26 C 296/2020-61 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce po ukončení smlouvy o nájmu bytové jednotky z 20. 5. 2019 k 31. 5. 2020 požadoval, aby mu žalovaná vrátila složenou kauci ve výši 15 000 Kč, zaplatila mu úrok ze složené kauce a zaplatila mu 722 Kč na přeplatku z vyúčtování služeb. Pro prodlení žalované se zaplacením žalobce zažaloval úrok z prodlení. 2. Žalovaná nesporovala, že měla žalobci po skončení nájmu bytové jednotky ke dni 31. 5. 2020 vrátit kauci ve výši 15 000 Kč a zaplatit mu přeplatek z vyúčtování služeb ve výši 722 Kč. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. V obranu proti žalobě žalovaná uplatnila částku ve výši 16 235 Kč, když počátkem března 2020 žalobce projevil zájem, že by od ní bytovou jednotku odkoupil. Zástupce žalované připravil kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Poté co je zrevidoval s právním zástupcem žalobce, aby vyhovovaly podmínkám hypoteční banky žalobce, měl žalobce 14. 3. 2020 poslední drobné připomínky. Dne 16. 3. 2020 (pondělí) žalobce přistoupil na variantu II. řešení této připomínky a navrhl, že k podpisu smluv dojde ve středu (18. 3. 2020). Žalobce téhož dne 16. 3. 2020 bez dalšího sdělil, že o uzavření smluv již nemá zájem. Ke zmaření uzavření smluv došlo výlučně ze strany žalobce. Za přípravu vynaložila náklady v částce 16 235 Kč. Vzhledem k tomu, že jednání o uzavření smluv dospěla tak daleko, že bylo vysoce pravděpodobné, že k uzavření smluv dojde, je žalobce povinen jí zaplatit náklady ve výši 16 235 Kč, které vynaložila na přípravu smluv. 3. Žalobce sporoval povinnost k zaplacení částky 16 235 Kč žalované, když odpovědnost dle § 1729 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb. mu nevznikla, když smlouvu neuzavřel z důvodu předčasného narození dítěte, byl v postavení spotřebitele, výše škody je sporná, zpracovaný návrh kupní smlouvy žalovaná použila pro uzavření kupní smlouvy s dalším zájemcem, jde o pohledávku nejistou, neurčitou, tj. nezpůsobilou k započtení. 4. S ohledem na vyjádření žalované soud vyšel z toho, že nájem bytové jednotky založený smlouvou o nájmu z 20. 5. 2019 skončil k 31. 5. 2020 a že žalovaná byla povinna do 20 dnů po konečném vyúčtování možných škod na předmětu nájmu a společných prostorách domu a případných nedoplatků vrátit žalobci složenou kauci ve výši 15 000 Kč. Dále soud vyšel z toho, že žalovaná byla povinna žalobci vrátit přeplatek na službách ve výši 722 Kč (k těmto nesporným skutečnostem žalobce předložil nájemní smlouvu, předávací protokoly z 20. 5. 2019, z 31. 5. 2019, fakturu [číslo] z 31. 5. 2020, fakturu [číslo] z 31. 5. 2020; z dopisu z 3. 7. 2020, který žalovaná dle doručenky datové zprávy převzala 4. 7. 2020, soud zjistil, že žalobce žalovanou vyzval k vrácení kauce ve výši 15 000 Kč do 5 dnů od doručení výzvy; z dopisu z 13. 7. 2020, který žalovaná dle doručenky datové zprávy převzala 13. 7. 2020, soud zjistil, že žalobce žalovanou k vrácení přeplatku za služby ve výši 722 Kč vyzval do 5 dnů od doručení výzvy). 5. Spornou skutečností bylo, zda je žalobce povinen zaplatit žalované částku 16 235 Kč dle § 1729 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., když soud dospěl k závěru, že nelze aplikovat § 1987 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb. (k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem /1/. Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není /2/), když dokazování o pohledávce žalované nebylo složité. 6. Dle § 1729 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod (1). [příjmení], která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech (2). 7. K otázce, zda je žalovaný povinen žalobkyni zaplatit částku 16 235 Kč soud provedl důkazy emaily (data uvedená dále) a učinil z nich zjištění: 13. 3. 2020, 11,58 hod. – žalobce sdělil žalované, že si smlouvy prostudoval s hypotečním specialistou, navrhl způsob hrazení kupní ceny s tím, že obě smlouvy bude schopen podepsat, až bude mít jistotu, že mu banka schválí hypotéku, což by mělo být na přelomu příštího nebo přespříštího týdne (k otázce návrhů soud provedl důkaz návrhem kupní smlouvy, návrhem smlouva o advokátní úschově), 13. 3. 2020, 14,23 hod. – žalobce sdělil žalované, že reaguje na nabídku 500 000 Kč zálohy a navrhl 2 varianty způsobu hrazení kupní ceny, 13. 3. 2020, 16,10 hod. – žalovaná sdělila žalobci, že aby nedošlo k mýlce, že doplatek do 1 700 000 Kč, tedy 1 200 000 Kč bude uvolněn oproti návrhu na vklad do katastru, 13. 