předávacím protokolu sepsaném posledně uvedeného dne nebyly uvedeny žádné skutečnosti vztahující se k žalobkyní popisovanému špatnému stavu bytu. Ve vztahu k pronajaté pračce tvrdila, že přestala v průběhu nájmu fungovat, o čemž žalobkyni telefonicky informovala, načež po dohodě s ní nefunkční pračku zlikvidovala a pořídila si vlastní. Ve vztahu k digestoři tvrdila, že její nefunkčnost nebyla zaznamenána v předávacím protokolu a nebylo doloženo, že byla nutná její výměna. K nároku na zaplacení za užívání bytu v říjnu 2018 namítla, že v nájemní smlouvě byly nájemné a úhrada za služby sjednány v celkové výši pouze 17 000 Kč, takže když hradila celkem 19 000 Kč, vznikl jí dokonce přeplatek. Dále namítla, že jí nebyla vrácena složená jistota ve výši 15 000 Kč, přičemž při ústním jednání soudu pohledávku na vrácení této jistoty započetla proti pohledávce žalobkyně na úhradu za užívání bytu v říjnu 2018. Dále poukázala na to, že zálohy za služby spojené s užíváním bytu jí nebyly za celou dobu trvání nájmu vyúčtovány. Odmítla konečně i požadavek na úhradu za pořízení nových klíčů, neboť podle předávacího protokolu bylo žalobkyni vráceno stejné množství klíčů, jaké bylo od ní převzato. 4. Ze shodných tvrzení stran a z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění. 5. Ke sjednaným podmínkám nájmu a složené jistotě. Strany uzavřely ohledně bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa žalované], dne [datum] nájemní smlouvu, kterou žalobkyně žalované jednotku pronajala na dobu určitou od [datum] do [datum]; sjednaná měsíční výše nájemného činila 10 000 Kč, sjednaná záloha na služby činila 5 000 Kč; spolu s nájmem měly být poskytovány služby, hrazené zálohově s každoročním vyúčtováním, zahrnující odvoz odpadu, osvětlení a úklid společných prostor, vodu, elektřinu a topení v bytě (vše zjištěno z nájemní smlouvy ze dne [datum], předložené i v originálu žalobkyní). 6. Strany uzavřely ohledně bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa žalované], dne [datum] nájemní smlouvu, kterou žalobkyně žalované jednotku pronajala na dobu určitou od [datum] do [datum]. Spolu s nájmem měly být poskytovány služby, hrazené zálohově s každoročním vyúčtováním, zahrnující vodné a stočné, elektrickou energii pro byt, osvětlení a úklid společných částí domu, odvoz komunálního odpadu a„ servis, revize, provozní fond“ (vše zjištěno z nájemní smlouvy ze dne [datum], předložené i v originálu žalobkyní). Sjednaná měsíční výše nájemného činila 14 000 Kč, sjednaná záloha na služby činila 5 000 Kč, celkem tedy měla žalovaná měsíčně hradit 19 000 Kč (rovněž zjištěno z uvedené nájemní smlouvy). Tuto částku žalovaná žalobkyni skutečně i hradila (zjištěno ze shodných tvrzení stran; tento závěr ostatně vyplýval i z výpisů z účtu, informací o platbě kartou a stvrzenky o úhradě). 7. Vlastníky uvedené bytové jednotky ve společném jmění manželů jsou žalobkyně a její manžel [jméno] [příjmení] (zjištěno z informace o jednotce z katastru nemovitostí; o správnosti tohoto údaje mezi stranami nebylo sporu), přičemž manžel žalobkyně ji zmocnil, aby jej zastupovala v nakládání s předmětnou jednotkou (zjištěno z přílohy k nájemní smlouvě – plné moci). 8. Žalovaná složila v souvislosti s nájmem žalobkyni jistotu ve výši 15 000 Kč (zjištěno ze shodných tvrzení stran). 9. Soud k této dílčí otázce po skutkové stránce uzavřel, že na období od [datum] do [datum] byl mezi stranami sjednán nájem za nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně, spolu se zálohami na služby mělo být hrazeno celkem 19 000 Kč měsíčně. Tvrzení žalované, že měla měsíčně v období nájmu podle posledně uvedené nájemní smlouvy hradit celkem pouze 17 000 Kč, se neopíralo o žádný důkaz; sama k tomu uvedla, že své vyhotovení nájemní smlouvy k dispozici nemá, neboť ji zřejmě pozbyla snad při stěhování. Její tvrzení ovšem bylo v rozporu nejen s nájemní smlouvou předloženou žalobkyní, ale též s nespornou skutečností, že v době trvání nájmu podle této smlouvy žalovaná skutečně 19 000 Kč měsíčně hradila, což by bylo zcela nelogické, pokud by sjednaná výše měsíční úhrady byla jiná. Soud proto tuto obranu pokládal za vyvrácenou. Dále soud uzavřel, že tento nájem navazoval na předchozí nájemní poměr existující již od roku 2013 (byť nebyly předloženy důkazy o prodlužování nájmu mezi lety 2014 a 2017, žádná ze stran nezpochybňovala, že žalovaná byt užívala kontinuálně od roku 2013 až do roku 2018) a že žalovaná složila v souvislosti s nájmem jistotu ve výši 15 000 Kč; že by byla žalované vrácena, nebylo nikým tvrzeno, naopak z výpočtu žalobkyně provedeného v jejích podáních je zřejmé, že pokládala jistotu za částečně vyčerpanou na úhradu služeb a ve zbytku ji v rámci výpočtu žalované částky odčítala. 10. K vyúčtování záloh na služby. Předmětný dům je domem s byty ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů (mezi stranami o tom ani nebylo sporu). 11. Pokud šlo o vyhotovování každoročních vyúčtování služeb spojených s nájmem, žalobkyně k tomu po poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. předložila soudu tabulková vyúčtování za období říjen až prosinec 2013, dále celý rok 2014, celý rok 2015, celý rok 2016 a celý rok 2017. Pro všechna vyúčtování za část roku 2013 i celé roky 2014 až 2017 platí, že nebyla nikým podepsána a není zřejmé, kdo a kdy je vyhotovil. Všechna obsahovala položky vodné a stočné, teplo, elektřina-byt, elektřina-dům, úklid-dům, odpady, výtah, pojištění, správa, měřicí technika, statutár, drobná údržba a zpracování. U vyúčtování za část roku 2013 není nijak patrné, jak byly náklady za celý rok přepočteny na danou část roku (zda poměrně, nebo např. dle nějakého odečtu měřičů k [datum]). Vyúčtování za roky 2014 až 2017 dále obsahovala položku nedoplatek z vyúčtování služeb (vše zjištěno z uvedených vyúčtování). Žalobkyně dále soudu předložila vyúčtování za rok 2018 vyhotovené vůči ní Společenstvím vlastníků [ulice a číslo], 435, 436, [obec a číslo]. Vůči žalované žalobkyně vyrobila listinu označenou jako vyúčtování k ukončení nájmu, ve které p