16 C 78/2020-231 — Obvodní soud pro Prahu 10

1.Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 4.3.2020 domáhal po žalovaném zaplacení částky 183 714,28Kč s přísl. Svůj nárok odůvodnil tím, že žalobce si pronajal nebytový prostor od společnosti [právnická osoba] o celkové podlahové ploše 224,59m2 nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy čp [číslo] stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Dne 16.4.2019 uzavřel žalobce, jakožto nájemce se žalovaným podnájemní smlouvu, kterou žalovanému přenechal k užívání nebytový prostor za účelem provozování cukrárny, na dobu určitou od 1.5.2019 do 30.4.2024. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že žalovaný bude platit měsíční nájemné ve výši 56.148 Kč bez DPH, které bylo v období od 1.5.2019 do 31.5.2019 sníženo na 0Kč, v období od 1.6.2019 do [číslo] 2019 na částku 40 426 Kč bez DPH měsíčně a v období od 1.11.2019 do 30.4.2020 na částku 49.410 Kč bez DPH. Splatnost nájemného byla k 10. dni kalendářního měsíce, za které se nájemné platí. Dále v čl. IV bod 7 se žalovaný zavázal platit žalobci poplatek za marketing měsíčně ve výši 4 492 Kč splatný s nájemným, dále v čl. V odst. 1 podnájemní smlouvy se žalovaný zavázal platit paušální poplatek za služby spojené s užíváním nebytového prostoru měsíčně ve výši 13.427 Kč bez DPH splatný s nájemným a dále žalovaný měl platit zálohové platby za odebraná média, tj. elektrickou energii, teplo, vodné a stočné ve výši 10 107 Kč zúčtovatelné dle platných právních předpisů. Počínaje měsícem říjnem 2019 žalovaný přestal žalobci platit nájemné, a proto žalobce požaduje zaplatit částku 2x82 885 Kč za nájemné za říjen, listopad 2019 – faktury [číslo] částku 2x93755,64 nájemné za prosinec 2019, leden 2020 faktury [číslo]. Žalobce žalovaného vyzval k úhradě dluhu písemně dne 16.1.2020, avšak bezvýsledně. Vzhledem k tomu, že jsou zálohové platby za odebraná media předmětem vyúčtování, žalobce úhradu za ně touto žalobou nepožaduje/ 10 107 Kč Žalobce tedy požaduje po započtení jistiny ve výši 139 246 Kč pohledávky ve výši 16417 Kč část nájemného za listopad 2019, a 2x83 648,64 Kč za prosinec 2019, leden 2020, k úhradě zbývá žalovaná částka. 2.Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal nezpůsobilost pronajatých prostor z důvodu nevyhovujících podmínek [anonymizováno]. Funkčnost klimatizace lze zjistit, až rozdílem mezi venkovním a vnitřním prostorem. V bodě uzavření a předání prostor, v dubnu 2019, bylo chladno a klimatizace se zjišťovala až později. Žalovaný se snažil dohodnout s žalobcem na vybudování nové vzduchotechniky provozovny. Žalobce návrh odmítl. Žalovaný byl nucen vypovědět nájem dne 14.8.2019 s tříměsíční výpovědní dobou. Nájem skončil nejpozději k 29.11.2019. 3.Při prvním jednání dne 13.8.2020 se soud pokusil o smírné vyřešení sporu, avšak bezvýsledně. Zároveň byli účastníci poučeni o koncentraci řízení dle § 118b o.s.ř. 4.Žalovaný podáním ze dne 10.8.2020 blíže popsal nebytový prostor, který sloužil od počátku jako [anonymizováno] – [anonymizováno] s vlastní výrobou chlebíčků a jiného studeného občerstvení, kdy dne 4.4.2019 proběhla první prohlídka prostor a 16.4.2019 došlo k podpisu smlouvy, zaplacení kauce na nájemné a dne 20.4.2019 obdržel žalovaný klíče od prostoru. Plánovaný zkušební provoz byl od 1.5.2019, který však nebyl dodržen s ohledem na řešení zásobování, logistiky, přístupu k popelnicím apod. Již v květnu 2019 byl zjištěn problém s klimatizací a vzduchotechnikou. Odborník na klimatizaci přišel v průběhu června, teplota vzduchu byla vysoká. Protože nefungovala klimatizace, bylo žalovanému odpuštěno za červen, červenec a srpen 2019 nájemné. V srpnu 2019 měli částečně otevřeno [obec] byly řešeny s p. [příjmení] a p. [příjmení]. Z důvodu nedostatečné klimatizace byl v srpnu 2019 ukončen provoz. Žalovaný se dostal do ztráty. 5.Mezi účastníky není sporu, že žalobce si pronajal nebytové prostory o podlahové ploše 224,59 m2 v 1. nadzemním podlaží budovy [číslo] stojící na pozemku parc. č.. [číslo] k.ú. [část obce], zapsaného na listu vlastnictví č. 2029 dne 16.4.2019 uzavřel nájemce s žalovaným, jakožto podnájemcem podnájemní smlouvu na dobu určitou od 1.5.2019 do 30.4.2020 a bylo odsouhlaseno jak placení nájmu, tak poplatek za marketing, tak za služby a rovněž za media. Rovněž nesporným mezi účastníky je, že žalovaný složil jistinu žalobci ve výši 139 246 Kč. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, které tyto nesporná tvrzení prokazují - výpis z obchodního rejstříku [číslo] vložka oddíl C pro žalovaného a výpis z obchodního rejstříku [číslo] vložka oddíl C pro [právnická osoba], podnájemní smlouva z 16.4.2019, dodatek [číslo] ke smlouvě mezi žalovaným a [právnická osoba] nepodepsaný,předávací protokol z 17.4.2019. Faktury č. 2019 a [číslo] dokládají, že žalovaný si odkoupil zařízení- vybavení cukrárny a kavárny od společnosti [právnická osoba], jakož i dveří, kamerového systému apod. Faktury [číslo] dokládají vyúčtování žalobce žalovanému za nájem se službami za období červen 2019 2019, které však nejsou předmětem sporu a výpisy z účtu u [příjmení] [příjmení] z 4.6.2019, 2.7.2019, 13.8.2019, 16.9.2019 dokládají jejich úhradu. 6.Žalovaný žalobci dal dne 14.8.2019 výpověď z důvodu nemožnosti užívání prostor k dohodnutému účelu pro technické závady na vzduchotechnice a klimatizaci prostor, což dokládal jak zmíněnou výpovědí, avšak nepodepsanou, tak odborným posudkem zpracovaným [anonymizována dvě slova] ze dne 29.10.2019. Ohledně výpovědi probíhala komunikace mezi účastníky, a to [anonymizováno] z 7.9.2019, 9.9.2019, odmítnutí výpovědi z 18.9.2019, emailová korespondence z 2.10.2019 29.11.2019 žalovaného z 29.11.2019, ve kterém je uvedeno odmítnutí převzetí klíčů za účasti svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Fotodokumentace dokládá naměření teplot. 7.Soud s ohledem na spornost způsobilosti předmětu nájmu doplnil dokazování při jednání dne 12.1.2021 výslechem p. [příjmení], který uvedl, že prostory byly pronajaty prostřednictvím zprostředkovatele [právnická osoba], které byla vyplacena provize. Žalovaný si před podpisem 2x prostory prohlédl. Prostor byl zkolaudován na cukrárnu a dříve tam byla provozována. Autorizovaná společnost provedla opětovně vyčištění klimatizace. Měla být ústní dohoda mez účastníky na posílení klimatizace na rozdělení investic, neboť žalobce není vlastníkem nemovitostí, jeho předmětem je pronájem nemovitostí. Byla objednána projektová dokumentace, žalovaný ji neodsouhlasil, poslal klíče od prostor a přestal podnikat. Od vydání kolaudačního rozhodnutí, tj. 22.7.2013 se žádné změny nedělali. Vzduchotechnika je částečně sdílená, vedle se nachází gastro služby – restaurace [anonymizováno], který se otevřel v létě 2019, se zvýšením provozu došlo k revizi a čištění/ dodán předávací protokol z 23.9.2019, jakož i kolaudační rozhodnutí z 9.10.2019 důkazy- kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne 22.7.2013, který byl správním orgánem vydán a dokládá, že zjištěné vady a nedostatky díla nejsou, protokol o servisu chladícího zařízení ze dne 6.6.2019 od společnosti [právnická osoba] dokládá doplnění chladiva do klimatizačních jednotek, který byl proveden na základě cenové nabídky zaslané emailem z 7.8.2019 8.Při jednání dne 9.2.2021 byl vyslechnut [jméno] [příjmení], který potvrdil, že v září-říjnu 2019 byla zahájena po kolaudaci činnost provozovny gyrosu, který je větrán vlastním potrubím pro sebe. Pronajímaný prostor orientovaný na jižní část – [anonymizováno], byl v roce 2019 zkolaudován a nebyl od této doby upravován. Žalovaný si stěžoval na vysoké teploty v letním období, řešila se funkčnost klimatizace. Na stejnou orientaci je ještě nebytový prostor – [anonymizováno], stížnosti zde nejsou. Vzduchotechnika je připravena pro dvě provozovny, které jsou samostatně odvětrány, [anonymizováno] má svoji vlastní, takže se nenapojuje a nesdílí potrubí s [anonymizováno]. Výslech svědka [jméno] [příjmení] potvrdil převzetí předmětných prostor v květnu 2019 byl v dubnu/ [anonymizováno] fungovala nepřerušovaně do 17.7.2019, kdy bylo rozhodnuto o uzavření prostor za účelem vyřešení klimatizace a odvzdušnění. Došlo k vyčištění a napuštění klimatizace [právnická osoba]. Přikoupení příruční klimatizace nepomohlo. Docházelo od gyrosu ke zpětnému návratu vzduchu. [příjmení] žalovaná nesouhlasila s podílením se na nákladech na klimatizaci. Na základě neshod účastníků došlo k výpovědi a v listopadu 2019 nepřevzetí klíčů [anonymizováno] [příjmení] a [příjmení]. Proto je svědek vhodil do schránky žalobce, o čemž učinil fotodokumentaci. Uvedl, že lednice, které byly ve vlastnictví žalovaného, byly umístěny u pultu, [anonymizováno] měly být užívány primárně na vyrábění chlebíčků. Dorty se dovážely asi 4 hodin ráno. [obec] to nestíhaly. Potvrdil, že obdržel žalovaný slevu na nájemném. Zatažení žaluzií nepomohlo ke snížení teplot uvnitř. 9.Při dalším jednání dne 18.11.2021 byl proveden znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalce], který uvedl, že v době zpracování nebyla žádná závazná norma na větrání kuchyní, tedy nelze hovořit o překročení nějakého zákonného předpisu. Navržené