19 C 96/2019-76 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se svou žalobou domáhal na žalovaném zaplacení částky 58 294 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem domu [adresa], na adrese [adresa žalobce], v němž byl žalovaný nájemcem bytu [číslo] dle nájemní smlouvy ze dne [datum]. Nájem byl sjednán na dobu 24 měsíců s automatickým prodloužením vždy na dobu 12ti měsíců. Výše nájemného byla stanovena na 12 500 Kč a paušálně byla stanovena platba za služby 800 Kč měsíčně. Výše nájemného byla dodatkem [číslo] ze dne [datum] upravena a nájemné od [datum] činilo 13 500 Kč, měsíční platba na služby 800 Kč. Nájemné bylo splatné do pátého dne toho kterého měsíce. Žalovaný v dopise ze dne [datum] nájemní smlouvu vypověděl ke dni [datum], výpověď a klíče od bytu byly žalobci vydány na poště dne [datum]. Vzhledem k probíhající půdní vestavbě v domě poskytl žalobce žalovanému od května 2018 slevu na nájemném 500 Kč. Žalobce upozornil žalovaného v reakci na podanou výpověď dopisem ze [datum] na tříměsíční výpovědní lhůtu a zároveň jej vyzval k protokolárnímu předání bytu. Upozornil jej také na dluhy, které žalobce za žalovaným eviduje. Žalovaný neuhradil nájemné a platbu za služby za září 2018 ve výši 14 300 Kč, po poskytnuté slevě tato částka činila 13 800 Kč, žalobce započítal v prosinci 2018 na tuto částku kauci ve výši 12 500 Kč a žalobou se domáhal části dluhu za září 2018 ve výši 1 300 Kč. Za měsíc říjen 2018 žalovaný neuhradil ničeho, a proto je dlužná částka 13 800 Kč. I když žalovaný doručil žalobci dne [datum] výpověď z nájmu bytu, vzhledem k tříměsíční zákonné výpovědní lhůtě nájemní vztah skončil až [datum], z toho důvodu žalobce dále uplatnil nárok na náhradu ve výši holého nájemného za listopad a prosinec 2018 ve výši 2 x 13 000 Kč. Vzhledem k tomu, že stav opuštěného bytu vykazoval poškození nad rámec běžného opotřebení při běžném užívání, bylo nutné byt dovyklidit a odstranit vzniklá poškození a provést údržbu, kterou měl správně provést žalovaný. Odstranění závad bylo provedeno firmou [právnická osoba], která vyúčtovala žalobci částku 15 525 Kč, tato částka byla žalobcem uhrazena. Dále žalobce evidoval za žalovaným pohledávku za roční servis kotle ve výši 1 669 Kč, servis kotlů je v domě řešen v součinnosti s pronajímatelem, neboť z tohoto důvodu je cena nižší, příslušní nájemníci podepíší zakázkový list, který [datum] podepsal i žalovaný. Celková fakturace poskytovatele služby se pak rozúčtuje mezi příslušný počet nájemníků, kteří si tuto službu objednali a odebrali, částka připadající na žalovaného činila 1 669 Kč, žalovaný však ani tuto částku neuhradil. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Podle jeho tvrzení jej žalobce jako pronajímatel v dubnu 2018 upozornil na plánovanou adaptaci půdy, rozsah skutečných prací však nesdělil. Jednalo se přitom o výstavbu podkrovních bytů, výstavbu komory výtahu a rekonstrukci venkovní omítky. Pokud by znal žalovaný v této době rozsah prováděných prací, odstěhoval by se v rámci standardního ukončení nájemní smlouvy a nesouhlasil by s jejím dalším prodloužením. Žalovaný je vážně nemocný, trpí hematologickým onemocněním, snížením imunity a z toho důvodu se vyhýbá prašnému a potenciálně infekčnímu prostředí. Prováděná rekonstrukce měla na jeho zdravotní stav fatální vliv, neboť na dvorku domu vznikla skládka stavebního odpadu z bourání na střeše, přičemž suť obsahovala i nebezpečné materiály, vinou povětrnostních podmínek vznikaly v suti nebezpečné mikroorganismy, projevovala se značná prašnost a v neposlední řadě také nepříjemný zápach. Po několikaměsíčních dohadech v první polovině října 2018 žalobce prostřednictvím své dcery vybídl žalovaného k vystěhování, s čímž žalovaný souhlasil a odstěhoval se již [datum]. Přestože žalobci nabídl dva termíny do konce října k předání bytu, ani na jeden z nich se žalobce nedostavil, z toho důvodu žalovaný výpověď pro hrubé porušení nájemních vztahů a klíče poslal poštou. Podle žalovaného byt byl běžně opotřebovaný a náklady na jeho vyklizení a prováděné malování podle něj činily maximální 2 000 Kč, k platbě revize kotlu žalovaný uvedl, že s touto rovněž nesouhlasí. 3. Provedeným dokazováním soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], objekt bydlení, k.