3. 2020, 17,01 hod. – žalovaná zaslala žalobci k prostudování opravené znění smluv s tím, že pokud s nimi bude souhlasit, že nechá právníka připravit čistopisy, 13. 3. 2020, 16,43 hod. – [jméno] [příjmení] z advokátní kanceláře zaslal žalované upravené smlouvy se žádostí o kontrolu, 14. 3. 2020, 12,38 hod. – žalobce sdělil žalované, že vyjednávání o způsobu uhrazení kupní ceny bere stále za otevřené a navrhnul žalované 2 možnosti úhrady kupní ceny s tím, že bude rád, když se žalovaná k tomu do úterý vyjádří, aby věděl, zda má pokračovat ve vyřizování hypotéky, 16. 3. 2020, 11,42 hod. – žalovaná sdělila žalobci, že jí vyhovuje druhá varianta zaplacení kupní ceny a dotázala se žalobce, zda k podpisu dojde ve středu u jejího právního zástupce, 16. 3. 2020, 13.17 hod. – žalobce sdělil žalované, že manželka předčasně porodila, 16. 3. 2020, 21,26 hod. – žalobce zrušil dosavadní jednání a další jednání, když se mu tohoto dne změnila životní situace a nemůže momentálně byt koupit, 16. 3. 2020, 22.37 hod. – žalovaná vzala na vědomí sdělení žalobce o narození potomka, 15. 6. 2020, 10.21 hod. – žalovaná zaslala žalobci fakturu za právní služby spojené s neuskutečněným prodejem bytu, 15. 6. 2020, 10.33 hod. – žalobce odmítl hradit náklady spojené s přípravou smluv, 15. 6. 2020, 10.49 hod. – žalovaná sdělila žalobci, že je povinen náklady na zpracování smluv zaplatit, 25. 6. 2020, 23.12 hod. – žalobce žalovanou vyzval k vrácení částky 15 722 Kč, 26. 6. 2020, 8,38 hod. – žalovaná započetla oproti nároku žalobce nedoplatek právní služeb, 7. 9. 2020, 13.07 hod. – žalovaná zaslala žalobci reakci na žalobu a opětovný zápočet. 8. Dále soud k otázce platební povinnosti žalobce vůči žalované provedl důkazy a učinil z nich zjištění: potvrzení o připsání finančních prostředků – advokátní kancelář potvrdila, že od [právnická osoba] dostala zaplacenou částku 106 704,20 Kč (88 220 Kč bez DPH), specifikace právních služeb a hotových výdajů z 15. 4. 2020 – advokátní kancelář [právnická osoba] vyúčtovala poskytnuté služby v ceně 88 220 Kč bez DPH s tím, že v této částce byly mimo jiné právní služby poskytnuté v souvislosti s prodejem sporného bytu, faktura [číslo] z 15. 4. 2020 - [právnická osoba] vyzvala žalovanou k zaplacení 19 603 Kč za přípravu kupní smlouvy při prodeji sporné bytové jednotky, výpis z katastru nemovitostí, výdajový pokladní doklad [číslo] z 28. 4. 2020 – žalovaná [právnická osoba] zaplatila 19 603 Kč, faktura [číslo] z 15. 6. 2020 s datem splatnosti 15. 6. 2020 – žalovaná žalobce vyzvala k zaplacení 19 602 Kč s DOP za přípravu kupní smlouvy, výpis z katastru nemovitostí, dopis z 7. 9. 2020 – žalovaná proti pohledávce žalobce započetla částku 16 235 Kč za náklady, které vynaložila na jednání ohledně koupě její bytové jednotky žalobcem (zbývající částka žalovaná požadovala v dopisu po žalobci uhradit). 9. Na základě provedených důkazů, které soud hodnotil postupem dle § 132 občanského soudního řádu, vzal soud za prokázané, že mezi účastníky jednání o koupi bytu probíhala k 13. 3. 2020 a k 16. 3. 2020 dospěla do fáze návrhu kupní smlouvy a návrhu smlouvy o advokátní úschově za situace, kdy žalovaná akceptovala žalobcem navržený způsob zaplacení kupní ceny. Na zakoupení bytu si žalobce předjednával hypoteční úvěr. Návrhy připravila advokátní kancelář ve vztahu k [právnická osoba], která služby ohledně zajištění prodeje poskytovala žalované. Za přípravu návrhů smluv a výpis z katastru nemovitostí žalovaná [právnická osoba] zaplatila 16 235 Kč (bez DPH). Dne 16. 3. 2020, 11.42 hod. se žalovaná dotázala žalobce na možný podpis smluv ve středu (tj. 18. 3. 2020). Dne 16. 3. 2020, 13.17 hod. žalobce sdělil žalované, že manželka předčasně porodila a 16. 3. 2020, 21,26 hod. žalobce zrušil dosavadní jednání a další jednání, když se mu tohoto dne změnila životní situace a nemůže momentálně byt koupit. 10. Dle shora uvedeného, jednání mezi účastníky dospěla již do takové fáze, kdy žalovaná žalobce 16. 3. 2020 na den 18. 3. 2020 vyzvala k podpisu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově, tj. jednání dospělo do takové fáze, když již bylo vysoce pravděpodobné, že účastníci kupní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově uzavřou (nebylo možné přehlédnout, že žalovaná akceptovala připomínky žalovaného ohledně úhrady kupní ceny). Pokud žalovaný 16. 3. 2020 dal žalované na vědomí, že smlouvy nepodepíše, že považuje j