26 C 232/2021-63 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně požadovala, aby jí žalovaný zaplatil 211 600 Kč s příslušenstvím za dlužné nájemné za květen 2019 až březen 2021, když se žalovaným 10. 9. 2012 uzavřela nájemní smlouvu na byt [číslo] + kk, o výměře 75,8 m2 s nájemným od 15. 9. 2012 do 31. 12. 2017 ve výši 6 500 Kč/měsíc a od 1. 1. 2018 s měsíčním nájemným ve výši nájemného obvyklého v daném místě a čase. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činilo 17 000 Kč/měsíc. Ačkoliv byl žalovaný povinen od 1. 1. 2018 platit měsíční nájemné ve výši 17 000 Kč/měsíc, platil 6 500 Kč/měsíc a od 1. 5. 2019 měsíčně 7 800 Kč, tj. dluh za měsíc 9 200 Kč za období květen 2019 až březen 2021, tj. celkem 211 600 Kč. K hrazení nájemného 17 000 Kč/měsíc žalovaného vyzvala dopisem z 29. 3. 2019. Pokud by byla smlouva o nájmu bytu neplatná, požadovala žalobkyně zažalovanou částku z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobu na určení výše nájemného nepodala. 2. Žalovaný nesporoval nájemní smlouvu z 10. 9. 2012 na byt [číslo]. Žalovaný sporoval povinnost k zaplacení, když ujednání o nájemném pro období od 1. 1. 2018 je neurčité (ze znění nájemní smlouvy nebylo možné určit, jaké měsíční nájemné by měl od 1. 1. 2018 platit). Žalobkyně mu počátkem roku 2019 navrhla uzavření dodatku č. 1 k nájemné smlouvě s nájemným ve výši 17 000 Kč/měsíc od 1. 5. 2021. Dodatek č. 1 neuzavřeli, když se zvýšením nájemného nesouhlasil. Vzhledem k tomu, že si byl vědom, že pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného o 20 %, začal dobrovolně od 1. 5. 2019 žalobkyni platit nájemné 7 800 Kč/měsíc. Žalobkyně v zákonem stanovené lhůtě nepodala návrh k soudu na určení nájemného. 3. S ohledem na vyjádření žalovaného soud vyšel z toho, že účastníci 10. 9. 2012 uzavřeli nájemní smlouvu na byt [číslo] ve vlastnictví žalobkyně s nájemným 6 500 Kč/měsíc do 31. 12. 2017 a s ujednáním, že„ od 1. 1. 2018 se sjednává nájemné ve výši tzv. místně obvyklého nájemného. Pro další období může být nájemné stanoveno pouze dle aktuálního znění občanského zákoníku, maximálně však do výše místně obvyklého nájemného, v současnosti ve výši tzv. cílového regul. nájemného dle zákona 107/2006 a to 127,17 Kč/m2“. Dále soud vyšel z toho, že účastnici 10. 9. 2012 uzavřeli dohodu o podstoupení nájemní smlouvy, na základě které žalovaný žalobkyni zaplatil 150 000 Kč. Dále soud vyšel z toho, že žalovaný obdržel návrh dodatku z 25. 3. 2019 s návrhem nájemného od 1. 5. 2019 ve výši 17 000 Kč/měsíc a s návrhem slevy pro období od 1. 5. 2019 do 30. 4. 2020 ve výši 7 000 Kč/měsíc (tj. nájemné 10 000 Kč/měsíc) a pro období s návrhem slevy pro období od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2021 ve výši 3 500 Kč/měsíc (tj. nájemné 13 500 Kč/měsíc; v tomto návrhu dodatku žalobkyně uvedla jinou nájemní smlouvu, jiný byt, nicméně mezi účastníky bylo nesporným, že žalobkyně žalovanému pronajala pouze sporný byt), který žalovaný nepodepsal, a že v období od května 2019 až března 2021 žalovaný platil žalobkyni nájemné 7 800 Kč/měsíc. 4. Sporným byla výše měsíčního nájemného v období květen 2019 až březen 2021. 5. Z dopisu z 6. 4. 2021 soud zjistil, že žalobkyně žalovaného vyzvala k zaplacení dlužného nájemného ve výši 211 600 Kč za květen 2019 až březen 2021. Z dopisu z 29. 3. 2019 soud zjistil, že žalobkyně žalovanému navrhla výši nájemného na částku 17 000 Kč/měsíc a vyzvala ho k podpisu dodatku č. 1 k nájemní smlouvě na tuto výši nájemného do 30. 4. 2019 s možností slevy za období uvedené v dodatku č. 1. 6. Na základě nesporných skutečností a provedených důkazů, které soud hodnotil postupem dle § 132 občanského soudního řádu, soud vyšel z toho a vzal za prokázané, že účastníci 10. 9. 2012 uzavřeli nájemní smlouvu s nájemným 6 500 Kč/měsíc do 31. 12. 2017 a s ujednáním, že žalovaný bude od 1. 