ú. [část obce], [územní celek]. V uvedené budově se ve zvýšeném přízemí nachází byt [číslo] k tomuto bytu uzavřel žalobce se žalovaným dne [datum] nájemní smlouvu na dobu určitou v trvání 24 měsíců s možností opakovaného prodloužení vždy o 12 měsíců, Účelem nájmu bylo zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti. Nájemné bylo v článku V.1. smlouvy sjednáno ve výši 12 500 Kč měsíčně a vedle nájemného byl nájemce rovněž povinen platit za poskytování služeb paušální částku ve výši 800 Kč měsíčně. Za účelem zajištění nájemného a úhrad na plnění spojená s užíváním bytu složil žalovaný kauci ve výši 12 500 Kč. V článku VIII.8. smlouvy se nájemce zavázal nahradit pronajímateli veškeré škody, které vzniknou na předmětu nájmu nad rámec obvyklého opotřebení. Podle článku XI.2. pronajímatel i nájemce mohli smlouvu kdykoliv vypovědět způsobem, na němž se dohodnou, z důvodů a ve výpovědní lhůtě, které stanoví zákon. V článku XII.1. pro případ skončení nájmu bytu se žalovaný zavázal odevzdat pronajímateli byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení a s úpravami provedeným se souhlasem pronajímatele. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] se strany dohodly na zvýšení nájemného od [datum] na částku 13 500 Kč měsíčně. Byt byl žalovanému předán po rekonstrukci jako prvnímu nájemci (informace z katastru nemovitostí, nájemní smlouva, dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, výpověď svědkyně [celé jméno svědkyně]). Ke správě domu včetně práva uzavírat nájemní smlouvy a tyto ukončovat žalobce pověřil svojí dceru [celé jméno svědkyně], která dne [datum] zaslala jednotlivým nájemníkům v domě mail, v němž upozornila, že jednou ročně by mělo proběhnout hromadné čištění kotlů a karem s tím, že ve stanoveném termínu proběhne tato kontrola ze strany technika, který celou částku vyúčtuje žalobci a ten ji pak rozpočítá na jednotlivé nájemníky. Žalovaný reagoval mailem z [datum], v němž uvedl, že se společnou revizí kotle souhlasí. Roční servis karem a nástěnných plynových kotlů byl proveden dne [datum] a za tuto činnost byla vyúčtována celkem částka 5 766 Kč, na byt [číslo] tak po rozúčtování na jednotlivé nájemníky připadla částka 1 660 Kč, o této částce byl žalovaný informován mailem paní [celé jméno svědkyně] ze dne [datum] (mailová korespondence, zakázkový list [číslo] [rok], doklad o parkovném). Počátkem léta roku 2018 se v domě začala provádět půdní vestavba, odpad z bouracích prací byl deponován na dvoře a pokud se dvůr zaplnil více jak z poloviny, docházelo k odklízení odpadu do přistaveného kontejneru přes chodbu v domě. Po stížnostech žalovaného bylo zajištěno, aby suť na dvoře byla ze strany stavebních dělníků kropena a přikryta plachtou. Žalovaný si na hromadění odpadního materiálu a suti na dvoře začal stěžovat a s [celé jméno svědkyně] jednal o tom, že by ukončil nájemní vztah, s tím dcera žalobce souhlasila, souhlasila také s možností ukončit nájemní vztah dohodou v případě, že žalovaný uvede byt do původního stavu, vymaluje a uklidí a uhradí dluhy na nájemném za září a říjen 2018 a dluh za provedenou revizi kotle, k dohodě mezi stranami nedošlo (výpověď svědků [celé jméno svědka], [celé jméno svědkyně], fotografie dvora s hromadami suti, mailová korespondence). Žalovaný nájem bytu vypověděl dopisem ze dne [datum] z důvodu, že stavba výrazně omezila kvalitu bydlení. Na skládku na dvorku, prach, bezohledné chování dělníků, kteří některé části odpadu házeli rovnou ze střechy, zazdili satelit žalovaného, aniž by jej upozornili, podle textu výpovědi upozorňoval opakovaně. Pro hrubé porušení ze strany žalobce tedy smlouvu o nájmu z důvodu odkazu na § 2231 zák. č. 89/2014 (správně 2012, pozn. soudu) Sb., občanský zákoník (dále jen„ o.z.“), žalovaný vypověděl. Dopis obsahující výpověď z nájmu bytu spolu s klíči od bytu byl zaslán poštou a žalobci se dostal do sféry dispozic, převzal si jej na poště dne [datum]. Mailovými zprávami ze dne [datum] a [datum] žalovaný vyzval žalobce k převzetí bytu (výpověď z nájmu, výpověď svědkyně [celé jméno svědkyně], mailová korespondence). Po doručení klíčů od bytu a výpovědi z nájmu bytu provedl žalobce v bytě kontrolu za přítomnosti svědka [celé jméno svědka], který se svou firmou [právnická osoba] prováděl v domě stavební práce na půdní vestavbě. K provedení oprav v bytě, jeho vyklizení, úklidu a výmalbě byl vystaven krycí list rozpočtu a stavební rozpočet na částku 35 188,79 Kč, z čehož na malby připadala částka 17 305,74 Kč. Stěny v bytě byly silně znečištěny, neboť žalovaný byl silný kuřák, tato skutečnost vyplývá i z lékařských zpráv předložených soudu žalovaným a dále z fotografií bytu po vystěhování žalovaného a z mailové korespondence, kdy žalovaný žádal po žalobci, zda by si mohl v domě zřídit kuřárnu (mailová kor