1. 2018 žalobkyni platit obvyklé nájemné. Dopisem z 29. 3. 2019 žalobkyně žalovanému zaslala návrh dodatku č. 1 s datem 25. 3. 2019 na výši obvyklého nájemného 17 000 Kč/měsíc s možností slevy na nájemném po určitou dobu s tím, že žalovaný má dodatek podepsat do 30. 4. 2019. Žalovaný dodatek nepodepsal. Žalovaný od 1. 5. 2019 začal žalobkyni platit nájemné 7 800 Kč/měsíc. Ve zbývající části návrh na zvýšení nájemného odmítl. Dne 6. 4. 2021 žalobkyně žalovaného vyzvala k zaplacení dlužného nájemného za květen 2019 až březen 2021. 7. Co se týče nájemní smlouvy z 10. 9. 2012, účastníci jí uzavřeli za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ zákon č. 40/1964 Sb.“) s tím, že pro období do 31. 12. 2017 sjednali nájemné pevnou částkou 6 500 Kč /měsíc a pro období od 1. 1. 2018 tak, že žalovaný bude žalobkyni platit nájemné ve výši obvyklého nájemného. 8. Smlouvu soud posoudil dle § 685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., dle kterého, nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. 9. Dle § 686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Dle § 696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. 10. Dle znění § 696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. bylo ujednání o výši nájemného, popř. způsobu jeho určení, obligatorní náležitostí nájemní smlouvy. 11. Pokud účastníci v nájemní smlouvě pro období do 31. 12. 2017 sjednali nájemné pevnou měsíční částkou a pro období od 1. 1. 2018 ve výši obvyklého nájemného, dospěl soud k závěru, že vůle účastníků řízení směřovala k tomu, že žalovaný od 1. 1. 2018 bude žalobkyni platit obvyklé nájemné a toto ujednání soud shledal platným. 12. Dle § 3074 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht (1). Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně (2). 13. Nájemní smlouvu účastníci uzavřeli 10. 9. 2012, tedy vznik nájemního vztahu a práva a povinnost z něho vzniklá do 31. 12. 2013 se řídily zákonem č. 40/1964 Sb., od 1. 1. 2014 se práva a povinnosti vzniklá z nájemného vztahu řídily zákonem č. 89/2012 Sb. 14. Co se týče nájemného pro období od 1. 1. 2018, ohledně něhož účastníci sjednali, že ho žalovaný bude platit ve výši obvyklého nájemného, bylo na žalobkyni, aby žalovanému navrhla výši měsíčního obvyklého nájemného, což žalobkyně učinila dopisem z 29. 3. 2019 se zasláním návrhu dodatku č. 1 s datem 25. 3. 2019 na obvyklé nájemné ve výši 17 000 Kč/měsíc s tím, že žalovaný má návrh dodatku podepsat do 30. 4. 2019. Žalovaný návrh dodatku nepodepsal. Od 1. 5. 2019 žalovaný začal žalobkyni platit nájemné ve výši 7 800 Kč/měsíc (ve zbytku návrhu na zvýšení nájemného žalovaný návrh odmítl). 15. Pokud žalovaný v plném rozsahu návrh žalobkyně na obvyklé nájemné ve výši 17 000 Kč/měsíc neakceptoval, dospěl soud k závěru, že žalobkyně musela analogicky dle § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. podat v zákonem stanovené lhůtě k soudu žalobu na určení výše nájemného. Toto soudní rozhodnutí s účinky od podání žaloby je konstitutivním rozhodnutím, kterým soud stanoví výši nájemného (za tohoto právního názoru soud dospěl k závěru, že soud jako předběžnou otázku nemohl posoudit výši obvyklého nájemného, a proto soud zamítl návrh na provedení důkazy znaleckým posudkem ke stanovení výše obvyklého nájemného). Pokud žalobkyně žalobu na určení výše obvyklého měsíčního nájemného nepodala a žalovala za dlužné nájemné za květen 2019 až březen 2021, žalobu soud zamítl. Vzhledem k tomu, že soud shledal nájemní smlouvu za platně uzavřenou (i pro období od 1. 1. 2018), dospěl soud k závěru, že žalobkyně se zažalovaného plnění nemohla domoci s odkazem na bezdůvodné obohacení na straně žalovaného dle § 2991 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb.) 16. Dle § 2249 odst. 1, 2, 3 zákona č. 89/2012 Sb., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek p